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2025年03月14日
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來自北京市住房和城鄉建設委的最新數據顯示，今年本市新開工保障房已達15.3萬套，占全年計劃開工16萬套這一目標的95.6%。同時，建成保障房7.7萬套，已超過7萬套的目標，昨日是“科學發展 成就輝煌”十八大期間中外記者北京市特色項目參觀采訪活動的最后一天，備受關注的保障性住房成為記者們集中采訪的焦 點，95.6%的開工率如何完成、超大規模建設的資金需求如何保障、保障房分配如何堅持公平公開……北京市住建委委員、市住保辦常務副主任鄒勁松等相關部門負責人一一回應熱點話題。
95.6%的開工率如何實現？
“四個優先”確保一路綠燈
昨日上午，中外記者們來到北京市最大的公租房項目——京原路7號，已經竣工的8棟鵝黃色住宅樓，分別為28層和29層兩種，共可提供2436套房屋，主要為40多平方米到50多平方米的一居室和兩居室。按照施工規劃，小區內還將配建一所12個班的幼兒園和一所面積達2萬平方米的養老院。走進一間40多平方米的一居室，記者發現這幾乎與曾經展示過的“樣板間”一模一樣，同樣的顏色，同樣的品牌，同樣平整的墻面、清晰的墻角，就連廚房里灶具周圍殘留的膠都被清理得干干凈凈。
根據規劃，“十二五”期間，全市計劃建設、收購各類保障性住房100萬套以上。如此大規模的保障房集中建設，土地、規劃、資金是否有保障？
北京市住建委委員、市住保辦常務副主任鄒勁松坦言確有挑戰，為此北京市提出保障房建設“四個優先”原則：一方面優先土地供應，在每年土地供應計劃中優先安排保障性住房用地，自2010年開始，明確提出“兩個50%”目標：保障性住房建設用地占全市住宅用地供應的50%以上，建設套數占全市新開工住宅套數的50%以上；2010年、2011年全市保障性住房土地供應完成全市住宅土地供應的60%以上；今年安排的保障性住房用地總量更是達到850公頃，各類保障性住房用地做到了“應保盡保”。
同時，對于外界最為關注的建設資金，北京市加大財政資金投入力度，足額籌集專項資金，統籌使用全市土地出讓金、住房公積金增值收益，市區財政預算安排將保障性安居工程放在優先位置，編制住房保障資金專項預算和年度預算，并根據項目建設進度及時足額撥付。
讓保障房家庭住起來更方便，是每個建設者和管理者的理念，為此，在保障房規劃選址伊始，相關部門便明確保障房優先安排在軌道交通沿線和站點區域，積極創新規劃審批方式，提前介入設計方案審查，規劃布局更加有序，設計質量顯著提高，項目優先布局在軌道交通沿線和站點周邊區域，方便群眾工作和生活。同時將保障性住房項目全部納入綠色審批通道，優先辦理前期審批手續，壓縮審批時限。
除了上述三點外，為了確保輪候家庭能夠盡早入住保障房，在過去的十年里，北京市堅持政府保障與市場機制有機結合的住房供應方式，不斷完善分層次的住房保障政策體系，修改完善并出臺了新的廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房和公共租賃住房四個管理辦法以及100多個配套文件，基本構建起符合首都實際的住房保障政策管理體系。
保障房小區如何避免成睡城？
商業、教育相關配套同步進行
保障房質量好壞，關乎承租購買家庭的切身利益，鄒勁松透露，為了確保為市民提供精品工程，相關部門近年來一方面提高保障房整體規劃設計水平，一方面優先選擇社會責任感強、信譽好、設計施工水平高的大型企業承擔保障房建設工程，推行設計、施工一體化的工程總承包方式。同時，大力推廣使用綠色、環保、節能建材，不斷提升保障房建設整體水平和品質。建立優良部品庫制度和建筑材料產品準入機制，為保障房建設提供優質產品，確保住宅品質。
此外，全面落實保障性安居工程建設各方主體質量責任終身制，為保障房豎質量保障牌，這個保障牌包括工程名稱、建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位以及監理單位，所有涉及到保障房建設的各級單位的法人和項目負責人，都能在項目的顯眼處看得一清二楚，相當于保障房的終身保修卡。既是為了表明貢獻，也是為了明確責任，讓所有居民對建設單位做到心里有數，老百姓在入住后如果發現房屋質量問題，只要在保修期內，都可以通過物業找維修小組免費維修。
同時還列入年度竣工計劃的保障房項目，重點抓好水、電、路、氣等市政設施和公共服務設施建設，確保與住宅工程同步建設、同步交付。引導優質教育、醫療、文化等公共服務資源向保障房集中區域配置，方便群眾居住和生活。
“以京原路7號為例，我們不僅能提供2000多套公租房，還建設了商業、幼兒園、養老院和食堂等配套設施。其中配建的幼兒園將首先服務于公租房家庭，如果在接納了小區租戶孩子之后仍有余力，將再向周圍的小區居民敞開。”鄒勁松如此表示。
五年100萬套保障房錢從哪兒來？
創新融資模式 多渠道籌措資金
“這兩年北京保障房建設資金到位情況都很理想，不單單是兩級財政給力，投資中心成立后最大限度地通過政府投資撬動了社會資本的參與，再加上銀行、公積金中心、私募的支持，遠比我們想象得要順利。”鄒勁松告訴記者，為破解保障性住房建設融資難問題，2011年以來北京市不斷創新投融資模式，通過財政資金支持、公積金貸款、商業貸款以及引入其他社會資金等多方式、多渠道籌集資金。
為了放大政府投資的拉動效應，北京市在2011年6月30日成立了保障性住房建設投資中心，市財政直接注資100億元，這是北京有史以來一次性注資最大的國有企業，也是全國最大的保障性住房建設投資企業，成立后的投資中心充分發揮財政資金的撬動和放大作用，多渠道籌集資金，截至今年10月底，中心通過保障房私募債、銀行貸款、公積金貸款、銀信產品等方式累計實現保障房融資180億元，中心及下屬公司累計完成投資220億元，解決了全市6.8萬套保障房的資金需求，特別是4.2萬套公租房的資金問題。
不僅如此，在住建部等部委明確提出可依據“取之于民，用之于民”原則利用住房公積金支持保障房建設的方案，并將北京市列入試點城市后，公積金成為了保障房建設的重要資金來源。2010年以來，共申請住房公積金貸款總額度達239億元。
同時，北京市還通過私募債募集公租房建設資金。2011年，北京市9家企業獲央行批準發行500億元私募債用于保障房建設。截至目前，已累計發行226.3億元，支持保障性住房項目27個、6.7萬套。
此外，今年北京市還發行企業債券，募集資金47.5億元用于保障房建設，并充分發揮銀行信貸資金作用，截至今年9月，在京銀行機構新增保障性住房建設貸款241.83億元，獲得銀行投資信用額達上千億元，有力支持了保障房建設。
北京市保障房建設投資中心副總經理劉志宇透露，除了多渠道籌措資金外，中心也在繼續優化投融資程序，研究靈活方便的融資模式，搶抓市場機遇，對符合中心發展戰略和支持方向的保障房項目，快速落實建設收購資金，提高資金使用效率；同時立足后期運營管理需要，綜合分析項目區位、品質、造價、配套設施等因素，做好項目投資分析，嚴格審慎地推進項目投融資工作，保證項目未來收支平衡，促進中心可持續發展。
“當然有了錢也不能亂花，必須在確保質量的同時，千方百計節省融資成本。”劉志宇透露，針對公租房收益率低、資金回籠周期長等特點，北京市也在積極爭取相關政策，研究探索低成本、長周期的資金來源，加強資金管理，最大限度節省融資成本，降低公租房租金水平，切實惠及廣大租戶。
“我們測算過，一個中等規模的公租房小區，按照國務院的建設標準，以政府投資+銀行貸款的模式建設，銀行貸款的利率每降低一個百分點，每個租住的家庭房租每平方米就可以便宜5-7元。”鄒勁松介紹。
鄒勁松給記者算了筆賬，以目前入住的遠洋山水為例，目前的融資成本測定的租金為每平方米41元，如果降低一個百分點，最低可以降至34元，最高不過36元，按照50平方米的一居室為例，則一個月最多可以節省350元的房租。“可以說現在很大的一塊租金成本都是融資成本，如果這塊能壓縮，對于老百姓而言是實實在在的利好。”鄒勁松表示。
夾心層居住問題如何解決？
公租房實現配租2.4萬套
在產品結構方面，為完善北京市住房供應和保障體系，引導合理住房消費，多渠道解決中低收入住房困難家庭住房需要，北京市在全國率先制定了公共租賃住房管理辦法，并創新提出了多主體建設、多方式籌集房源、多元化融資、統籌建設和審核分配等標準的“三多一統籌”建設管理模式。截至目前，全市已累計開工公共租賃住房項目100余個、10余萬套，租賃型保障性住房在保障性住房供應總量中所占比例大大提高，已配租2.4萬套。
對于租金實行“市場定價、分檔補貼、租補分離”原則。公租房租金由公租房運營單位按照略低于市場租金水平確定，同時政府根據承租家庭收入水平不同，對平均月收入低于2400元的家庭分別給予10%、25%、50%、70%、90%和95%六檔租金補貼，從而做到運營可持續、租金可承受，經過補貼后，各類承租家庭實繳租金占市場租金的4%-80%。
“目前首批公租房配租試點工作順利完成，包括遠洋沁山水、蘇家坨等項目的公租房配租任務。”劉志宇告訴記者，對于公租房項目推出的“菜單式”家具家電租賃服務受到普遍歡迎。在首批試點的基礎上，初步確立了市級統籌公租房運營管理的體制、架構和服務規范，提出了統一形象標識、統一服務規范、統一管理程序、統一設備配置、統一人員培訓的“五統一”服務規范。目前，正在抓緊京原路7號等后續項目的配租準備工作，預計年底有望完成6000套公租房配租任務，初步建立起符合北京實際、具有首都特色的公租房運營管理模式。
審核分配如何確保公平公正？
嚴格執行“三級審核 兩級公示”
資金的及時到位，讓北京的保障房建設異常順利，分配進度也快了起來。
來自北京市住建委的數據顯示，自首批保障性住房公開搖號配租配售以來，全市累計組織公開搖號140次，公開配租配售15.5萬戶，全部實現了規范操作、陽光透明。
為了保證房源分配的公平公開，監管部門一方面嚴格執行“三級審核，兩級公示”的審核制度，街道初審時，發揮屬地管理、情況熟悉優勢，入戶調查，民主評議，同時在社區或工作單位進行公示，接受群眾監督。區縣復審時，重點對申請家庭住房情況進行聯網審查，并在政府網站或者相關媒體進行公示。市級備案時，通過建立的保障房資格審核平臺與房屋交易、權屬、住房公積金、民政、公安車管、社保、地稅等數據系統的信息比對機制，對申請家庭住房、資產、收入情況進行全面審查。另一方面，嚴格房源分配管理。堅持“公開搖號、順序選房”分配制度，做到分配政策、分配程序、搖號房源、配租配售對象、搖號過程、搖號結果“六公開”。搖號過程邀請人大代表、政協委員、新聞媒體等進行監督，搖號結果由公證部門公證并通過政府網站向社會公示。在“現場選房”環節，嚴格執行資格驗證、順序進場、確認房源程序。
此外，北京市過去保障房的搖號一般都是每個區縣負責本區縣的搖號。考慮到申請家庭的實際情況，鄒勁松透露，京原路公租房項目正在研究試點全市統籌搖號配租，即在滿足石景山區申請家庭需求的前提下，拿出部分房源用于全市統籌，比如考慮人口疏解區以及相鄰區的需求，這也意味著其他區縣符合條件的申請家庭有望能配租到該項目。
惡意拖欠物業費怎么辦？
誰持有 誰分配 誰管理
隨著保障性住房審核分配總量的增多，后期管理開始提到各部門的重點日程當中。
據鄒勁松介紹，目前北京市已經創建使用監督管理、物業管理和社區服務“三位一體”的后期管理模式。一是明確保障房后期監督管理責任。在市區街三級設立后期管理機構，落實編制，保障經費。對出租型保障房按照“誰持有、誰管理”的原則，由房屋產權單位負責對保障房使用情況進行日常巡查，定期復核家庭資格。出售型保障房按照“誰分配、誰管理”的原則，由房屋分配區縣負責，通過購買服務方式委托物業服務機構協助做好日常巡查工作，二是堅持物業服務市場化，選聘專業物業服務企業進行管理，對商品房配建的保障房小區實行同質服務，保障服務質量，三是完善保障房小區配套服務設施，成立社區服務站，綜合開展醫保、養老、婚育等服務，共同營造互助友愛、和睦相處的社區環境。商報記者 齊琳 通訊員 姜丹/文 史鵬飛/圖 韓瑋/制表
保障房建設者的一天
“找錢”主任的記事本
保障房建設特別是公租房建設，對資金的需求量都是巨大的，在有了充足的土地、審批又提速的情況下，如何籌措巨額的保障房建設資金成為擺在建設者們面前的難題。
這是鄒勁松的記事本里最“清閑”的一天：上午9點半至11點半，召開媒體懇談會，介紹今年北京保障房的建設進度和未來政策走向；下午1點，與國開行商定經濟適用房試點項目貸款下一步放款的情況；下午3點半，與投資機構會面，商討發行房地產投資信托基金(REITs)的可行性；晚上6點，與公積金中心確認下一步放款的項目具體情況……
正是由于無數保障房建設、管理者的不懈努力，北京市近年來保障房建設才能夠逐步大踏步前進，保障房體系逐步完善，越來越多的家庭實現了居者有其屋的夢想。
