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2025年03月13日
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三大力量致使商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)幾何式增長
近幾年來，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，一方面眾多房企銷售業(yè)績嚴(yán)重下挫，資金鏈告急；另一方面，以辦公樓和商營應(yīng)用房為代表的商業(yè)地產(chǎn)投資卻呈現(xiàn)出幾何式增長勢頭。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007至2011年，國內(nèi)辦公樓的投資增長非常迅猛，其分別較上年增長11%、12%、18%、31%和41%；2007至2011年，商業(yè)營用房的投資增長同樣迅速，其分別較上年增長18%、20%、24%、33%和31%。
商業(yè)地產(chǎn)投資為何會出現(xiàn)如此快速的增長勢頭？在王永平看來，在國家對房地產(chǎn)調(diào)控不放松的整體背景下，很多企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資，從而造就了商業(yè)地產(chǎn)的火熱局面。
“總體而言，這里面主要有三種轉(zhuǎn)型力量在做商業(yè)地產(chǎn)投資。”第一個是主動轉(zhuǎn)型。受累于嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，類似中糧、華潤和首創(chuàng)這樣的地產(chǎn)公司，開始主動轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資，并取得了不俗成績。如中糧的大悅城、首創(chuàng)的芭蕾雨等。
第二個就是被動轉(zhuǎn)型。所謂被動轉(zhuǎn)型，就是一些原本不涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，也開始做一些商業(yè)地產(chǎn)的投資。地產(chǎn)大鱷萬科就是一個明顯的例子。“萬科總裁在多個場合就曾表示，萬科做商業(yè)地產(chǎn)，純粹是一個配套，做商業(yè)的目的就是為了做住宅。”
眾所周知，相比住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)投資大、經(jīng)營周期長，很多企業(yè)不愿涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。也正因為如此，“很多地方政府在拍賣土地時往往把商業(yè)用地跟住宅用地捆綁起來銷售，如果企業(yè)不購買商業(yè)用地，就很有可能拿不到住宅用地。從這個角度來講，商業(yè)用地是被住宅用地所綁架。這也就意味著，有相當(dāng)一部分企業(yè)被商業(yè)地產(chǎn)了。”王永平如此分析道。
第三個就是盲目跟風(fēng)型。最近，幾乎所有的開發(fā)商都在談?wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)。而行業(yè)之外，以鋼鐵起家的企業(yè)、食品業(yè)、百貨業(yè)也開始將資本向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
“客觀地講，很多行業(yè)之外的企業(yè)其實沒有準(zhǔn)備好，或者根本不具備從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的實力。他們之所以大量涌入到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中來，完全是盲目跟風(fēng)，錯把商業(yè)地產(chǎn)看成是致富的一個‘新秘籍’。這種盲目跟風(fēng)其實非常危險，極易造成企業(yè)資金鏈斷裂。”
此外，王永平還強調(diào)，在限購、限貸、加息等政策的影響下，一些保險資金、投資者開始把目光由住宅轉(zhuǎn)向了受樓市新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。這對商業(yè)地產(chǎn)投資的快速增長也起到了推波助瀾的作用。
隱憂已漸現(xiàn)
進入2012年后，盡管有各路資金的熱捧，但中國商業(yè)地產(chǎn)的“春天”并沒有如人們所期望的那樣——再上一層樓。或者說，這個“春天”并非許多人想象的那么生機盎然。
在王永平看來，中國商業(yè)地產(chǎn)住宅依賴型的發(fā)展特征注定了住宅與商業(yè)將是一榮俱榮、一損俱損。住宅地產(chǎn)持續(xù)的調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)的影響正由初期的利好轉(zhuǎn)向利空。這不由得讓人想起地產(chǎn)思想家馮侖先生的一句名言：“蜜月很短，日子很長。”
面對近幾年商業(yè)地產(chǎn)狂飆突進式的增長，王永平甚是憂慮。他說：“十年前，人們在問：什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，人呢們在問：誰在做商業(yè)地產(chǎn)？今天，人們在問的是：誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)？同時，我們更應(yīng)該問：五年后，誰還在做商業(yè)地產(chǎn)？”
王永平的擔(dān)憂其實并無道理。近年來，各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過熱，商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)量大、再加上同質(zhì)性高、集中入市，商業(yè)地產(chǎn)的隱憂已然顯現(xiàn)。“最為明顯的就是招商難。這個問題可能在三五年后會愈發(fā)突出。”他如是告訴記者。
他一針見血地指出，由于供大于求，目前商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開始由原來的賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。一些開發(fā)商為了招商，開始補貼商家的裝修費用，而且這個面還在不斷擴散。有的開發(fā)商通過延長免租期來吸引商家入駐。
與此同時，由于開發(fā)商在招商中與商家議價的博弈能力明顯下降，一些商場中的商家開始由過去的支付固定租金變?yōu)榱魉箍郏布床扇′N售扣點提成的現(xiàn)象愈來愈普遍。
更有甚者，一些品牌商在入駐談判中甚至要求開發(fā)商為其倒著買單、倒著包租。一旦其入駐后每月或每年營業(yè)額達不到某一數(shù)額，要求開發(fā)商為其補足差額。“這種扭曲的招商即使成功了，也必將為開發(fā)商后續(xù)經(jīng)營帶來很大的不利。”他強調(diào)道。
隨著市場風(fēng)險的不斷顯現(xiàn)，王永平直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資高潮，2012年或許會是一個“分水嶺”——這波商業(yè)地產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)將勝負(fù)漸分，存在問題的項目會加速暴露，隨之收購兼并也將快速升溫。
“特別是2008年前后才開始大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，至少面臨著兩個瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競爭的加劇，落后的管理團隊開始疲于應(yīng)付。”
不過他同時認(rèn)為，市場整體依然會繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢大企業(yè)，還會對商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時被淘汰者將加速出現(xiàn)，行業(yè)集中度有望進一步提高，這是市場競爭的一個必然結(jié)果。
中長期依然看好商業(yè)地產(chǎn)
盡管目前中國的商業(yè)地產(chǎn)存在很多的問題，而且一些問題還較為嚴(yán)重，但王永平樂觀的表示，從中長期來看，他依然看好商業(yè)地產(chǎn)。
“除了政府對住宅的調(diào)控政策影響外，服務(wù)業(yè)，尤其是中國城市化的快速推進，是今后較長一段時期內(nèi)我國商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的助推劑。”
中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國已邁上城市化的高速路，未來10年我國城市化率將以每年一個百分點的速度增加，這就意味著每年有超過1000萬的農(nóng)村人口進入城市。到2020年，我國城市化率將達60%左右。
城市化率的不斷提高所帶來的城市人口的持續(xù)增加，以及國家擴大內(nèi)需所帶動的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)發(fā)展，毫無疑問，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。
另一方面，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型強化了對內(nèi)需的支持，國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢有利于中國服務(wù)業(yè)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺，其需求量也將隨之增加。“此外，以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在促進城市可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展方面比住宅有明顯優(yōu)勢，因而其發(fā)展也更容易得到國家政策的支持。”
雖然未來商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的發(fā)展空間，但市場巨大并不等于沒有陷阱，與之相反，對專業(yè)的要求能力將會更高。
因此，王永平建議：在今后的發(fā)展過程中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在布局時應(yīng)該努力做到兩個協(xié)調(diào)：第一、讓項目與當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量相協(xié)調(diào)。人氣對商業(yè)地產(chǎn)非常重要，如果一個區(qū)域或城市人口數(shù)量少，而開發(fā)商把項目體量做得過大，往往很難取得成功；第二、讓項目與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，商業(yè)是用來消費的，如果一個地方經(jīng)濟發(fā)展水平較低，其商業(yè)活躍性往往就不會高。這種情況下，開發(fā)商在布局上就應(yīng)三思而后行。”
此外，他還表示，在今后的發(fā)展過程中，商業(yè)地產(chǎn)絕非是量的競爭，而是質(zhì)的較量。隨著商業(yè)地產(chǎn)成熟度日益提高，商業(yè)地產(chǎn)的競爭將由早期的圈地、銷售，甚至在招商上競相不惜代價引入一些大品牌作秀，轉(zhuǎn)向核心環(huán)節(jié)運營管理的競爭。在這種情況下，企業(yè)就必須練好內(nèi)功，努力做好后期的資產(chǎn)運營管？理。
總之，不論商業(yè)地產(chǎn)是紅海還是藍海，只有用專業(yè)的心去做專業(yè)的事，并形成獨特的核心競爭力，精耕細(xì)作，才能取得最后的成功！
