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2025年03月13日
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國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控督查組(下稱“督查組”)剛剛返京，8月的樓市就有了反應(yīng)。
反彈暫時(shí)終止、成交量環(huán)比小幅回落——在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，這是樓市“喊話”策略依舊有效的證明。
按照督查組對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控所做的初步判斷，嚴(yán)格落實(shí)現(xiàn)有政策的執(zhí)行，便能遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)全面反彈的壓力，因此，新的調(diào)控政策暫時(shí)沒(méi)有出臺(tái)的必要。但這僅是督察組的意見(jiàn)，目前尚不清楚決策層面的態(tài)度和批復(fù)。
而在督查組的通報(bào)中，“部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度”被著重點(diǎn)出，或?qū)⒊蔀橄乱徊健皣?yán)格落實(shí)現(xiàn)有政策”的一個(gè)支點(diǎn)。
督查組的意見(jiàn)
會(huì)不會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)？這是7月下旬國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組督查各地房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況之后，市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題。
在督察組返京半個(gè)月之后，越來(lái)越多的證據(jù)顯示，樓市調(diào)控同樣是“維穩(wěn)為主”。在新華社8月17日的報(bào)道中，督查組有彈有贊，在責(zé)備個(gè)別地方“放松調(diào)控”的同時(shí)，也肯定“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制”。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍判斷，這應(yīng)該是督查組在最終提交報(bào)告中的意見(jiàn)，而暫緩儲(chǔ)備政策的出臺(tái)或許將是短期內(nèi)最可能被考慮的做法。
本報(bào)也從一位接近督查組成員人士處印證了上述判斷。“應(yīng)該不會(huì)有新政策出臺(tái)。”該人士告訴記者，他與督查組成員的直接交流中得知，督查組認(rèn)為只要在現(xiàn)有政策的落實(shí)上嚴(yán)格落實(shí)，就足以遏制5月以來(lái)的樓市量?jī)r(jià)反彈壓力，新政暫時(shí)沒(méi)有出臺(tái)的必要。但他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，這僅是督查組的意見(jiàn)，目前尚不清楚國(guó)務(wù)院對(duì)此的批復(fù)。
此后，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時(shí)表示，除“糾正部分地區(qū)放松調(diào)控政策”外，還要“密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控的政策措施”。
業(yè)內(nèi)多位人士分析認(rèn)為，從“政策措施需要研究”和“市場(chǎng)需要密切監(jiān)測(cè)”來(lái)看，即使有進(jìn)一步政策，也不會(huì)在短期內(nèi)出臺(tái)，觸發(fā)點(diǎn)在于未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)的發(fā)展。
而地方政府的態(tài)度也以配合為主。督查組到訪前后，地方政府隨之密集“喊話”，并出臺(tái)了一些能短期壓抑房?jī)r(jià)的政策。最新的消息來(lái)自青島，當(dāng)?shù)芈暦Q，主管部門將對(duì)申報(bào)預(yù)售價(jià)格明顯偏高的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談，拒不執(zhí)行的企業(yè)將被暫緩發(fā)放預(yù)售許可證。
對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷，朱中一認(rèn)為，盡管當(dāng)前價(jià)格反彈壓力依舊存在，但并不能構(gòu)成判斷市場(chǎng)全面反彈的依據(jù)，在繼續(xù)抑制市場(chǎng)反彈的因素里面，“中央抑制投資性需求的態(tài)度”、“對(duì)房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)責(zé)制度”是最重要的兩點(diǎn)。
市場(chǎng)也傳來(lái)令人安心的消息：8月尚未結(jié)束，但樓市成交量已出現(xiàn)環(huán)比下滑。中國(guó)指數(shù)研究院(微博)數(shù)據(jù)顯示，成交量的快速上漲其實(shí)在7月便已終止，盡管該月其監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中仍有超過(guò)6成成交量上漲，但一線城市中唯有上海繼續(xù)保持增勢(shì)，北京、廣州、深圳均有不同程度下滑。
盡管8月份數(shù)據(jù)尚未出爐，但依據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭(微博)的推算，全國(guó)30個(gè)城市的新建商品住宅成交量預(yù)計(jì)會(huì)有5%左右的整體環(huán)比下滑，5月份以來(lái)的快速增長(zhǎng)已宣告結(jié)束。
穩(wěn)控兩難
不過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的難題依舊令人困擾，“控房?jī)r(jià)”的焦慮暫時(shí)消散，但“穩(wěn)增長(zhǎng)”的擔(dān)憂又卷土重來(lái)。
督查組發(fā)現(xiàn)的諸多問(wèn)題并不僅僅只限于房?jī)r(jià)反彈。還有一項(xiàng)很重要。“部分城市上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%。”
而在國(guó)土資源部的通報(bào)中，上半年全國(guó)31個(gè)省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房用地供應(yīng)計(jì)劃已落實(shí)4.72萬(wàn)公頃，計(jì)劃落實(shí)率僅為29.6%。而這個(gè)落實(shí)率還是按照調(diào)整后的計(jì)劃算得，國(guó)土資源部近期將全年住房供地計(jì)劃調(diào)整為15.93萬(wàn)公頃，如果按年初制定的原計(jì)劃17.26萬(wàn)公頃計(jì)算，落實(shí)率僅為27.3%。
在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，如此低的住房土地供應(yīng)率很可能已埋下一年后房?jī)r(jià)反彈的隱患。因?yàn)橥恋毓?yīng)不足，導(dǎo)致未來(lái)新房供應(yīng)量不足，供需失衡的結(jié)果就是房?jī)r(jià)的暴漲。
但地方政府并非不愿意完成供地計(jì)劃，而是開(kāi)發(fā)商投資信心的不足直接導(dǎo)致了土地市場(chǎng)成交的下滑。“日子難過(guò)。”東部城市一位國(guó)土局長(zhǎng)曾在內(nèi)部會(huì)議上抱怨，“按照現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)，我們想賣地錢也收不回來(lái)。”
這一局面，即便在樓市回暖之后的六七月間也未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
同樣來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，7月全國(guó)300個(gè)城市共成交住宅類用地584宗，成交面積2497萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12%，同比減少29%。這顯示出，開(kāi)發(fā)商投資意愿下降開(kāi)始影響到當(dāng)下的“穩(wěn)增長(zhǎng)”戰(zhàn)略。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)里，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額總體增速已降至15.4%；房屋新開(kāi)工降幅逼近10%；施工、竣工增速繼續(xù)回落；土地購(gòu)置面積、金額降幅繼續(xù)擴(kuò)大。這些數(shù)據(jù)都直接影響到就業(yè)、內(nèi)需，乃至地方政府的直接收入。
在督查組的判斷中，5月以來(lái)的市場(chǎng)反彈壓力形成的重要原因之一便是“個(gè)別地方存在通過(guò)放松限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭”。但朱中一也承認(rèn)，一些城市試圖放松調(diào)控的愿望，源自于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的目標(biāo)及地方財(cái)政的壓力。
“當(dāng)前‘穩(wěn)增長(zhǎng)’與‘控房?jī)r(jià)’處于兩難，調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期。”朱中一對(duì)當(dāng)前形勢(shì)如此判斷，但他沒(méi)有提供任何解決方案，除了強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控，督查組也沒(méi)有給出解決方案。
