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2025年03月14日
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在1955年到1965年，“樓花”制度給香港的發(fā)展注入極強(qiáng)的動力。上世紀(jì)60年代中期香港發(fā)生了與地產(chǎn)有關(guān)的金融危機(jī)。之后香港政府出臺了大量規(guī)范性文件。
八月初，市場傳出住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究取消“商品房預(yù)售制”消息。此后住建部出面辟謠，否認(rèn)市場的傳聞。因為擔(dān)心“商品房預(yù)售制”被取消，滬深交易所的房地產(chǎn)股價全盤下跌。
商品房預(yù)售制從香港傳至內(nèi)地，在發(fā)源地香港，商品房預(yù)售又是怎樣的呢？
對于“賣樓花”（即期房銷售）的來歷，香港有多種版本。大致的說法就是香港的房地產(chǎn)巨頭發(fā)明了此方法，之后“樓花”讓許多人賺到錢，同時又解決了許多人的居住問題。
20世紀(jì)50年代初，香港政府還未推行公共房屋制度。許多人棲身于木屋或者其他臨時住宅，住房的需求是相當(dāng)高，不過大多數(shù)居民的儲蓄很少。一些房地產(chǎn)商就想出妙招，在樓宇未蓋好之前，預(yù)收買家一部分資金。待樓宇竣工交付使用時，買家再付余款。
在此過程中，一些買家有可能將樓花轉(zhuǎn)讓，因此也給了民眾一些賺錢的機(jī)會。當(dāng)然，開發(fā)商在此過程中也獲利頗豐。“樓花”制度下，多方在其中獲得利益。
在1955年到1965年間，“樓花”制度給香港的發(fā)展注入極強(qiáng)的動力。因此，一些地產(chǎn)商甚至蓋起了高達(dá)近二十層的大樓，當(dāng)時在東亞地區(qū)還相當(dāng)少見。
上世紀(jì)60年代中期香港發(fā)生了地產(chǎn)有關(guān)的金融危機(jī)。之后的幾十年間，香港政府出臺了大量商品房預(yù)售制度的規(guī)范性文件，如香港的樓花一般是毛胚房，禁止炒賣樓花行為等。在這方面，內(nèi)地相應(yīng)的監(jiān)管有些滯后。
相比于發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)房銷售制度，商品房預(yù)售制度有一定的特點。購房者在房屋未竣工前交付一定的款項，而開發(fā)商則做出房屋將售予樓花購買者的許諾。雖然房屋買賣合同尚未成立，商品房預(yù)售的合約行為卻已受到法律保障。
雖然預(yù)售制是香港的一項發(fā)明，現(xiàn)實中卻容易被人利用。房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿和開發(fā)商的高負(fù)債，都可能推高樓價，也可以導(dǎo)致金融危機(jī)。
更重要的是，樓花事實上是可以炒賣的。一些人在預(yù)售期購買大量樓花，之后再賣給終端客戶。中間的投機(jī)商可以借機(jī)捂盤或者制造各種扭曲市場的行為。此外，“貨不對板”也是樓花制度中容易引起糾紛之處。這也是許多民眾對預(yù)售制不滿的原因。
樓市與金融緊密相關(guān)，而預(yù)售制在放大市場參與者收益的同時，也放大了各方的風(fēng)險，因此，對商品房預(yù)售更需要嚴(yán)格的監(jiān)管，也需要根據(jù)市場情況做出適時的調(diào)整和修改，使其更加有利于市場的公平。
吳木鑾（香港 學(xué)者）
