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2025年03月15日
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中國城市經濟學會副會長 牛鳳瑞
11月25日（周三）上午10：00-11：30焦點關注就“新地王出爐 北京高端物業能否開啟新紀元”主題展開，以下是嘉賓中國社科院城市發展與環境研究中心前主任、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞先生的精彩發言：
【主持人】：您覺得我們這塊22號地如此高價格推出，會對以后的房地產市場帶來什么影響？在五環以外的后沙峪，誕生了這么高的價格的一塊地，您有什么樣的感想？
【牛鳳瑞】：我想總體上來說北京也好，全國也好，土地的價格現在是這樣高，現在有新的地王出現，我想還會有新的地王再超越，所以說一浪高過一浪，實際我對地王的出現，以一種非常平和的心態來看待。
【主持人】：那您覺得在現在中央別墅區出現的價格是不是說明對北京地域認識跟以前有所不同了？
【牛鳳瑞】：可以這樣看，北京的城市化和工業化還沒有完成，北京的人口仍然在膨脹，北京城區面積，建城區面積仍然在擴大，作為順義區域來說現在已經成為北京的新城，他的周邊建成成為新的城區，新的別墅區，也好，住宅區也好，這是以后的趨勢。
【主持人】：您認為以后會有更多的地王在我們北京郊區出現？
【牛鳳瑞】：過去說土地是財富之父，馬克思說的，土地是我們發生的基本載體。第二個功能土地是生產的第一要素，是資本。第三個功能要素土地還是我們社會分配和再分配的中介和杠桿，政府利用這種土地價格，土地價格的杠桿調節各方面的利益關系。如果政府運用得好，我們各方面會出現一個共贏的局面，如果運不好那就是另外的問題。所以我想今天有新的地王出現，第二天，或者以后50年又有新的地王出現，所謂的地王無非就是高價，單價高于前一個記錄，盡管高出一塊錢，兩塊錢也是高的，也是一個新的符號，我是這么想的。
【主持人】：最后還是回歸于自然。最后也請牛總給我們收尾，前兩天有一個新聞熱點，22號地，還有一個新聞熱點就是農村入市的問題，盡管這個問題后來被辟謠了，但是仍然對國家土地政策會有一個現象，現在很多關于政策在12月30號到期的消息，明年國家會出臺什么樣的政策，包括土地政策，包括新政策，農村入市這個新聞出來之后，馬上有專家農村一入市別墅房肯定會受到影響，昨天有專家出來辟謠說農村入市不是真的。您覺得未來土地政策會對政府產生什么樣的影響？近期會有哪些對高端住宅有影響的？
【牛鳳瑞】：剛才叫類別墅，或者高端房地產業，我想說的第一個看法我們按照現有的政策是南進（音）別墅，我一直對這個建議取消，第一中國住房需求處于升級的時期，而這種升級有多樣化，分化，所以出現少數高端的需求，這種高端需要滿足，這是政策應該關注或者放開的，我們不主要關注，但是至少要放開，否則的話這些高端需求中國國內滿足不了，可能會去國外，整體發展是有利有弊，但是弊大于利。你把高端客戶滿足不了，把他轟走了，請到國外去，我要建議的話建議這部分做修改。第二土地政策問題，剛才講到農村入市問題，農村土地入市，農村土地轉移成建設用地，流到我們土地市場中來，和城市現有的土地制度二元土地制度的改革問題，這就涉及到我們國家的根本政策層面和制度層面了，這不是說一句話就能解決的。首先我認為這個消息準確嗎？我有一個疑問，還不到這個時候。盡管我認為這個政策未來是可以考慮改革的方向之一，但是從目前來看恐怕還不具備這個條件。所以給我第一個反映這個消息準確嗎？
第二個，首先說處在城市化加速時期，在今后幾年中國完不成工業化，城市用地擴張這是必然的趨勢，中國城市建筑還要占用6500萬畝，占目前耕地存量的3.8%，但是理論上我們農村居民點用地的減少可以置換出一億畝以上，我們占用的6500畝左右，我們可以置換農村居民點，因為農村人口少了，至少可以置換出一億千畝我們現在沒有置換，是因為我們政策滯后，我一直講合理的商業化運作，特別是房地產應該更集約化，這部分用地結構大調整，大變動過程當中，這是今后幾十年一個基本的策略。咱們先不說完成城市化那些國家，農村基本穩定，城市人口不再增加了，這個時候土地制度，像一些人鼓吹的自有化你可以考慮嘛。
第三個層面的問題，怎么樣解決這個問題，我剛才講了城市化用地這種擴張是必然的，擴張向近郊區，近郊區的土地就有一個農村用地變成了城市用地問題，我們現在是通過國家征用變成國有土地，這是二元體制，國家通過這種征用變成國有的，然后國家控制這一部分市場。實際上這個政策應該是有利有弊的，我剛才一開始就講這個問題，土地本身來說還是我們國家社會分配和再分配的重要杠桿和媒介，背后的意義是什么？我們土地現有的被拆遷的土地這些使用者，或者占用者，以及我們國家各級政府還有我們開發商，形成一個利益鏈，這個利益鏈沒有起點沒有重點，而且是一損聚損，一榮聚榮，如果我們這個鏈條斷了，每一個都會受孫，我們這個開發成了，想買房的人能夠買到他稱心如意的房子，開發商獲得回報，會有下一輪更大規模的開發，有下一輪更大規模的開發才能夠有更有效的供應，才能達到下一輪的供求平衡。作為政府來說，有了土地開發這個收益，他才能有可能提供更多的供地成本，供地資源，滿足市民經濟生活發展需求。有消息所說北京征用買了800億地皮，這800億土地就可以建1000億地鐵，這1000億地鐵又可以建更多的幼兒園，小學，以及我們高速公路，這是一個城市實現良性循環可持續發展的條件，當然這里面有一個被拆遷戶被占地農民合法權益的補償。這就涉及到下一個問題，下一個層次，土地的升值收益分配問題，城市建設用地引起這么多矛盾，引起這么多群體性事件核心在哪？核心就在土地升值的收益分配，大家不就是伸手嘛，這一刀下去之后我分得多少利益，每個利益相關者都希望把自己分得更多的利益，沒有什么大驚小怪，哪個接受補償的不希望接受越高越好？但是社會關系本身又不可能把所有的利益階層都給你把握好，不可能，就沒有下一輪開盤，這個開發商就完了。所以我們在整個社會引導應該有一個正確的引導，各方面的利益訴求有一個合理的平衡點，這個合理的平衡點在哪？應該更多通過市場。這是一個利益共同體，執政黨理念就是講各個社會階層利益的協調和和諧，剛才講了土地入市問題，盡管你現在是土地的占用者，農村現在是他的所有者，但是你的土地升值與你這個村，占用的使用者個人的努力沒有直接關系，那是整個社會投資所造成的，在理論上這種生存是在社會各個階層里面應該有一個合理的分配，道理就在此。所以我想這個過程作為地方政府來講，非常關鍵的既是利益相關者，同時又是各方面利益協調者，什么事都得他說。所以要提高地方政府執政能力，對土地問題有一個正確的認識。
最后一個問題，咱們國家有過逆市場化的風潮，有順市場化的風潮，要加快我們現代化建設，降低我們現代化實現的成本，還是我們發展要節能減排，我們唯有積極委托的推進市場化發展沒有其他的路子可走。享受同等生活水平，在城市消費比在農村更節約，大多數農民進城這是中國農村發展一個現實化的前提，有人說三農問題，三農問題根子在什么地方，以城代鄉的前提是什么，是城市的強大，城市帶動人口，大家一塊進城，所以這個過程中我們對城市用地一個基本判斷，合理的城市用地買入，不會對中國糧食安全形成威脅，我們重新占地是占我們存量3.8%，50年每年的話應該占多少？萬分之七，萬分之八不到，這是一個減量。同時我們還有一個增量的問題，我們的增量可以置換出來一個增量，可以大約這個減量，我們光算減數，不算增數這就錯了。
我剛才講了農村土地入市有近郊區，有開發價值的，要遠離城市你去嗎？他不會去的，剛才講的高端的地也是要依附城市，依托與城市，不可能脫離城市，所以有一個合理距離，這個合理的距離取決于城市的資源比重，自然環境，像北京一個是綠色，一個是近水。我們別墅的開發和我們居民居住用地是兩回事，別墅用地我不太懂那個，那屬于高端用地，我們關心的是什么，我關心的從政府層面來講滿足這種高端需求，同時得到更大的供應。你不是有錢嗎？滿足你的需求，該交什么費交什么費，然后政府就是這個，然后我們做其他的，這樣社會各方面都會和諧。不要看他花上億買房子，他錢怎么來的，老琢磨這個事，如果他違法了咱們該咱們抓怎么抓，那不屬于房地產層面。
【主持人】：通過牛會長一系列介紹，只要通過合理的資源分配，像中國的土地目前不存在這樣的情況。
【牛鳳瑞】：我們不可能和歐美比，中國人均一居面積不足美國十分之一，這一點是肯定的，當然要有利于加以適當限制，但是不能等于把門關死，不能滿足其中少數高端需求。中國80%進入城市，城市占地僅僅占我們國土面積的1.2%就夠了，但是可以按照80%的人口和90%的GDP比重，我們要算大帳，城市化過程中你要取得城市化的這種規模效應和聚集效應的話，必然要支付一定成本，經濟學講沒有的話是天上掉餡餅，我們有的污染、擁擠，占地，更污染，應該說城市化的東西是少了，人們為了生活得更美好，而且是不可遏制的潮流，現在有些人在城里人住著說一些風涼話，說北京如果污染如果擁擠你怎么不走啊，實際上說白了，我居住下來收益大于居住下來支付的成本，這是一個層面。第二個層面正是因為有這種集中的污染，為我們機構化的治理提供了前提條件，所以我們污染治理依托與城市才更有效率，只要有這種擁擠我們城市共同交通才能夠有更快的發展，我們地鐵現在人不擁擠我們修地鐵干嘛。所以這個事是一個連帶的，一個循環的關系，不要卡過一個端面來我就分析如何如何，你有道理，但是從總體上來說沒道理，說不清，實際上我講的就是這個意思。
剛才講的土地問題，最后一個現在有私有化的問題，中國存在的特殊情況，我們還是一個發展中國家，土地利益結構是處于大變動的趨勢，這個時候如果我們要倡導或者是實現土地的私有化，盡管可能搞市場經濟必須明晰產權，但是我們支付的成本很有可能更高，所以至少在最近幾十年里我們的土地私有化的這種提法，或者這種政策在中國不具有可行性，這是的一個基本判斷。當然將來的小產權問題，住房問題，我相信小產權問題盡管現在利益糾纏在一起，但是我認為這是早晚必須解決的問題。這是我們改革中的態度，不要說誰是誰非，理性一點吧。
