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2025年03月14日
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中國(guó)房市有如迷宮。
上個(gè)世紀(jì)九十年代末，以中國(guó)國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》為標(biāo)志，舊福利分房模式的告一段落，住房貨幣化改革進(jìn)程全面開(kāi)始；進(jìn)入新千年后，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲成就富豪榜上多位地產(chǎn)富豪之余，也順帶成就了多空雙方的各位名嘴，民眾悲喜更是滄桑百態(tài)，電視劇《蝸居》、《裸婚》的熱播不過(guò)其中一粟。
近日媒體報(bào)道，大連每平米3萬(wàn)人民幣的房?jī)r(jià)令某巴薩球星大為咋舌，據(jù)其經(jīng)紀(jì)人透露，他在自己國(guó)家的房子附帶游泳池，每平米不過(guò)4000元人民幣。誠(chéng)然，無(wú)論從相對(duì)價(jià)格還是絕對(duì)價(jià)格，中國(guó)房?jī)r(jià)可能率先實(shí)現(xiàn)“超歐趕美”。
那么，是誰(shuí)在推高中國(guó)房?jī)r(jià)？官員往往歸咎于貪婪的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商又說(shuō)是精明的丈母娘，丈母娘們則埋怨黑心中介，而中介們都推給無(wú)恥的投資客——于是，幾乎每個(gè)房?jī)r(jià)上漲故事中，不乏一個(gè)拿著破皮箱全款付清的外地口音形象閃現(xiàn)：這一形象一方面無(wú)可考證，另一方面亦無(wú)道德上的優(yōu)勢(shì)，換而言之，既方便上層推諉，也方便下層怨恨。
于是乎，“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控走了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路，“限購(gòu)”、“限貸”之下，祭出“戶口”之類手段，也見(jiàn)怪不怪了。以往數(shù)次中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控，往往注重從供給端發(fā)力，而本次調(diào)控則從需求和供給兩端發(fā)力，強(qiáng)制降溫。饒是如此，房?jī)r(jià)仍居高位。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，如以2010年新建商品住宅價(jià)格為基期，那么2010年新建商品住宅價(jià)格相比，目前70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降的城市不足10個(gè)，其余各大城市均有不同程度的上漲。
近期，這場(chǎng)曠日持久的調(diào)控也陷入拉鋸戰(zhàn)。一方面，中國(guó)總理溫家寶多次重申促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，另一方則是房地產(chǎn)成交量與價(jià)格出現(xiàn)回升，兩次降息也使得調(diào)控放松預(yù)期加劇，近期北京的北京萬(wàn)柳地塊再出“地王”，折算之后，僅樓面價(jià)即高達(dá)4.02萬(wàn)/平米，可見(jiàn)“居長(zhǎng)安大不易”的窘迫仍正在一二線城市蔓延。
房地產(chǎn)調(diào)控為何吃力不討好？簡(jiǎn)而言之，這一政策的利益同盟過(guò)少，而對(duì)立面太多。其討好的對(duì)象來(lái)自希望購(gòu)房的人群，但這一群體人數(shù)并不占大多數(shù)，且心理預(yù)期陰晴不定；與此同時(shí)，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)甚至持有房產(chǎn)的人都因這場(chǎng)調(diào)控不同程度受損。受損方從以往調(diào)控經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，往往會(huì)以“以時(shí)間換空間”的策略應(yīng)對(duì)，這也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不時(shí)放松的現(xiàn)狀寫(xiě)照，至于房地產(chǎn)商，也往往寧愿惜售也不肯大幅降價(jià)，甚至繼續(xù)高價(jià)拿地。
或許，這是一場(chǎng)從開(kāi)始就注定無(wú)果而終的戰(zhàn)役，無(wú)論目的還是手段。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為資源永遠(yuǎn)都是稀缺的，如何分配將成為關(guān)鍵，這決定了長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)價(jià)格最終是由需求決定，自發(fā)交換往往是最優(yōu)效率的一種方式，短期的人為干擾只是擾動(dòng)，管制需求更是緣木求魚(yú)。
如果房子少了就限購(gòu)，車子多了就限行，人多了就計(jì)劃生育，那么空氣不夠又將如何？任何困境，都一個(gè)“限”字當(dāng)頭，即使短期之內(nèi)可以控制局面，卻無(wú)改需求不平衡本質(zhì)，甚至造成房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的預(yù)期，這也是為何當(dāng)前調(diào)控不僅未能改變房?jī)r(jià)只漲不跌預(yù)期，而且也未能撼動(dòng)當(dāng)前房?jī)r(jià)根基。
再看目標(biāo)，中央政府希望房?jī)r(jià)合理回歸，但是多少合理呢？房?jī)r(jià)高低的衡量標(biāo)準(zhǔn)，通常用的標(biāo)準(zhǔn)就是房?jī)r(jià)收入比，也就是房?jī)r(jià)與居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以買一套房。國(guó)際水平一般在3到6之間，超過(guò)7就要引起警惕。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份名為“全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜”報(bào)告，，2011年中國(guó)總體房?jī)r(jià)收入比為7.4，東部城市集體偏高，第一名深圳為15.6，上海12.4名列第四，均超過(guò)12，北京以11.6排名第五。
為什么看似如此之高的房?jī)r(jià)收入比，卻沒(méi)有如預(yù)言家所言走向崩盤(pán)？筆者認(rèn)為，這一方面源自收入統(tǒng)計(jì)的缺失，譬如兼職收入以及灰色收入并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在案，另一方面則是各種隱性福利分房政策的存在扭曲了市場(chǎng)信號(hào)，譬如各地開(kāi)花的公務(wù)員小區(qū)。
平心而論，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，是一連串因素的結(jié)果，與城市化、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、自有住房率偏高乃至貨幣供給等等因素都息息相關(guān)。也正因此，無(wú)論從什么水準(zhǔn)衡量，中國(guó)房?jī)r(jià)目前確實(shí)過(guò)高，但并非高得完全沒(méi)有道理，頻頻出現(xiàn)高價(jià)地王及天價(jià)樓盤(pán)的消息揭示了“樓市泡沫”的另一面：存在即合理，這看似不合理的價(jià)格背后，有其一定合理性的存在根基。
回顧最近十余年的房?jī)r(jià)變化，筆者曾經(jīng)整理過(guò)全國(guó)房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)作為參考。粗略地看，其中2004與2009年可謂房?jī)r(jià)起飛的兩個(gè)加速點(diǎn)，時(shí)間點(diǎn)上剛好對(duì)應(yīng)著土地招投標(biāo)制度鋪開(kāi)與四萬(wàn)億推出，誰(shuí)是最大的獲益者，誰(shuí)在推動(dòng)房?jī)r(jià)答案昭然若揭。
在房?jī)r(jià)本應(yīng)正常上漲的周期之中，不當(dāng)?shù)恼呒觿×耸袌?chǎng)扭曲，不僅促成了房?jī)r(jià)的狂飆，也透支了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)空間： 2003年以來(lái)土地出讓政策，使得地方政府高度依賴土地出讓金，土地財(cái)政模式得以固化，2010年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)76.6%；而2009年的四萬(wàn)億刺激政策，導(dǎo)致隨后的信貸狂歡，洶涌的貨幣缺乏投資渠道，大舉流入房市，不是房子貴了，只是錢(qián)更不值錢(qián)了。
如此一來(lái)，在房?jī)r(jià)只漲不跌甚至越調(diào)越漲的預(yù)期之下，買房成為過(guò)去十年的最好投資，而“拆”字更是走紅大江南北。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)《中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心》發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)家庭凈資產(chǎn)總值高達(dá)69.1萬(wàn)億美元，高出同年美國(guó)家庭凈資產(chǎn)總值（57.1萬(wàn)億美元）21%之多——其中，高房?jī)r(jià)居功至偉。
換而言之，高房?jī)r(jià)不僅是分配機(jī)制不合理的直接產(chǎn)物，更是中國(guó)貧富不均的生動(dòng)寫(xiě)照。在這場(chǎng)財(cái)富盛宴中，接近權(quán)力與資本一方，往往可以先知先覺(jué)地鞏固自身先發(fā)優(yōu)勢(shì)，拿走蛋糕上最豐厚的一層奶油；而一般民眾，最多不過(guò)是追隨者而已，即使奮力趕上了這幾輪房?jī)r(jià)上漲順風(fēng)車，卻同樣要承受因房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)的全面生活成本上漲。高房?jī)r(jià)對(duì)每個(gè)人都是一種隱形的“稅收”，從鐘點(diǎn)工到高端白領(lǐng)，概莫能外——無(wú)論你是否買房，財(cái)富的“馬太效應(yīng)”都在那里。
中國(guó)房?jī)r(jià)高企，卻被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)不高，原因之一就在于居民債務(wù)杠桿不高，但這并不意味著沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)長(zhǎng)期處于金融抑制狀態(tài)，社會(huì)福利缺失，導(dǎo)致儲(chǔ)蓄率一直居高不下，2012年5月末居民儲(chǔ)蓄余額已經(jīng)突破了36.7萬(wàn)億元，儲(chǔ)蓄率在全世界排名第一，人均儲(chǔ)蓄接近3萬(wàn)元。
金融體制不健全之下，居民高儲(chǔ)蓄與長(zhǎng)期負(fù)利率并存，事實(shí)上造成了雙重剝削，一方面儲(chǔ)戶為政府以及企業(yè)部門(mén)提供不少廉價(jià)資金，另一方面也使得利用按揭買房的人群間接剝削了儲(chǔ)蓄的人群。反過(guò)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)杠桿事實(shí)上傳遞到政府以及企業(yè)部門(mén)，一旦經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)過(guò)多體現(xiàn)在居民部門(mén)，而會(huì)體現(xiàn)為政府以及企業(yè)部門(mén)面臨痛苦“去杠桿”過(guò)程。
也正因此，審視中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，一方面需要正視其高房?jī)r(jià)存在的合理性，另一方面對(duì)于其風(fēng)險(xiǎn)不能掉以輕心。身處現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)之中，房地產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性俱備，須知大部分交易應(yīng)該留給市場(chǎng)去做決策。
房地產(chǎn)價(jià)格隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，具有其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府行為只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量之一，過(guò)分干預(yù)往往是自咽惡果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，政府的功能應(yīng)該定位明確：第一，防止房地產(chǎn)泡沫對(duì)整體經(jīng)濟(jì)安全的威脅；第二，防止房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)下政策（限購(gòu)與直接打壓），不過(guò)是以過(guò)高的代價(jià)部分達(dá)到第一個(gè)目標(biāo)，對(duì)于第二個(gè)目標(biāo)用處不大：房?jī)r(jià)仍舊在上揚(yáng)、房屋銷售面積卻在下降，也就是更少的人被解決了房屋問(wèn)題。
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度介入，往往會(huì)導(dǎo)致了邊界與權(quán)限的模糊，不僅使得自身深陷普通商品房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房種種泥淖中等無(wú)法自拔，而且使得市場(chǎng)正常運(yùn)行受到干擾，這也就是為何這一輪調(diào)控始終無(wú)法撼動(dòng)“房?jī)r(jià)回歸”的根本原因。
高房?jī)r(jià)的存在，誠(chéng)然加大中下階層痛苦指數(shù)，也透支了不少年輕人的夢(mèng)想，但高房?jī)r(jià)并非依賴行政手段就可以打壓，屢次調(diào)控不利反而近乎一種“饑餓營(yíng)銷”。反觀中國(guó)人固有的“居者有其屋”夢(mèng)想，往往反映在過(guò)早買房以及過(guò)高的自有住房率上，這一方面源自民間對(duì)日益高漲房?jī)r(jià)的集體焦慮，另一方面也折射出產(chǎn)權(quán)稀缺環(huán)境下的無(wú)奈應(yīng)對(duì)。
如何避免高房?jī)r(jià)的負(fù)面效應(yīng)？如果高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)峻社會(huì)問(wèn)題，政府應(yīng)該有所作為，但筆者更看好廉租房而不是經(jīng)濟(jì)適用房。不過(guò)，廉租房這一模式的運(yùn)行，同樣應(yīng)該以市場(chǎng)化的方式來(lái)組織，否則其間的腐敗與浪費(fèi)將必然難以避免：供應(yīng)端由政府組織市場(chǎng)內(nèi)企業(yè)來(lái)招拍賣建設(shè)，需求端由政府直接對(duì)低收入租戶進(jìn)行房租券補(bǔ)貼，廉租房管理也應(yīng)采取市場(chǎng)化方式。
于此同時(shí)，政府應(yīng)該鼓勵(lì)市場(chǎng)以市場(chǎng)的方式，探討解決房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，例如推進(jìn)租賃市場(chǎng)的積極發(fā)展、解決小產(chǎn)權(quán)房、探索土地私有化問(wèn)題等；更進(jìn)一步看，不僅從限購(gòu)還是土地供給都應(yīng)該考慮適時(shí)放開(kāi)，拋去諸多計(jì)劃主導(dǎo)市場(chǎng)的意識(shí)形態(tài)束縛，至關(guān)重要。
（注：本文僅代表作者本人觀點(diǎn)）
