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2025年03月15日
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北京萬柳地塊，毫無懸念地成為今年北京首塊地王，也是此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來北京首次出現(xiàn)的地王，注定也將成為一塊備受詬病的地王。
這一地王來得不是時(shí)候。幾天前，國務(wù)院總理溫家寶再次強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，決不能讓房價(jià)反彈。就在競標(biāo)開始當(dāng)天，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表時(shí)評(píng)，呼吁國企不要參與競標(biāo)，黨報(bào)為一塊土地出讓發(fā)表評(píng)論，這是極為罕見的。而在競標(biāo)現(xiàn)場，本來還有希望奪地的保利地產(chǎn)單方面發(fā)表聲明，退出原因據(jù)稱是“目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期”，其回應(yīng)喊話維護(hù)國企聲譽(yù)的用心昭然若揭。
其實(shí)，即使沒有國企參與，萬柳地塊早已注定成為地王。正因?yàn)榭吹搅诉@一點(diǎn)，北京市國土局已經(jīng)推遲了該地塊的競標(biāo)時(shí)間，并且為這塊地設(shè)置了價(jià)格上限，應(yīng)該說，方方面面都已經(jīng)考慮到了此時(shí)推出這塊地的敏感性，并且已經(jīng)做了相應(yīng)的準(zhǔn)備。我們可以想象，如果不設(shè)置任何附加條件，這塊地的價(jià)格還會(huì)更高。
為何無力可以阻止地王誕生？從市場層面看，這塊地確實(shí)是一塊優(yōu)質(zhì)土地。早在開發(fā)之初，萬柳地區(qū)就是海淀高端項(xiàng)目云集之地，經(jīng)過多年的開發(fā)和經(jīng)營，這個(gè)地段已經(jīng)非常成熟，配套齊全，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，周邊分布著不少優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源。在海淀附近，已經(jīng)找不到這樣優(yōu)質(zhì)的地塊，而且，也已經(jīng)幾乎找不到在建在售的項(xiàng)目，這個(gè)地區(qū)的需求無處釋放，目前周邊二手房的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米7萬元。成交結(jié)果顯示，這塊地的溢價(jià)率只有43.6%，可謂傻子拿到都能掙錢，人為壓低地價(jià)就像給人家送錢，因此誰也無法阻止它成為地王。
從政策層面看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為制造地王的推手。2010年全國兩會(huì)剛結(jié)束，“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”也是言猶在耳，北京一天之內(nèi)連出三個(gè)“地王”，這不是開發(fā)商故意觸碰高壓線，也不是國企的錯(cuò)，而是對(duì)2008年房地產(chǎn)調(diào)控的報(bào)復(fù)性反應(yīng)。雖然此次調(diào)控不同于以往，但不可否認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，商品房土地供應(yīng)明顯減少，勢必助漲土地價(jià)格。各地今年頻頻松動(dòng)調(diào)控措施，就是因?yàn)橥恋爻鲎尳鹕倭耍胤截?cái)政難以為繼。同時(shí)，在打擊投資投機(jī)性需求的同時(shí)，被抑制的剛性需求和改善性需求積累了相當(dāng)?shù)膭?dòng)能，而房價(jià)實(shí)際并無多少下降，人們對(duì)于調(diào)控政策的心理預(yù)期正在改變。
更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)政策總是要變的，這已是屢試不爽的真理。一方面中國經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大，中央政府已經(jīng)開始微調(diào)預(yù)調(diào)，開始放松銀根，增加投資，刺激需求，這助長了房地產(chǎn)調(diào)控即將放松的政策預(yù)期。實(shí)際也確實(shí)如此，作為目前無可替代的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)依然肩負(fù)重任，很多人甚至認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)之所以陷入下行風(fēng)險(xiǎn)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控，而要阻止經(jīng)濟(jì)下行，最終還要靠房地產(chǎn)。他們看準(zhǔn)了中國經(jīng)濟(jì)的病根。另一方面，地方財(cái)政體制并無改變，房地產(chǎn)制度性建設(shè)也無進(jìn)展，沒有土地財(cái)政，很多地方政府就會(huì)山窮水盡，這也是地方政府沖撞房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因所在。今年又是各地黨政大換班的一年，政策的不確定性是可以預(yù)期的，很多人已把賭注押在換屆上。
事實(shí)證明，經(jīng)過多次調(diào)控調(diào)教的開發(fā)商不僅具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)耐受力和心理承受力，也已經(jīng)熟悉了中國政治和中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，熟悉了政策的套路，熟悉了房地產(chǎn)市場的博弈規(guī)律，他們是春江水暖時(shí)的鴨子。只要這一套東西不變，有誰能阻止地王誕生呢？又有誰會(huì)放棄可以下金蛋的地王呢？市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的美國、日本等都阻止不了房地產(chǎn)業(yè)在崩潰的路上狂奔，中國多了一只看得見的手，也未必就能避免重蹈覆轍。其要滅亡，必先瘋狂。這難道也是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然規(guī)律？
