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北京萬(wàn)柳地塊成全國(guó)新地王 拍賣引發(fā)多部委關(guān)注
時(shí)間:2012-07-11 09:09:56  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 

“地王”能被“限”出來嗎?

這聽起來頗為奇怪,而7月10日在北京土地儲(chǔ)備中心交易大廳,這一幕居然上演了。

為防止“地王”再現(xiàn)對(duì)京城樓市的負(fù)面影響,延遲一周拍賣的萬(wàn)柳地塊創(chuàng)新了新的拍賣規(guī)則,北京土地儲(chǔ)備中心的一位負(fù)責(zé)人稱,該地塊創(chuàng)新采取“最高合理限價(jià)+配建回遷房面積”的做法,一旦開發(fā)商報(bào)價(jià)“撞線”,將轉(zhuǎn)而競(jìng)配回遷房面積。

與此同時(shí),一位不愿透露姓名的央企知情人士向本報(bào)記者稱,該地塊引起了國(guó)土部、住建部、國(guó)資委等多個(gè)中央級(jí)部委的關(guān)注。

最終,歷經(jīng)一個(gè)半小時(shí)的鏖戰(zhàn)后,中赫以26.3億元(折合樓面地價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率40%)、配建1.64萬(wàn)平米的回購(gòu)面積競(jìng)得該地塊,差不多40%的溢價(jià)率。

限出來的“全國(guó)地王”

7月10日下午,北京市土地整理儲(chǔ)備中心的一位工作人員感嘆,許久沒有看到這樣的場(chǎng)景了,因?yàn)榍皝淼娜巳汉趬簤阂黄?/p>

“容積率僅2.0,地處成熟的高檔社區(qū),配套成熟,擁有大型商場(chǎng),靠近地鐵站,周圍有清華、北大等名校資源”,旭輝地產(chǎn)拓展部經(jīng)理黃輝介紹,這樣的一塊優(yōu)質(zhì)地王,再加上其2.4萬(wàn)/平方米的地王起拍價(jià),不難想象其市場(chǎng)影響力。

果不其然,融創(chuàng)、中化方興、中赫、龍湖、萬(wàn)科、華京投資、中冶、招商、懋源、九龍倉(cāng)中建綜合體10家知名房企參與此次萬(wàn)柳地塊競(jìng)拍。

其中,融創(chuàng)和中赫的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈,在最后競(jìng)拍回購(gòu)房的終極對(duì)決中,中赫地產(chǎn)摘得該地塊。

對(duì)于該地塊40%的溢價(jià)率,張大偉稱,“意料之中”,按照國(guó)土部的規(guī)定,對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的異常成交地塊,需上報(bào)國(guó)土部。

張介紹,該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)4.42萬(wàn)元/平方米,刷新了北京乃至全國(guó)土地出讓單價(jià)新高。“高地價(jià)之下,預(yù)計(jì)該地塊未來的銷售將達(dá)7-10萬(wàn)元/平方米”,張大偉認(rèn)為,在樓市調(diào)控前景不明的情況下,土地成本較高,占用資金龐大,地王項(xiàng)目盈利預(yù)期低。

事實(shí)上,與萬(wàn)柳地塊同區(qū)域,被譽(yù)為北京西部最高端樓盤代表的萬(wàn)科如園,對(duì)外報(bào)價(jià)4.5萬(wàn)/平方米,與萬(wàn)柳地王的樓面價(jià)趨近。

不過,張介紹說,綜合2009年以來溢價(jià)率超過100%的地王項(xiàng)目來看,除了少數(shù)絕對(duì)稀缺的城區(qū)地塊外,絕大多數(shù)的地王項(xiàng)目的銷售均不佳,累計(jì)簽約率不足30%,明顯低于目前市場(chǎng)的平均情況。

多部委強(qiáng)勢(shì)關(guān)注

與萬(wàn)柳地王一同揭幕的還有神秘的“價(jià)格上限”。

一位不愿透露姓名的央企知情人士介紹,“準(zhǔn)地王”一掛牌,經(jīng)市場(chǎng)發(fā)酵,便被相關(guān)單位以內(nèi)參形式上呈中央,為防止地王再現(xiàn)誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,中央批示要求高度關(guān)注。

與此同時(shí),住建部、國(guó)土部的相關(guān)人士也在電話中告訴本報(bào)記者,在樓市調(diào)控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),地王地塊肯定是重點(diǎn)監(jiān)測(cè)對(duì)象。除此之外,上述知情人士介紹,在此次萬(wàn)柳地塊的競(jìng)拍中,財(cái)大氣粗的央企或退出或不舉牌,也是由于國(guó)資委干涉的緣故。

本報(bào)記者在拍賣現(xiàn)場(chǎng)看到,除了公開發(fā)布退出萬(wàn)柳競(jìng)拍的保利之外,曾報(bào)名申請(qǐng)參與競(jìng)拍的中冶并未到場(chǎng),在整個(gè)拍賣過程中,招商也并未舉牌。諸如中建、中化方興等央企代表也舉牌寥寥,和此前的預(yù)期并不一致。

或許正是引起多方關(guān)注,北京國(guó)土局“冷凍”該地塊一周,由原先的7月3日競(jìng)拍延期至7月10日進(jìn)行,并在拍賣過程中采取設(shè)立合理上限+配建回購(gòu)房的面積,確定萬(wàn)柳地塊的歸屬。

不過,針對(duì)價(jià)格上限究竟是多少,北京市國(guó)土局三緘其口,僅稱,“拍賣現(xiàn)場(chǎng)才知道”。

“從臨時(shí)暫停,并設(shè)置價(jià)格上限等諸多信號(hào)可以看到,政府對(duì)于地王再現(xiàn)對(duì)樓市調(diào)控政策的繼續(xù)執(zhí)行的壓力。”張大偉介紹,“考慮到國(guó)土部規(guī)定,預(yù)計(jì)該地塊的價(jià)格上限不會(huì)超過50%。”

果然,神秘的“價(jià)格上限”最終的出爐的結(jié)果為26.3億元,溢價(jià)率僅40%。不過,對(duì)于折合樓面地價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米,依然穩(wěn)坐京城地王。

據(jù)悉,萬(wàn)柳地塊的競(jìng)標(biāo)底價(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米,只要溢價(jià)超過20%,單價(jià)就會(huì)上3萬(wàn)元/平米,成為北京歷史上住宅地塊單價(jià)最高的地王。

在上述人士看來,這似乎也是規(guī)避調(diào)控的一種智慧,“抬高底價(jià),可以提高競(jìng)拍門檻,更為重要的是,在降低溢價(jià)率的同時(shí),也可多收土地出讓金”。

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