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2025年03月14日
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河南作為全國第一人口大省，2008年年末總人口達9918萬人，今年7月成為全國第一個人口超億的省份。在鄭州，700多萬常住人口壓力也開始轉變為交通壓力、高密度“強迫癥”、公共空間匱乏等。城市漸漸成為“圍城”：外面的人想進來，進來的人想出去。對此，房地產企業該有怎樣的思考？
東方地產：您認為房地產與人口之間的關系有多密切？
李曉峰：應該說，房地產快速發展是基于兩個因素：第一是人口，第二是城市化。而這兩個因素又可以合二為一，就是“人口的城市化”。
在城市化進程中，“進城”成了很多人的夢想，于是城市在膨脹，一環、二環、三環，不知不覺中，鄭州市已出現了四環，甚至形成了“四環時代”。此外，鄭開大道的通車加快了鄭州與開封房地產市場之間的融合速度，“大鄭州規劃”、“鄭汴一體化”的實施也將兩地房價推向更高的階段，由地產引領的“大鄭州”概念正在走向現實。
東方地產：很多人認為，是剛性需求讓鄭州的樓市只漲不跌。您對此怎么看？
李曉峰：長期來說是城市化進程下的剛性需求在為樓市不斷輸入血液，但短期來說，開發企業的坐地升價、海外熱錢的進入以及投機購房，促成了樓市的高房價泡沫。
另一方面，近幾年樓市經歷波折后的強力反彈，也給購房者提供了一個錯誤的信息，認為房地產是增值行業，房子是增值保值產品，這也在一定程度上進一步刺激了房地產的繁榮。
東方地產：您認為中國的城市化會讓房地產受益多長時間？
李曉峰：由于我國政府出臺的全面經濟刺激計劃的實施，我國就業水平和國民收入將在今年出現較為明顯的恢復，城市化水平將在今年出現增長加快的局面。根據預測，今年我國城鎮人口將達到64729萬人，城鎮人口比重將達47.7%。而在1996年的時候，中國的城市化率只有30%，可見近十五年是中國城市快速發展的“黃金時期”。但是，城市化不是永無止境的，當城市人口發展到一定數量之后，城市化速度就會放緩。
根據國際上的規律，當城市化率達到80%的時候，發展起來就會更為緩慢。由于中國人口過多，有人認為當中國城市化率達到70%的時候，就會逐漸緩慢。目前，中國的城市化率距離這一數字還有約23%。按照每年1%的城市化率增長，中國房地產還有二三十年的好時光。之后，房地產行業會從新房的增量轉向存量房的租售。
東方地產：目前有一個現象，很多有錢的人選擇在郊區居住，您認為這反映了城市化發展的何種問題？
李曉峰：錢鐘書先生筆下的《圍城》中說，城內的人想沖出去，城外的人想擠進來，千辛萬苦進了城才知道出城的艱辛。
這很像今天的樓市，一方面城市化進程加快，各市地先富起來的消費者及大中專畢業生向往著都市的繁華生活，想在市區內買房置業；另一方面，市區內有車有房一族，已厭倦了嘈雜的城市生活，追求空氣清新的郊外第二居所；還有一些無房的工薪階層，盡管想住在離單位較近的住宅里，但由于郊區較便宜的房價，他們選擇了出城。
我曾經讀到這樣一個數據：在鄭州一些高密度居住區，負離子含量非常小，只有幾百個，但在外環，負離子含量多達三萬。這實際上反映出在城市化過程中，人們的物理居住空間正在惡化。這同時引發了一個問題：在城市攤大餅式的開發中，我們的政府，我們的企業，也許更應該思考我們的居住質量。
