深圳崗廈拆遷：“種房子”收獲一村富豪
時(shí)間：2009-11-12 14:36:58
來(lái)源：《每日經(jīng)濟(jì)新聞》
深圳崗廈片區(qū)改造堪稱目前中國(guó)最大的“城中村”改造項(xiàng)目。在其拆遷的過(guò)程中，樓房的主人們獲得賠償?shù)臄?shù)量，或也堪稱全國(guó)之最。
深圳市福田CBD崗廈村舊城改造項(xiàng)目近期啟動(dòng)，拆遷工作全面推進(jìn)。與此同時(shí)，崗廈村的改造正在創(chuàng)造一個(gè)令人難以置信的 “神話”——在房屋拆遷的一夜之間，500多棟樓房的主人集體跨入千萬(wàn)甚至億萬(wàn)富豪行列。
然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，崗廈村大量拆遷樓房都是在幾年前搶建而成的，通過(guò)增加樓層、擴(kuò)大房屋面積，從而在拆遷過(guò)程中獲取了堪稱“天價(jià)”的補(bǔ)償。
崗廈改造一等十年
無(wú)論是原住居民，還是初來(lái)深圳者，對(duì)于“崗廈”這個(gè)名字一定不會(huì)陌生。這里是深圳CBD中心區(qū)僅存的一片城中村，也是許多初來(lái)深圳的“淘金”者尋求租房的理想去處。
11月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在崗廈村舊城改造現(xiàn)場(chǎng)看到，經(jīng)過(guò)了大規(guī)模的拆遷之后，整個(gè)崗廈片區(qū)已經(jīng)面目全非，幾乎成為了一片建筑廢墟。零星“屹立不倒”的樓房十分突兀地矗立在空曠的工地上，與附近CBD密集的商業(yè)大樓遙相呼應(yīng)。
“說(shuō)拆遷都說(shuō)了十幾年，今年下半年才正式開(kāi)始拆。”記者在僅存不多的樓房?jī)?nèi)遇見(jiàn)了正前來(lái)收租的房東張彩霞 （化名）。“當(dāng)初搶建的現(xiàn)在都發(fā)了大財(cái)，我們這些老實(shí)人卻沒(méi)有得到更多補(bǔ)償。”張彩霞頗有些憤憤不平地說(shuō)。30年前，她就嫁到崗廈村，幾乎見(jiàn)證了崗廈從無(wú)到有，從貧窮到繁華的全部歷程。
崗廈城中村改造，可謂十年一夢(mèng)。早在1998年，為了建設(shè)深圳中心區(qū)，深圳市政府決定對(duì)崗廈河園片區(qū)進(jìn)行全面改造。但在此后的將近十年時(shí)間里，經(jīng)歷了數(shù)次“正式啟動(dòng)”，卻又因種種原因不了了之。
在崗廈改造一拖再拖期間，發(fā)生了名噪一時(shí)的深圳蔡屋圍“史上最貴釘子戶”獲賠事件。
1997年，深圳蔡屋圍村民蔡珠祥、張好蓮夫婦在宅基地上建起了6層住宅，建造花費(fèi)120萬(wàn)元。2004年10月15日，蔡屋圍村與開(kāi)發(fā)商京基集團(tuán)簽了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同，該村約4.6萬(wàn)平方米土地（包括宅基地）全部被賣(mài)掉，蔡的房子亦在其列。2007年拆遷接近尾聲，蔡珠祥以補(bǔ)償不合理為由拒絕拆遷。當(dāng)時(shí)深圳房?jī)r(jià)不斷飆升，周邊新房已漲至約2萬(wàn)元/平方米；蔡珠祥夫婦倆提出補(bǔ)償應(yīng)在1.8萬(wàn)元/平方米。按這一要價(jià)，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償款將達(dá)1400萬(wàn)元。
最終，耗不起時(shí)間的開(kāi)發(fā)商妥協(xié)了，1200萬(wàn)元補(bǔ)償款打入了蔡珠祥賬上。此事無(wú)疑對(duì)后來(lái)崗廈村的舊城改造產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。福田區(qū)政府有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在蔡屋圍村民蔡珠祥獲得高昂賠償后，崗廈村認(rèn)同原先賠償標(biāo)準(zhǔn)的村民立刻從85%下降到不足一半，崗廈村改造隨后陷入僵局。
經(jīng)過(guò)各方協(xié)調(diào)，直到2009年，崗廈城中村改造真正意義上的大拆遷才正式開(kāi)始。深圳市福田區(qū)宣傳部張宏化在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)透露，目前拆遷工作進(jìn)展順利，僅剩下大概40多戶居民沒(méi)有拆遷，大多數(shù)均為香港人。整個(gè)拆遷將在2009年底前完成，屆時(shí)正式啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，總投資約90億元。
一夜之間集體暴富
蔡珠祥1200萬(wàn)元的補(bǔ)償款在2007年被稱為“天價(jià)”，蔡珠祥夫婦也因此被稱為“史上最貴釘子戶”。然而時(shí)隔僅兩年，當(dāng)初的“天價(jià)”今天看來(lái)已是“小巫見(jiàn)大巫”：崗廈村普普通通的一戶便補(bǔ)償上千萬(wàn)，房屋面積大的更是高達(dá)上億元。
“我嫁過(guò)來(lái)的時(shí)候，這里還叫番薯村，非常窮，村里的人都靠種地為生，偶爾拿些農(nóng)產(chǎn)品到海邊漁村去換點(diǎn)海鮮改善生活。”張彩霞向記者講述著她記憶中的崗廈村。
隨著深圳大舉開(kāi)發(fā)，位于福田中心位置的崗廈村逐漸成為外來(lái)人員租住的首選之地，租金也一年年水漲船高。“外來(lái)的人多了，要租我們的房子，我們就建房出租，都是在自家的土地上翻建樓房，一棟比一棟高。”據(jù)張彩霞介紹，每月的租金收入，她家便可達(dá)到5萬(wàn)元以上，其他村民家的情況也差不多。
據(jù)了解，很多類似于張彩霞的原住居民后來(lái)都搬離了崗廈村，在深圳市區(qū)或者到香港另外購(gòu)買(mǎi)商品房。他們現(xiàn)在回村的目的只有一個(gè)：收租。隨著舊城改造的到來(lái)，這些房子面臨被拆除的命運(yùn)。不過(guò)，這些房子的主人并沒(méi)有因此而受損，反而上演了“一夜暴富”的神話。有媒體將這次改造的造富過(guò)程形象地稱為 “幾百棟舊房屋倒下去，幾百個(gè)超級(jí)富豪站起來(lái)”。
記者獲悉，此次補(bǔ)償方案分為兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：480平方米以內(nèi)按1∶1補(bǔ)住宅，超過(guò)480平方米按1∶0.88補(bǔ)公寓；首層按1∶0.9補(bǔ)償商業(yè)物業(yè)，二層以上按1∶0.9補(bǔ)住宅或公寓。根據(jù)方案，可以選擇全部實(shí)物補(bǔ)償、全部貨幣補(bǔ)償以及實(shí)物和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。如果選擇貨幣補(bǔ)償，住宅公寓可獲得1.28萬(wàn)元/平方米的補(bǔ)償，商業(yè)物業(yè)則可獲得2.38萬(wàn)元/平方米的補(bǔ)償。
照此推算，崗廈原住民中億萬(wàn)家族可能有20多個(gè)，而個(gè)人資產(chǎn)過(guò)億的便有可能達(dá)到10人左右。
作為崗廈改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，金地大百匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司品牌總監(jiān)吳貴峰在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)坦言：“崗廈城中村舊改，確實(shí)催生了一批千萬(wàn)富翁以及若干位億萬(wàn)富翁。”
拆遷前搶著“種房子”
張彩霞向記者算了一筆賬，自家的房子可以拿到上千萬(wàn)元的賠償，但張彩霞還沒(méi)有簽約。她似乎有些不甘心：“我不著急，我等他們（她指了指旁邊的幾棟樓房）回來(lái)一起簽。”
據(jù)記者了解，截至目前，與張彩霞一樣沒(méi)簽約的住戶大約還有40多戶。從今年4月起崗廈河園片區(qū)拆遷啟動(dòng)，少數(shù)房東仍然堅(jiān)持不走，堅(jiān)守在這片曾經(jīng)繁榮而今卻一片荒蕪的土地上，低價(jià)放租。
在崗廈村拆遷現(xiàn)場(chǎng)，一位安保人員告訴記者，“盡管拆遷已經(jīng)進(jìn)行了大半，但有的人不肯搬走，里面還住著人，無(wú)法動(dòng)工，牽連到其他相鄰樓房的拆遷也無(wú)法進(jìn)行，雖然已經(jīng)停工幾個(gè)月了，但那些人根本就不著急。”
在記者采訪過(guò)程中，了解到更讓人咋舌的情況：這些將被推倒的房屋，其中有許多都是搶建而來(lái)，當(dāng)時(shí)有媒體稱崗廈的搶建為“種房子”。
張彩霞回憶，“反正那些年隔段時(shí)間就有人建房子。大概在六、七年前，最早說(shuō)要拆遷的時(shí)候大家都要建，一個(gè)村子經(jīng)常是幾十家都在建。”
記者多方了解到，崗廈村的搶建潮在歷史上出現(xiàn)多次。上世紀(jì)90年代初，隨著大量外來(lái)人口的涌入，住房需求出現(xiàn)短缺，當(dāng)?shù)卦∶耧@然看到了房屋出租前景，開(kāi)始了第一次建設(shè)高潮。
上世紀(jì)90年代末期，以及后來(lái)的2001~2002年，搶建潮再次興起。1999年深圳《關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》和2001年限制房屋違建的“兩規(guī)”相繼頒布，但這不僅沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違建搶建起到遏制作用，反而激發(fā)了深圳歷史上規(guī)模最為龐大的兩次搶建潮。
時(shí)至今日，面對(duì)公眾對(duì)“搶建風(fēng)”的質(zhì)疑，在記者近日采訪深圳政府的相關(guān)部門(mén)時(shí)，相關(guān)部門(mén)均以話題太過(guò)敏感為由而婉言謝絕。
據(jù)2007年深圳市國(guó)土局所作的住宅調(diào)查顯示，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。但不少專家認(rèn)為，這個(gè)數(shù)據(jù)“相當(dāng)保守”。
在拆遷前的崗廈村房屋中，究竟有多少是搶建而來(lái)，有多少是違章建筑？恐怕已經(jīng)沒(méi)有人能夠說(shuō)得清楚。可以肯定的是，當(dāng)年那些搶建的樓房，后來(lái)大多數(shù)仍然拿到了產(chǎn)權(quán)，如今無(wú)一例外都獲得了高額的補(bǔ)償。
（每經(jīng)實(shí)習(xí)記者王磊對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）
專家視點(diǎn)
“城中村”改造之困
一直以來(lái)，“城中村”改造都是十分棘手的問(wèn)題。一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商表示，這有很多歷史遺留問(wèn)題，還時(shí)常涉及糾紛，導(dǎo)致拆遷異常艱難，這也是開(kāi)發(fā)商鮮少介入舊城改造的原因。“補(bǔ)償期望值過(guò)高和惡意搶建，已成改造工作的最大障礙。”
深圳大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任魏達(dá)志談到，城中村改造是當(dāng)今許多城市都面臨的重大難題。據(jù)分析，困擾城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，大量違法違規(guī)建筑存在；其次是規(guī)劃和補(bǔ)償困境。
而在中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁教授看來(lái)，舊城改造所面臨的問(wèn)題兩個(gè)字可以概括，那便是“利益”。
宋丁說(shuō)，城中村是一個(gè)特殊現(xiàn)象，是深圳在城市化發(fā)展進(jìn)程中的特殊歷史產(chǎn)物。當(dāng)年深圳快速的城市化發(fā)展占用了農(nóng)村的土地，同時(shí)也吸引了大量的工人進(jìn)入深圳，而政府的居住用房建設(shè)卻比較滯后。那些大量涌入又沒(méi)有住房的外來(lái)人員，一個(gè)比較合適也較為無(wú)奈的選擇便是租房。“一方面是外來(lái)人員的住房問(wèn)題，另一方面是原住居民在失地之后的收入和安撫問(wèn)題。‘城中村’一舉兩得，同時(shí)解決了工人無(wú)房和農(nóng)民無(wú)地的尷尬。”
對(duì)于當(dāng)時(shí)的違建搶建，宋丁認(rèn)為應(yīng)該給予客觀的歷史尊重。上世紀(jì)80年代末、90年代初時(shí)期，城中村確實(shí)存在大量違建樓房，不過(guò)，最初并不是沖著改造補(bǔ)償而去的。
宋丁對(duì)深圳的城中村改造顯得憂心忡忡：“類似于崗廈這樣巨額補(bǔ)償?shù)某侵写甯脑鞂?shí)際上是一個(gè)惡性循環(huán)，最終后果將十分嚴(yán)重。”
“政府和開(kāi)發(fā)商付出的補(bǔ)償很高，最終開(kāi)發(fā)商會(huì)用更高昂的價(jià)格來(lái)把高成本涵蓋。每一個(gè)城中村改造意味著整個(gè)城市整體運(yùn)營(yíng)成本的非常規(guī)上升。居民的消費(fèi)水平跟不上城市運(yùn)營(yíng)成本的上升，導(dǎo)致整個(gè)城市運(yùn)營(yíng)的斷層。”
宋丁還強(qiáng)調(diào)，“當(dāng)初的蔡屋圍高額補(bǔ)償給崗廈村民帶來(lái)了極大震撼，也給今日的拆遷難打下伏筆。對(duì)于深圳其他正在等著改造的上百個(gè)城中村來(lái)說(shuō)，今日的崗廈或許將是又一個(gè)震撼。政府應(yīng)該加強(qiáng)執(zhí)法力度，不能一再‘弱勢(shì)’下去。深圳的城中村，保守估計(jì)還要20年以上才能解決。”
