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2025年03月13日
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龍永圖
陳淮 記者閆志國攝
龍永圖：建設中央商務區人氣文化很重要
他，以自己的睿智和自信讓中國成功加入了世貿組織；他，就是博鰲亞洲論壇國際咨詢委員會委員、原外經貿部首席談判代表、副部長龍永圖。
昨日龍永圖蒞臨石家莊，以高屋建瓴的眼界暢談國際經濟大勢，把脈石家莊中央商務區的發展。
國際國內經濟大勢比較樂觀
“每當一個新的中央商務區建成時，我就會想起一句老話：筑巢引鳳。萬達在全國筑了很多巢，現在就要看是不是能引來更多的金鳳凰，并真正留住金鳳凰。”龍永圖說，這取決于兩個決定因素：國際國內的經濟形勢到底怎么樣，以及中央商務區這個“巢”經營得如何。
在談到國際經濟形勢時，龍永圖表示，“雖然國際爭端頻出，但經濟全球化的大勢沒有改變。經濟全球化趨勢是否改變了主要看三個要素：科學技術是否興旺發展，跨國公司的發展，還有全球產業的大轉移。”
他隨后解釋說，跨國公司是經濟全球化的載體。這次金融危機對美國金融業造成了重大打擊，但是對汽車產業等美國實體經濟影響并不大，跨國公司實力反倒得到了加強并進入全球化行列。此外，經濟全球化的過程就是產業從發達國家到發展中國家的轉移過程。因此，只要全球化發展趨勢不變，那么中國還會像過去十年、二十年間那樣，繼續成為經濟全球化中得益最多的國家。
“第二個大趨勢就是中國經濟大勢不會變，經濟發展的速度不會降下來。”龍永圖充滿信心地說，經濟發展兩個最重要的動力就是城市化和工業化。中國城市化和工業化起碼還要再搞20年，因此中國經濟發展的增速不會降下來，中國經濟不會出現硬著陸，未來經濟還會繼續保持在8%以上的增速。最近的數據也顯示，重慶GDP增速超過14%，貴州超過15%。
發展中央商務區
需要人氣和文化
“中央商務區能不能發展好取決于很多條件，在這里我就講兩個重要條件”。龍永圖眼中的這兩個重要條件之一就是人氣。
他說，中央商務區不能因為缺乏相應的配套成為像美國休斯敦那樣夜間無人的“鬼城”。北京CBD、上海陸家嘴等都是聚集了大量的商務商業，如果晚上變成沒有人氣的“鬼城”，那么企業即使來了也會搬走，即使買了房產，價值也會很快貶值。他提醒，區域的人氣越足，中央商務區的價值就越高。
在談到第二個重要條件時，龍永圖提出必須要在中央商務區建立一個好的文化，也就是提升軟實力。這種文化可以分四個方面。其一是要培養一個國際經濟貿易規范健全的文化，一切依法行事，一個沒有法制文化的中央商務區，只能成為弱肉強食、混亂無序的商務區。
其二，中央商務區要建立一個廉潔、高效的政府文化。政府在中國的經濟發展中扮演著重要角色，比如工商、稅務等能不能以廉潔高效的工作來為企業服務，這對中央商務區的建設成功至關重要。
第三，要建立一個互利共贏的商業文化。由于一個中央商務區的企業很多，國內、國際企業，國營、民營企業，大、中、小、微企業都會共存，如何通過互利共贏來謀求共同發展極其重要。
此外，還應建立一個高質量的、服務的文化，讓“服務”成為中央商務區一個最核心的名詞。讓物業更好地為業主服務，業主更好地為企業服務，企業更好地為市場服務。只要形成這樣良性互動的文化，那么中央商務區肯定會成功。
陳淮：房產投資不能靠“高拋低吸”
作為石家莊人的老朋友，建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮以妙趣橫生、談笑風生的學者風范，和大眾分享了他對中國經濟以及房地產投資的真知灼見。
買房投資要“先入為主”
“人們以為買賣房子可以像股票一樣‘高拋低吸’，錯了！”談到房產投資時，陳淮一針見血地指出，房子的盈利模式從來不是“高拋低吸”，它出手后基本上沒有可能會像當初的成本一樣再買回來，不會有像股票投資一樣反復在低點買進的機會。
陳淮給投資者支招說，投資房產簡而言之主要有三條原則：其一是先入為主，在城市某一類產業尚未達到其輝煌時就率先出手。例如，一個城市要真正形成一個核心市區，至少需要10—20年時間，如果等到這個區域成熟時再購買，投資者必將喪失分享財富增值的機會。
第二是動用金融杠桿，這才是房地產最重要的投資方式。假如花100萬現金全款買房，即使未來房子漲到200萬，那么假如不想降低生活品質，那么買到同樣房子的重置成本就是200萬。只有在不斷放大的、動用金融杠桿的時候，投資者才能真正套現獲利。
陳淮說，房產投資第三條也是最重要的一條就是要分享城市化帶來的好處。人們經常問開發商成本幾何，其實，開發商沒花錢的東西往往是決定房價至關重要的因素。交通設施是否完善便利，周邊景觀是否美麗，這些房產配套因素雖然開發商自己沒花錢，但是這些房子以外的外部投資，最終都要反映到房子的價值中。馬克思的資本論中專門論述了地租理論。以在北京CBD買房為例，房價中至少有三五千是買的基礎設施，三五千買的周邊交通條件，還有三五千買的是人文環境，另外還有三五千買的是這個區域的工資水平，這就是房地產經濟。
石家莊的短板在哪里
對于民眾關注的中國城市化進程，陳淮說，中國城市化進入21世紀之后有四個重要的發展趨勢。
“沿海特大城市的發展已經走到了盡頭。”陳淮解釋，這些城市還要進一步完善和改造，但是其人口承載力已經遠遠超過了土地和基礎設施的承載力，沒有擴張能力了。進入21世紀的第二、三個十年，中國城市化高潮的主陣地將在包括石家莊在內的中部6省和西部12省區的省會城市，以及地市中心城市等二三線城市，它們將是未來中國住宅和城市化的主戰場。
陳淮說，“我們已經走過了平地形成一座新城的階段。”在未來的城市發展中，沿著重要交通線特別是高鐵的興建將讓城市群有了重新布局和發展的余地。他建議石家莊應抓住重要交通線所帶來的發展機遇。
中國城市化進展還要進一步完善城市基礎設施和承載力，這已迫在眉睫。中國城市化進程這么快，基礎設施的改造、完善，提高城市承載力，也包括城市最具競爭力的中央商務區建設已經成為發展的核心方向。
“我們的城市已經走過了大規模建設工業園區的階段，現在城市競爭力要靠商務功能的資本支配力和資本承載力”。陳淮以石家莊舉例來說，石家莊不缺工廠，一五時期就是工業固定資產項目重點配置地；石家莊周邊資源富足，在產業結構上既擁有最輕的輕紡服裝制造，也擁有最重的鋼鐵汽車、采掘業等。但是石家莊的短板在哪里，就在資本支配力的高端商務功能上。（記者陳霞）
