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2025年03月14日
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人物簡(jiǎn)介：
郭增利：中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任、亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)輪值主席、中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、學(xué)術(shù)委員會(huì)主任。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利指出，以零售房地產(chǎn)中的購(gòu)物中心為例，根據(jù)中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)2011年的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的城市化率和購(gòu)物中心發(fā)展變化的曲線基本保持一致，但不得不承認(rèn)的是中國(guó)的城市化存在“偽城市化”現(xiàn)象，購(gòu)物中心因此也存在區(qū)域性過熱的問題。購(gòu)物中心的區(qū)域性過熱更多是由于政策“瘸腿”、城市規(guī)劃不合理造成的。購(gòu)物中心在局部區(qū)域過于集中，與城市規(guī)劃脫節(jié)，包括購(gòu)物中心的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，都或多或少與城市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃缺位存在一定程度關(guān)聯(lián)。一些地方政府在招商引資方面的觀念還相對(duì)落伍，重視引資而忽視招商現(xiàn)象較為普遍。比如，在商業(yè)用地投放過程中，在較短時(shí)間內(nèi)投放的數(shù)量較為集中，階段增量明顯，在購(gòu)物中心開始招商后，就會(huì)面臨很多困擾，比如同一個(gè)零售品牌原本在一個(gè)城市開三家店就足夠，結(jié)果多達(dá)30家開發(fā)商都想引進(jìn)這個(gè)零售品牌，造成零售商與開發(fā)商無法達(dá)成一致，進(jìn)行有效對(duì)接。
他強(qiáng)調(diào)，要解決這一問題，不能簡(jiǎn)單地學(xué)習(xí)所謂的國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，而應(yīng)通過制定合理的城市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃、控制好項(xiàng)目投放節(jié)奏、明確購(gòu)物中心定位目標(biāo)等相應(yīng)的政策來引導(dǎo)。
商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)細(xì)分產(chǎn)品和市場(chǎng)
在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)的背景下，住宅地產(chǎn)投資被擠出市場(chǎng)，不少投資者開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。2011年，僅前10個(gè)月商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額就已達(dá)7956.55億元，超過2010年全年的投資額，為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一絲暖意，但郭增利對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是否過熱發(fā)展提出了獨(dú)到見解：我們首先要明確商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形式有很多，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、酒店、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓等，所以談?wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)的區(qū)域性過熱的問題不能以偏概全。
他說:“7956億元這個(gè)數(shù)據(jù)包括了購(gòu)物中心、酒店、商場(chǎng)和寫字樓等在內(nèi)的多種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)的總和。在過去的一年里，國(guó)內(nèi)一線城市北京、上海、杭州等地的寫字樓價(jià)格一路上漲，寫字樓的供應(yīng)量與需求量基本平衡，前景非常看好。但以這個(gè)數(shù)據(jù)來衡量商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是不科學(xué)的，一定要分開，不能籠統(tǒng)地分析，這樣可以避免對(duì)市場(chǎng)判斷出現(xiàn)偏差。”
在國(guó)外，零售地產(chǎn)是使用比較多的概念，泛指用于零售業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)形式，這是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。他強(qiáng)調(diào)：“作為零售業(yè)地產(chǎn)的主要形式，購(gòu)物中心是商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)的核心部分。”
“目前，就中國(guó)部分城市的購(gòu)物中心來說，實(shí)際情況是總體的供應(yīng)量大于零售商實(shí)際需求，也可以說是有效供應(yīng)不足，無效供給過剩。”郭增利對(duì)想進(jìn)入購(gòu)物中心的投資者提出忠告。根據(jù)世邦魏理仕4月下旬公布的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已經(jīng)成為全球在建購(gòu)物中心規(guī)模最大的國(guó)家。但據(jù)有關(guān)媒體引述的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國(guó)同期人均消費(fèi)規(guī)模15580美元的1/7。我國(guó)購(gòu)物中心的供需平衡情況并不樂觀。
就這一狀況，郭增利提醒說：“一個(gè)城市可以在一年內(nèi)建設(shè)20個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，但沒有哪一家零售商可以一年內(nèi)在一個(gè)城市里開20家店。由于綜合成本上升快，營(yíng)業(yè)額下降等原因，零售商的利潤(rùn)在下降，許多大型的零售商都回避了一些有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，所以就購(gòu)物中心來說，目前面臨的挑戰(zhàn)是巨大的。”
購(gòu)物中心的發(fā)展需要政府引導(dǎo)
在談及購(gòu)物中心怎樣能夠在中國(guó)健康蓬勃地發(fā)展，郭增利認(rèn)為政府的作用是不容忽視的。
他說：“一個(gè)商業(yè)中心的建設(shè)到開業(yè)，從大的方面來說至少涉及到6大部委，從小的說可以到街道辦事處。”發(fā)改委負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目的審批，銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)資金的監(jiān)管，住建部負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)則隸屬于商務(wù)部，交通部協(xié)調(diào)交通等等。這么多復(fù)雜的程序與部門，很容易導(dǎo)致城市商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和城市功能定位出現(xiàn)偏差與失衡。
郭增利強(qiáng)調(diào)，“脫離了城市規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是不存在的，購(gòu)物中心的健康發(fā)展需要一個(gè)綜合性的部門來進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。”
一方面，從城市的角度上看，購(gòu)物中心并不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施。它的作用是為百姓的生活提供便利，使城市更適合居住。政府從總體上的規(guī)劃和把握可以使土地的貢獻(xiàn)得到最大化的呈現(xiàn)。這就意味著，通過土地的開發(fā)和利用，可以給城市帶來一些閃光的東西。除了稅收的收益之外，城市功能的完善、城市形象的塑造、城市文化的傳播，都可以通過購(gòu)物中心得到發(fā)展。郭增利一直強(qiáng)調(diào)，購(gòu)物中心理所應(yīng)當(dāng)?shù)亍o條件地成為城市的百年建筑、百年商業(yè)。
另一方面，從開發(fā)商的角度看，逐利是無可厚非的，一般的開發(fā)商不會(huì)考慮投資可以為城市、為市民帶來什么，這一點(diǎn)是無法改變的現(xiàn)實(shí)。這就需要政府的引導(dǎo)，以及相關(guān)政策的限制。特別是一些重大的核心項(xiàng)目，如果能夠借助政府強(qiáng)有力的控制，既可增加開發(fā)商的安全性，也使購(gòu)物中心對(duì)城市的貢獻(xiàn)得到了最大化的保障。
就目前的實(shí)際情況，郭增利遺憾地表示：“政府性的投資在商業(yè)和流通領(lǐng)域基本是沒有的，政府出讓土地，獲取利潤(rùn)。開發(fā)商建設(shè)購(gòu)物中心的目的是使土地增值。大家都只是一味地追求利潤(rùn)，缺少政府在總體上的把握和宏觀的調(diào)控，就對(duì)城市的發(fā)展造成了不好的影響，招商難、惡性競(jìng)爭(zhēng)、交通堵塞的問題比比皆是，許多購(gòu)物中心并沒有達(dá)到城市發(fā)展需求。”
外國(guó)投資者成功源于專業(yè)
中國(guó)的大型購(gòu)物中心從開發(fā)時(shí)代向運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變，從地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升模式轉(zhuǎn)變的過程中，出現(xiàn)了一些大中城市盲目熱衷于興建超大型購(gòu)物中心，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理，從而導(dǎo)致無序發(fā)展，經(jīng)營(yíng)陷入誤區(qū)的種種問題。郭增利建議可以從三個(gè)方面學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的模式。
首先，要進(jìn)行充分的前期調(diào)研準(zhǔn)備。投資購(gòu)物中心的第一步就是選擇城市，而城市化率是所有的國(guó)內(nèi)開發(fā)商在投資時(shí)都會(huì)參考的指標(biāo)。但是，許多國(guó)外的開發(fā)商在選擇一個(gè)城市對(duì)零售業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，會(huì)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的調(diào)研，并不會(huì)參照現(xiàn)有的數(shù)據(jù)。他們有一套自己的市場(chǎng)調(diào)研方案。例如，有的開發(fā)商調(diào)查一個(gè)城市可樂的銷量，他們認(rèn)為這代表了地區(qū)的消費(fèi)能力。除此之外，外國(guó)的開發(fā)商在起步時(shí)就會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的選址，考慮購(gòu)物中心所需的規(guī)模，進(jìn)行市場(chǎng)定位，考慮需要進(jìn)駐的品牌，做好充分的有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)調(diào)研，這使得他們的產(chǎn)品與市場(chǎng)很吻合，具有極強(qiáng)的對(duì)接性，在投入的初期就會(huì)被市場(chǎng)所接受，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)?低。
第二．購(gòu)物中心的建設(shè)要體現(xiàn)城市文化。國(guó)外的許多知名購(gòu)物中心都是由老建筑改造的，比如倫敦的哈羅德百貨，舊金山的The Cannery。這些知名的商場(chǎng)除了使用功能外，還可以從建筑的角度，體現(xiàn)這個(gè)城市獨(dú)特的文化，他們本身就是一個(gè)不朽的作品，可以上百年屹立不倒。而在中國(guó)，許多開發(fā)商只是看到土地的價(jià)值和未來的增值，甚至認(rèn)為土地可以在短時(shí)期內(nèi)增值。他們建造購(gòu)物中心的目的只是在于留住土地。當(dāng)土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值，甚至高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值時(shí)，這樣的零售地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境就是不健全的，是不利于購(gòu)物中心的長(zhǎng)期發(fā)展的。面對(duì)這種情況，我們提出了一個(gè)口號(hào)“百年建筑，百年商業(yè)。”來呼吁人們重視購(gòu)物中心對(duì)城市文化的影響和可持續(xù)的發(fā)展。
第三，購(gòu)物中心的利潤(rùn)是可持續(xù)的。大部分的發(fā)達(dá)國(guó)家，基本是把購(gòu)物中心作為一個(gè)長(zhǎng)線的戰(zhàn)略性投資，每年的收益保持在3%—5%之間，大家也會(huì)對(duì)這個(gè)數(shù)字很滿意。但在中國(guó)，10%的回報(bào)率也不能滿足投資人的需要，也就是說，投資者太急功近利，要求的期望回報(bào)率過高。當(dāng)沒有達(dá)到期望時(shí)，就認(rèn)為是失敗的。這種認(rèn)識(shí)是不科學(xué)的。
郭增利說：“當(dāng)前，購(gòu)物中心作為引領(lǐng)零售業(yè)發(fā)展的新貴，在我國(guó)正迎來新的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控似乎不能抑制商業(yè)地產(chǎn)的熱度，全國(guó)各地購(gòu)物中心、城市綜合體或商業(yè)中心的建造你追我趕、遍地開花。
合理借鑒國(guó)外購(gòu)物中心的成功模式和運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，對(duì)購(gòu)物中心的建設(shè)進(jìn)行必要的政府調(diào)控與干預(yù)，可使購(gòu)物中心在我國(guó)的健康發(fā)展。在各區(qū)域發(fā)展不平衡的今天，中國(guó)的購(gòu)物中心仍有巨大發(fā)展空間。
