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2025年03月15日
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6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》正式實(shí)施，該文件對新審批的城市綜合體項(xiàng)目在選址、體量和規(guī)劃等方面給予了新的要求。這一旨在提高準(zhǔn)入門檻的政策，被業(yè)界視為成都相關(guān)主管部門對綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)狀踩下剎車。
成都城市綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)象可謂嚴(yán)重。上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心主任周建成在一份研究報(bào)告中表示，未來幾年內(nèi)中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，成都尤甚，其2012年的城市綜合體存量比2011年幾乎翻了一番。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一限制性新規(guī)或使龍湖、保利等意在成都繼續(xù)開發(fā)的房企擴(kuò)張受阻。但接受《投資者報(bào)》記者采訪的幾位專家均表示，新規(guī)對龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬達(dá)、中糧等大開發(fā)商不會有明顯影響，中小開發(fā)商或會受阻。
“大牌的開發(fā)商影響不大，政府關(guān)系比較好，外地的或者中小開發(fā)商有可能會在城市綜合體開發(fā)上受阻。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。
成都綜合體存量一年翻番
來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)顯示，目前，成都已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，而未來5年還將入市1000萬平方米左右。這一數(shù)字早已超越作為一線城市的北京和上海。
事實(shí)上，成都的城市綜合體過度開發(fā)的現(xiàn)象直到近兩年才受各界關(guān)注。過去幾年，成都一直在延續(xù)著火熱的綜合體開發(fā)勢頭。
2006年，當(dāng)萬達(dá)集團(tuán)在成都競得錦華路地塊，成功引入伊藤洋華堂、萬千百貨、萬達(dá)國際影城等十余家主力店，成都人開始真正領(lǐng)略到了城市綜合體的魅力。但當(dāng)時(shí)誰也未料到，成都的城市綜合體開發(fā)后來竟會呈現(xiàn)如此瘋狂擴(kuò)張之勢。
有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，從2010年龍湖、保利、華潤、中糧、富力等一線房企大力進(jìn)軍成都商業(yè)地產(chǎn)開始，成都開業(yè)、開工、建設(shè)立項(xiàng)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)猛增至67個(gè)。
2011年，當(dāng)房地產(chǎn)市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價(jià)”等近年最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體更是成為開發(fā)商自我救贖的武器，并在2011年引發(fā)一場綜合體之戰(zhàn)。因此2011年后成都城市綜合體的數(shù)量進(jìn)一步攀升。
目前，除早前拉開戰(zhàn)幕的新世紀(jì)環(huán)球中心、龍湖北城天街、世豪廣場、富力天匯MALL、珠江國際新城等“巨無霸”項(xiàng)目外，金牛萬達(dá)廣場、中鐵西城、奧克斯廣場、來福士廣場等更是加速了成都城市綜合體角逐的白熱化程度。
就在新規(guī)正式實(shí)施的6月6日，中糧集團(tuán)的成都大悅城在成都舉行奠基儀式，項(xiàng)目總體量約為36萬平米方，預(yù)計(jì)2015年正式對外營業(yè)。
《投資者報(bào)》記者在成都調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，成都的城市綜合體的確隨處可見。這些規(guī)模龐大的綜合體項(xiàng)目，大部分扎堆在成都市南部的天府新城，其余則主要集中于三環(huán)以內(nèi)的東大街金融商圈。
成都近年來良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景造就了成都商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。但周建成對《投資者報(bào)》表示：“成都的商辦與唐山的住宅、海南的旅游、天津的土地一樣，都是泡沫中的泡沫。”
事實(shí)上，商業(yè)綜合體過剩的現(xiàn)象不止存在于成都。周建成認(rèn)為，武漢、昆明等城中村大量存在的中西部城市都面臨著綜合體過剩的風(fēng)險(xiǎn)。
周建成的研究報(bào)告稱，近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速。至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3~5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。“未來幾年內(nèi)中西部城市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的絞肉機(jī)。”周建成表示。
周建成認(rèn)為，除了不限購的原因外，商業(yè)地產(chǎn)過分繁榮的原因在于市場的過分熱捧、政府土地出讓的間接誘導(dǎo)，以及欲上市的房企為了增加土儲數(shù)量。
政府提高綜合體準(zhǔn)入門檻
一直處于調(diào)控范圍之外的商業(yè)地產(chǎn)，在瘋狂膨脹之后，也逐漸進(jìn)入了政府的調(diào)控視線。
6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》正式實(shí)施。
據(jù)悉，早在今年年初召開的成都市委經(jīng)濟(jì)工作會議上，成都決策層就曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)“成都已到了該抓城市綜合體建設(shè)的時(shí)候了”。
張宏偉認(rèn)為，從規(guī)定作用角度來講，該新規(guī)主要還是防止城市綜合體過度過量開發(fā)，過度投資，最終導(dǎo)致市場同質(zhì)化競爭，同時(shí)防止?fàn)€尾樓現(xiàn)象發(fā)生。
有分析人士擔(dān)心，該政策的出臺，讓很多已拿地并正在報(bào)建的項(xiàng)目，受上述條款的限制，不能再以城市綜合體的形式出現(xiàn)。如若這樣，那今年初剛在成都拿地的韓國樂天集團(tuán)，其要建設(shè)的綜合體項(xiàng)目“樂天世界”或受影響。
但周建成和張宏偉均認(rèn)為，成都現(xiàn)有的綜合體已經(jīng)過量了，而這個(gè)新規(guī)能起作用的，應(yīng)該是現(xiàn)在還沒拿地的項(xiàng)目，已開工和已拿地的，基本上不會受影響。
“已經(jīng)拿地的，可以在本月底之前趕快申請，以后的要嚴(yán)格執(zhí)行。”張宏偉向《投資者報(bào)》記者解釋道。
“但也要看具體執(zhí)行，如果執(zhí)行力不夠，或可執(zhí)行性較差，那么，政策的規(guī)定也只能是一紙空文。”張宏偉坦言。
“新規(guī)這個(gè)時(shí)候出來已經(jīng)晚了，目前在建或已經(jīng)報(bào)批的項(xiàng)目在未來兩三年內(nèi)還會產(chǎn)生大量存量。”周建成表示，“不過目前能開始控制開發(fā)，也會有一定作用。”
如今，低迷了一年的成都土地市場有回暖跡象。6月8日，保利地產(chǎn)成都公司在其官方微博上發(fā)布了一條關(guān)于求地的信息：“凈地、商業(yè)、住宅、來者不拒；收購、合作、轉(zhuǎn)讓，你說了算。只要能有好資源，保利帶你賺大錢；不怕日子不好過，保利帶你一起過。” 在如今全國土地市場低迷的行情下，此條微博可謂賺足了眼球。而保利這一舉動被業(yè)界解讀為其將要在成都繼續(xù)擴(kuò)張。
