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2025年03月14日
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趨同的規(guī)劃和盲目的上馬，城中村改造一直讓徐光遠(yuǎn)教授滿腹詬病。特別是今年大量城中村即將放量市場(chǎng)，太多的城市“次核心”、太多的綜合體和太多“CBD”，讓業(yè)界對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)前景憂心忡忡，似乎在這樣冷淡的市場(chǎng)背景下，過量的商業(yè)放量已沒有破局之道。
為此記者專訪了云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師徐光遠(yuǎn)教授，聽聽學(xué)院派對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)困局的看法與意見。
“城中村不能再拆了”
面對(duì)本刊記者的采訪，徐光遠(yuǎn)教授開門見山地表示“城中村不能再拆了”。他表示，我們的城市發(fā)展的理念，錯(cuò)誤地把城市化簡單為城中村改造，城中村改造變成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
他說：“沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，就是沒有靈魂的軀殼。市政建設(shè)是好，二環(huán)、三環(huán)和地鐵都很好，但是寅吃卯糧。仗著有土地儲(chǔ)備，賣地支撐這樣的建設(shè)。現(xiàn)在土地賣不動(dòng)了，發(fā)現(xiàn)問題了。我們知道，一個(gè)城市的發(fā)展應(yīng)該發(fā)展實(shí)業(yè)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)的需要發(fā)展城市。如果大家都不賺錢，都去炒房子，炒來炒去炒到一定程度就像美國一樣，爆發(fā)金融危機(jī)?！?/p>
不過，徐光遠(yuǎn)教授也表示，早些時(shí)候的城中村項(xiàng)目也卻有成功典范，譬如說南亞風(fēng)情第壹城。不過，南亞風(fēng)情第壹城的成功在于其占了先機(jī)，當(dāng)別人還沒有改造的時(shí)候，它改造了。后來的城中村項(xiàng)目想要效仿它的成功，但是已經(jīng)不再有那樣的環(huán)境和條件了。
徐光遠(yuǎn)教授表示，此時(shí)此刻應(yīng)該提醒房地產(chǎn)商，城中村項(xiàng)目是城市化建設(shè)的陷阱，目前已經(jīng)不具備賺錢的環(huán)境。因此，開發(fā)商應(yīng)該放慢腳步。而對(duì)地方政府來說，應(yīng)該修正自己的建設(shè)理念，才是關(guān)鍵。當(dāng)然，那些已經(jīng)拆掉的城中村，趕快建起來才是出路。時(shí)間拖得越久，損失越大，成本越高，房價(jià)越高，必定造成惡性循環(huán)。
另外，面對(duì)目前昆明樓市商業(yè)同質(zhì)化，體量過多且扎堆放置的現(xiàn)狀，徐光遠(yuǎn)教授認(rèn)為，城中村項(xiàng)目并沒有帶來曾經(jīng)設(shè)想的繁榮景象，而今卻成為不知如何是好的大麻煩。昆明的商業(yè)地產(chǎn)的不成功，是由于居住人口少，人氣不夠，客流量甚少，商家生意慘淡，自然商業(yè)地產(chǎn)的繁榮也無從談起。
除此之外，徐光遠(yuǎn)教授還認(rèn)為，目前住宅、商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)已成模式，下面5層是商業(yè)上面是住宅。然而，由于住宅入住率很低，所以下面的商店和飯館幾乎沒有人光顧。商業(yè)地產(chǎn)不能靠過路的人來支撐，而是要靠常住人口的消費(fèi)來支撐。
目前面對(duì)已經(jīng)改造或建好的城中村商住項(xiàng)目，只能因噎廢食，暫時(shí)把商業(yè)部分待價(jià)而沽，上面先住著人，下面看著有合適的再裝修開業(yè)。人口容量不夠，口袋里沒有錢，再擴(kuò)建是害大家。特別是昆明人一家有兩套房子已經(jīng)是大有人在。繼續(xù)建設(shè)，需求來自于大家是以為有房子就能升值，有房子就能不勞而獲地發(fā)財(cái)，這是價(jià)值觀念的扭曲，現(xiàn)在應(yīng)驗(yàn)了。根本上的道理很簡單，大家都不創(chuàng)造財(cái)富，拿什么來買房子?
我們的開發(fā)商應(yīng)該意識(shí)到，目前的形勢(shì)應(yīng)該先建回遷房，商業(yè)地產(chǎn)暫緩發(fā)展。同時(shí)，城中村不能再拆了，應(yīng)該放緩。之前的城中村項(xiàng)目尚未被市場(chǎng)消化，市場(chǎng)已不堪重負(fù)?！?/p>
