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2025年03月14日
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1998年，北京誕生了首批經濟適用房，如今，保障房的家族里已經有了廉租房、公租房和限價房。在不斷完善的過程中，保障房的政策庇護著越來越多的低收入者和“夾心層”，讓他們能夠安居樂業，享受到社會進步的成果。
今年5月26日，遠洋沁山水小區8號樓，4單元一個約47平方米的一居室，陽光照進南窗，房間十分亮堂。
“這床、衣柜、書桌、沙發等等，都是在政府手里租的。”丁郭明大爺環顧四周，指了指墻邊的小凳子，“只有這個是自己的。”
老人一家四口去年春節前搬入這個公租房小區，是北京首批通過搖號配租到公租房的家庭之一。就在兩天前，老人申請的公租房補貼通過審核，房租的90%將由政府補貼。租金每月200多元，讓這個并不寬裕的家庭，看到希望。
來自北京市住建委的數據顯示，截至目前，北京已有14萬余戶家庭，通過公開搖號配租、配售到保障性住房。限價房、公租房，北京不斷創造著住房保障的新制度、新模式，像丁郭明這樣的城市夾心層也逐漸圓了住房夢。
經適房存短板
1998年10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經適房項目，在北京市房地產交易中心集中展示，拉開了保障房大規模開發建設的序幕。
北京早期的保障性住房僅有兩種，即經適房和廉租房，但制度并不完美。
北京市房地產中介行業協會會長李文杰說，作為早期經適房項目，像回龍觀、天通苑等地的經適房，價格每平米2000多元，與商品房價差并不明顯，居民購買意愿最初并不高。
加之經適房對于資格審核不嚴格——家庭年收入6萬元以下，開發商直接發售。
由此出現不少140平米以上的大戶型經適房，一些并不符合保障標準的家庭，卻住進了經適房。
夾心層出現
如何把保障房分配給最需要的家庭？經數年調研，北京在2007年探索出新型住房保障制度。
試點制度中，兩種保障房改由政府運作，準入標準也由“一刀切”，改為按家庭人口確定資產、收入、住房面積。申請后還要經“三級審核、兩級公示”，并公開搖號配租配售。
至今，全國已有多個省市“移植”了這套北京經驗。
在新制度下，經適房的準入標準更嚴格，三口之家的年收入不能高于6萬元。而此時，北京乃至全國的房價一路高歌猛進。
新問題再次出現：一些超出經適房收入標準的家庭，在高房價面前望而卻步。這些“夾心層”，既享受不了保障房，又買不起商品房。
“之前經適房是面向中低收入家庭，而2007年改革后，基本面向的是低收入家庭。那么，城市中低收入家庭，尤其中等收入的夾心層，就迫切需要一種方式來解決住房問題。”北京市住建委一位官員說。
買房的煩惱
海淀區的林棟就是個例子。2008年，林棟的兩口之家即將迎來小生命，沒房的煩惱困擾著這個家。此時，他們租住在單位附近的上地。
林棟雖工作了近10年，但每月工資僅兩三千元，兩口之家一年收入8萬出頭。
“我們(收入)超過了經適房標準，只能去買商品房。”但探訪一遭后，他失望了。“跑了周邊10多個樓盤，有新房也有二手房，比如上地佳園、清上園。進售樓處一問，每平米要小兩萬元，我馬上就出來了。我們算了一筆賬，如果買商品房，每月工資連還貸都懸，肯定買不起啊。孩子臨近出世，心情特別著急。”林棟說。
而這絕非個例。僅2008年年底，房價就比年初上漲50%。一批夾心層身陷住房困境。
“創新”兩限房
設計新的住房模式，擺在北京市面前。
恰值2006年下半年，國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，其中提出，土地的供應應在限套型、限房價基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。
“市里立即提出搞‘兩限房’的要求。由建委、國土等多個部門來制定政策，國土局負責行文。而且要求很緊迫，2007年2月拿方案，3月底前就要供地。”一位負責北京兩限房最初政策制定的官員說。
所謂“兩限房”，具有“限房價限戶型”的特點。兩限房的土地出讓主要采用“限房價，競地價”的招標方式出讓，戶型面積要求在90平方米以下。在土地出讓時，兩限房項目將來的售價就已確定，開發商無權更改。
2007年3月3日，北京首批推出的3個兩限房地塊，分別位于海淀、豐臺和石景山。
這3個兩限房項目的價格比周邊商品房低了一大截，每平米只有6000多元。
這位官員說：“北京是拿出好地，政府讓利很高。當時定的是比周邊同品質商品房均價低15%到20%，但實際上低了30%到40%，因為最終是按周邊商品房的最低價來下調的。
限價房現棄購
2008年3月26日，北京市出臺《限價商品住房管理辦法(試行)》，“兩限房”正式更名為“限價商品房”，政策浮出水面。限價房的準入門檻比經適房有所放寬，保障房覆蓋面擴大。
不過，很快，限價房就遇到波折。由于調控見效，2008年下半年起，全國房價大幅下滑。限價房的“低價”優勢受到沖擊，與廣州等城市一樣，北京也出現了棄購現象。
當年首批1.4058萬戶限價房配售家庭的選房簽約過程中，2794戶棄選，棄選率20%。
當時，常營附近的商品房已跌破1萬元/平方米，最低的接近7000元，而常營限價房房價則為5900元。
“我怕這些所謂政策房在買入后，損失慘重，窮人們的錢來得太不容易，一點點損失可能就是三五年的血汗錢啊。”一位限價房棄購者說。
對于逐漸失去價格優勢和地域優勢的限價房，SOHO中國董事長潘石屹當時用“上不著天，下不落地”來形容這種尷尬，認為限價房是房價上漲過快時的臨時產品。作為北京市人大代表，他甚至還提出取消限價房的建議。
但到次年，隨著房地產市場轉暖，商品房價如火箭般上躥。前一年還被人挑三揀四、棄購比例很高的限價房，卻成了不少購房人的不二選擇。
住房夢半年成真
林棟說自己是幸運的，聽說北京推出了限價房，他抱著試試看的心態提出了申請。而從申請到參加首批搖號，不到半年，就夢想成真。
2009年3月5日，林棟拿到了新家的鑰匙。他成為北京首個配租到限價房的人。
新家是金隅美和園限價房的一套80多平米的三居室，明廚明衛，窗戶都是真空雙層隔音窗，南北通透的板樓。“感覺和商品房品質一樣，而且離我單位很近，走路去城鐵站也就10分鐘。要不是限價房，我很難有自己的家。”
美和園小區，配建了一所公立幼兒園。“孩子上的就是小區里的幼兒園，很方便。而且，今年小區門前的兩片綠地要改造成街心公園。在這里住得越來越方便。”林棟說。
目前為止，北京已有數萬家庭配售到限價房。而限價房也在2009年被住建部正式列入保障房范疇。
市住建委一位官員認為，雖然全社會對該發展何種類型的保障房還有爭議，但無可非議的是，限價房在北京的住房保障中起到重大作用。解決了很大一部分中低收入、特別是中等收入夾心層的住房問題。
新夾心層遇良機
又是一年，隨著城市發展，新的夾心層浮出水面。
“經適房和限價房，準入條件中都有年齡限制，須年滿29歲。一些剛畢業的大學生和剛就業的人群，成為夾心層，他們的住房問題怎么解決？再有，之前的三種保障房，都側重于北京戶籍，但一些在京長期工作的外地人，也要解決住的問題。”市住建委委員、市住保辦常務副主任鄒勁松說。
公租房由此擺上桌面。
2008年初，北京表示將推出新的政策性住房——政策性租賃房。供暫時買不起房的人過渡性居住。對于政策性租賃房的覆蓋人群，副市長陳剛表示，其覆蓋范圍較寬，包括畢業大2009年5月，按住建部統一要求，北京“政策性租賃房”改稱“公共租賃住房”。“公租房”這一新詞匯，正式走進人們的視野。
當年8月1日，北京正式出臺《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，由此成為全國首個推出公租房的城市。
與限價房一樣，公租房在國內幾乎沒有前車之鑒。
北京公租房實施細則終于在2011年10月出臺。公租房準入人群確定為三大類：保障房輪候家庭；三口之家年收入10萬元以下，四口之家13萬元以下，不但收入標準比限價房放寬，而且無申請年齡限制；在京連續穩定工作一定年限的外地人。
“可以說，當時是先把政策的架子搭起來。”鄒勁松說，這個辦法起到了把公租房推開的作用。從2009年的8000套公租房，兩年后突破6萬套。今年公租房已占到搖號保障房的60%。
爭論中的政策摸索
“公租房的具體政策從2010年就制定了，為什么到2011年才出臺？可以說，每條規定都是個凝聚共識的結果。”鄒勁松說。在公租房政策制定中，曾有過不少爭論。比如對外來人口申請公租房的準入標準，有的意見是在京穩定工作1年，也有意見是3年，還有5年的。最終大家認為，不應該一刀切設置一個門檻，還是讓各區縣根據本區縣實際情況和對外來人口的需求來定。
再比如，對于公租房租金，當時也有多個意見。有人認為，應該低租金，但這面臨著不可持續的問題，銀行不愿貸款，社會單位不愿建設；也有人認為，應該是市場租金，但這面臨著承租家庭租金負擔問題。最終，北京在全國創新推出了市場定價，分檔補貼的方式，公租房租金略低于市場租金，中低收入家庭承租可根據收入不同，政府給予不同補貼。解決了租金問題。
今年1月中旬，首批海淀區家庭經公開搖號，入住遠洋沁山水公租房小區。丁郭明大爺就是其中一員。
2009年，丁大爺老兩口隨女兒軍轉遷入北京，老兩口沒收入，平時去街上賣貼膜，勉強維持生計，無奈一直寄居朋友家中。去年9月，作為限價房輪候家庭的丁大爺參加了公租房搖號。
如今，丁大爺一家四口，丁大爺睡在沙發上，老伴則與女兒、外孫女睡床。雖然空間緊湊，但畢竟住進了自己的家，老人很滿足。“除了感謝，真的不知道說什么。”
