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2025年03月14日
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市場已經進入新的時期，平穩為基調。房地產市場的供求已從賣方市場進入到買方市場。新時期房地產發展空間仍然很大。中小企業要抓好轉型、創新，特別是產品創新。
“市場已經進入新的時期，平穩為基調。房地產市場的供求已從賣方市場進入到買方市場。”3月23日，在“2012中國地產總裁高峰論壇暨第四屆北京大學房地產總裁黃埔同學會年會”上，中國房地產研究會副會長、北京大學房地產總裁黃埔同學會名譽會長顧云昌對當下的房地產形勢做了深入淺出的分析。他認為，新時期房地產發展空間仍然很大。中小企業要抓好轉型、創新，特別是產品創新。
作為北京大學房地產總裁黃埔同學會名譽會長，顧云昌教授長期關注北大黃埔同學會的成長，并多次為北大黃埔班同學授課，參與同學會活動，為北大黃埔的發展傾注了大量心血。接受《中國地產總裁》雜志專訪時，顧云昌教授特意表達了他對北大黃埔的殷切希望，“北大黃埔最后做成的不僅僅是開發商的團體，更是上下游相關產業鏈整體的共贏團隊。通過這樣的途徑來把社會的資源更好地整合到一起。”
“合理回歸”不能一概而論
《中國地產總裁》：您怎么理解溫總理在兩會中外記者會上提出的“合理房價”？
顧云昌：溫總理提出的“合理房價”前提是，一些城市房價遠遠沒有回歸到合理水平，而我們媒體把“一些城市”去掉了，造成全國房價都遠遠沒有回歸的錯覺。
事實上，絕大多數中小城市的房價是合理的或者說基本合理，而一些大城市的房價反而不合理。中國的城市很復雜，市場各異，不能一概而論。而縱觀世界各國各大城市，其合理房價也大不相同。紐約、東京、首爾、莫斯科等這些大城市，房價收入比一般城市低，是因為這些城市比較開放，全世界的有錢人都可以到這里買房子，房價是由有錢人決定的，所以房價收入比是合理的。
合理的價位是由不同的產品組成的，是由供應體系構成的，是我們所有的居民都能買得起、租得起房子。和收入相匹配的時候，房價才算合理，用同一種價格來衡量全社會的收入比，那么房價永遠也不會合理。
要想房價合理回歸，首要任務就是建立一個完整的供應體系，包括高中低檔商品房以及保障房、公租房，這種供應體系完備了，才能說房價合理回歸。另外，合理價位也涉及到成本和利潤。應該承認，在過去若干年，相比其他行業，房地產利潤處于中高等水平。如果利潤回歸到社會平均水平，房價自然就合理了。
現在要想房價回歸到合理價位，難度很大，甚至不能回歸到人們期待的合理價位。如果有可能的話，有能力的人選擇到大城市買房子，沒能力的人要選擇到中小城市買房子。另外，也可以建設大量的保障房解決中低收入人群的住房問題。
《中國地產總裁》：您認為當前樓市處于一個什么時期？
顧云昌：相比于房地產銷售火爆的年份，2012年的房地產仍處于冬季，但是也進入了一個大調整時期。
2011年的房地產并不像媒體描述的那樣慘淡，銷售額和銷售面積同比仍是增長，而且銷售額的增長高于GDP的增長；當然這其中有差別，重點城市銷售額下降，而中西部城市增長很快；去年全國房價環比下降，同比上升。而今年1、2月份，情況很不樂觀。銷售面積和銷售額同比下滑，而且一線城市房價同比下降。中國房地產市場整體進入了冬天。
但是，與其說房地產市場進入了冬天，還不如說進入一個新的發展階段和調整時期。主要原因在于中國宏觀經濟的變化、中國“剛需”的變化以及市場形態的變化。2012年，中國調整了經濟的發展速度，將GDP的增長速度降到7.5%，把調整結構放在非常重要的位置，這適應了全世界的經濟變化。而根據中國整個經濟增長方式、發展方式的改變，以及結構的調整，我們有理由認為作為支柱產業的房地產市場也進入了一個大調整時期。
另外，經過十幾年的快速發展，房地產市場當初那種爆發式的需求、供不應求的狀態已經不存在了，轉而替代的是需求的理性化、市場中供求平衡或者供大于求的狀態。
遏制投資需求不恰當
《中國地產總裁》：您如何看這種市場變化？
顧云昌：房地產市場的供求發生變化，已經從賣方市場進入到了買方市場。對于遏制投資需求的說法不是很恰當，如果沒有投資，何來租賃市場。從理論上來講，不應該抑制投資需求。
而投機性需求造成了房價的大量泡沫。投機性需求的背后是金融杠桿的失控，對投機需求者發放貸款，如美國就出現了金融杠桿撬動次貸危機的現象。所以如果金融杠桿把握不好，就會出現房地產失調的問題。
但是近來中央提出“加快普通住宅的建設，擴大有效供應”，這說明中央對房地產行業傾注了很大的期望，既要遏制投機性需求，又要做好保障房工作，還要擴大普通商品住宅的供應。實際上我們看到中央對普通住宅的大力支持：一是加大供應量，平衡供求關系；二是需要普通住宅的投資來拉動經濟增長，保障房的投資是有限的；三是商品房有一個新的提升空間，我們的市場正在發生新變化。
房地產市場未來是買方市場，競爭加劇。在嚴厲的調控之下，面對著激烈的市場競爭，房地產行業必然出現大洗牌的局面。
《中國地產總裁》：在新的市場上，處在二三線城市的房企怎樣才能更好地應對市場的變化？
顧云昌：首先要肯定二三線城市未來房地產市場發展空間很大，因為城市化進程不斷，特別是中小城市仍然是城市化的重點，大城市的代價很高，造成許多農民工就近進城的可能性變大。第二是產業往二三線城市轉移的加劇。城市化在過去的表現是往大城市涌，現在看來，大城市、中小城市不同的人有不同的選擇。對未來市場的需求還很大，所有應該肯定未來十年、二十年中小城市房地產有很大的發展空間，需求量會很大，無論是住宅地產還是商業地產方面。再者，隨著調控的深入，很多大的品牌房企已開始深入二三線城市，這種態勢已經形成。必然會給二三線城市競爭帶來很大的影響。中小企業在大企業進駐的形勢下，如何成活，如何和大企業、品牌企業競爭將是一個很大的挑戰，要有足夠的思想準備。
要肯定的是市場本身的需求量很大，但不再是過去的形勢。整個房地產市場環境已經發生深刻改變，不是什么產品都能賣的掉。總體環境就是在買方市場形成的格局下，競爭逐漸加劇。至于如何應對？練好內功是關鍵。過去主要是判斷市場，踩準市場的節奏，在合適的時間進入合適的市場，合適的時候拿地，有市場的判斷。但我們缺乏的是對企業的管理。
通過加強企業管理，提高決策能力。降低成本，提高品質，做好差異化，這需要多做文章。另外，現在市場上專業化的服務機構很多，不要凡事親力親為。要相信專業團隊的力量，從策劃、設計、規劃、園林、融資等方面入手，做到真正的整合優秀資源。當然，要抓住最核心的東西，其他可以放手讓其他專業團隊去做，最后形成合作共贏的態勢。產業鏈正在打造當中，依靠什么事情都要自己做往往會做不好，要學會依靠外能。一方面自身管理能力要加強，另一方面要依靠專業化力量，這兩方面結合才能在市場上取得生存權和發展權。
優化資源打造共贏團隊
《中國地產總裁》：經過三年發展，北大黃埔同學會已經形成集培訓、基金、雜志為一體的服務平臺，您如何看待這種抱團作戰的組織形式？有什么優勢和缺陷？
顧云昌：這是房地產發展到今天的一種產物，是順應產業發展需求和企業發展需求而產生的。實際上任何一個事物的產生都是根據需求決定的，中小企業有培訓的需求、有聯合起來合作共贏的需求，有融資需求，有對信息的需求。從這些方面看來，這些組織的出現恰是順應市場發展的需求，這樣的組織搞得好不好，關鍵要看團隊能不能發現需求，創造需求。北大黃埔在基金方面的運作就非常不錯，這正是順應市場需求產生的。
同時，我認為在團隊引進方面，北大黃埔不僅要把開發商聯合在一起，也應該把相關產業鏈上的供應商做起來，包括設計規劃供應商、資金供應商、部件品供應商、土地供應商等，最后做成的不僅僅是開發商的團體，更是上下游相關產業鏈整體的一個共贏團隊。通過這樣的途徑來把社會的資源更好地整合到一起。
《中國地產總裁》：綜合性增強的同時會不會影響專業性？
顧云昌：以開發商為主，是為開發商服務的。我們這個機構就是為開發商服務的，過去我們依靠自己、靠老師服務，將來可以從上下游產業方面來擴大服務面。但還是要圍繞開發商展開。
抱團取暖下的創新
《中國地產總裁》：作為北大黃埔的名譽會長，北大黃埔的點點滴滴都有您的汗水和辛勤栽培。在這三年中，北大黃埔給您印象最深的畫面或者場景有哪些？
顧云昌：我認為北大黃埔能堅持到現在而且越辦越紅火，內容越來越豐富，并且受到大家的熱愛和支持。這和我們的核心團隊、運作團隊的努力以及好的理念分不開。第二就是盡管我們班規模不很大，只有幾百人，但我們集中的是核心骨干，充分發揮他們的作用已經很強大。第三方面就是我們的一些活動有聲有色，比如臺灣之行我印象很深刻。臺灣之行，開闊了眼界，加深了友誼。另外，凝聚了同學們的一種力量。還一點就是基金，黃埔同學會的基金現在開始自己運作，開拓了一個很好的平臺，給這個組織增加了許多色彩，確確實實做到了為大家服務。
《中國地產總裁》：北大黃埔成立的基金對當下抱團取暖的房企有何作用？
顧云昌：不只是抱團取暖，更是一種創新。行業在不冷的時候，同樣需要基金，這實際上是一種方向。現在是同學內部開發商的抱團，將來基金面可以擴大，LP的人數可以增加，擴展到外行業，資金來源會更寬。因為房地產融資始終是繞不過的問題，而且是個難點，也是個創新點。
《中國地產總裁》：諸如北大黃埔這樣的房地產行業組織隨著行業本身地位的上升而不斷增多，并且順應行業發展的需求越來越細分，您覺得深層次原因在哪？
顧云昌：人是學無止境的，對真理的追求，對事業的追求是無止境的。隨著學習的深入、個人愛好的不同等原因會越來越細分，專業會越來越多。但是再細分也沒法把開發商這個團隊分割。我們要主抓為開發商服務這個平臺，可以學國學、學哲學、學其他的一些新內容，但是開發商的主體是不會變的，只不過是會更加廣泛，更加深入。
