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2025年03月14日
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類(lèi)似信息北京在去年底已經(jīng)公開(kāi)向社會(huì)說(shuō)明過(guò)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲越來(lái)越多，持平在增加，加入下降行列城市在上升。這充分說(shuō)明樓市調(diào)控效果在不斷顯現(xiàn)。雖然當(dāng)前個(gè)別城市成交量回暖，小陽(yáng)春咋現(xiàn)，但是，不改調(diào)控大局，不改房?jī)r(jià)總體回落之大勢(shì)。這個(gè)判斷應(yīng)該是正確的。
我們必須反復(fù)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的目的是什么？樓市調(diào)控的主要目的就是要擠干投資投機(jī)性需求，消除房地產(chǎn)泡沫，防止房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，保持整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。經(jīng)濟(jì)中的各種危機(jī)一般由被炒作起來(lái)的泡沫引發(fā)，泡沫破滅后，危機(jī)就爆發(fā)。主要是投機(jī)性需求導(dǎo)致的，投資性需求起到了推波助瀾的作用。抑制投機(jī)性炒作需求是各國(guó)宏觀政策調(diào)控的主要任務(wù)之一。股市、期市、樓市以及其他各類(lèi)市場(chǎng)概莫能外。
我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)這幾年畸形發(fā)展帶來(lái)的畸高房?jī)r(jià)，一個(gè)主要因素還是投機(jī)加上投資兩股需求將泡沫風(fēng)險(xiǎn)吹大的。抑制投機(jī)性住房需求毋庸置疑，有廣泛共識(shí)。似乎抑制投資性需求存在一些不同看法。應(yīng)該這樣理解，中國(guó)正處于城市化、城鎮(zhèn)化階段，人多地少的現(xiàn)實(shí)告誡我們不能在住房上過(guò)度投資，否則，將導(dǎo)致資源分配嚴(yán)重不公，房?jī)r(jià)非理性上漲，使得許多城市居民住無(wú)所居。中國(guó)世界第一人口大國(guó)的現(xiàn)實(shí)告訴我們，不但要抑制住房投機(jī)性需求，而且要抑制投資性需求。
現(xiàn)在的一個(gè)問(wèn)題是，擠干了投資投機(jī)性需求后房?jī)r(jià)如果仍然上漲怎么辦？通過(guò)兩年多樓市調(diào)控實(shí)踐告訴我們，只要徹底擠干投機(jī)投資性需求，房?jī)r(jià)就不會(huì)暴漲。特別是在本輪調(diào)控的殺手锏—限購(gòu)政策推出后，房?jī)r(jià)暴漲局面立馬改變，再次證明過(guò)去房?jī)r(jià)上漲確實(shí)是投機(jī)投資性需求拉動(dòng)的，也說(shuō)明瞄準(zhǔn)投資投機(jī)性需求的調(diào)控政策是完全對(duì)路和有效的。然而，下降的幅度、速度似乎沒(méi)有市場(chǎng)以及民眾預(yù)期的那樣大、那樣快，甚至個(gè)別城市房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了小幅反彈。無(wú)非兩個(gè)原因：一是投資投機(jī)性需求沒(méi)有完全擠干，二是擠干投資投機(jī)性需求后剛性需求使然。但根據(jù)各地反映的情況看，投資投機(jī)性需求基本淡出，目前基本都是剛性需求。以筆者看，如果是擠干了投資投機(jī)性后的剛性需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，我們應(yīng)該敢于直面，敢于承認(rèn)和承受。
房地產(chǎn)調(diào)控不是一棍子把樓市打死，更不是把所有需求都打壓下去。目的在于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，在于保護(hù)和鼓勵(lì)剛性需求。在樓市里只要沒(méi)有投機(jī)投資性需求甚至投資投機(jī)性需求低于20％以下，這樣的樓市就是健康的，這樣的房?jī)r(jià)就是合理的，這樣的市場(chǎng)百利而無(wú)一害?；谥袊?guó)國(guó)情的房地產(chǎn)就是要最大限度的滿足剛性需求，市場(chǎng)里90％都是剛性需求，這是一個(gè)可喜局面，這是解決百姓住有所居的市場(chǎng)和正途。如果剛性需求大于市場(chǎng)住房供給，拉動(dòng)房?jī)r(jià)適度上漲，那么，這種上漲是無(wú)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的上漲，是實(shí)實(shí)在在的上漲，是沒(méi)有任何副作用的上漲。這種市場(chǎng)價(jià)格價(jià)值規(guī)律將能夠充分發(fā)揮作用，房?jī)r(jià)走高必將帶動(dòng)存量房入市或者開(kāi)發(fā)商加速開(kāi)發(fā)進(jìn)度，市場(chǎng)供給增大后又會(huì)平抑房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)降低到均衡價(jià)格附近。絕不會(huì)出現(xiàn)單邊上漲甚至暴漲的可能性。剛性需求對(duì)價(jià)格非常敏感。就拿目前來(lái)說(shuō)，已經(jīng)形成“降價(jià)有可能賣(mài)好，漲價(jià)一定賣(mài)不好”的基調(diào)，購(gòu)房者以剛性需求為主，一漲價(jià)銷(xiāo)量立即下滑。
更應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，以剛需為主的市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)是實(shí)實(shí)在在的，在目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大情況下，由房地產(chǎn)剛需引發(fā)的拉動(dòng)力是彌足珍貴的，應(yīng)該保護(hù)好，應(yīng)該鼓勵(lì)這種剛性需求。筆者始終建議，對(duì)自住型住房需求應(yīng)該出臺(tái)進(jìn)一步的優(yōu)惠政策。
總之，我們一定要敢于直面擠干投資投機(jī)性需求后，由剛需形成的房?jī)r(jià)。哪怕是上漲的，我們也只能自認(rèn)。
