關(guān)于樓市調(diào)控的四個(gè)猜想
時(shí)間：2012-05-18 09:23:57
來(lái)源：現(xiàn)代快報(bào) 作者：張洪
一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于樓市調(diào)控的消息似乎讓人無(wú)所適從！一些地方悄悄出臺(tái)救市政策，比如推出稅收優(yōu)惠、放松限購(gòu)等等，但因?yàn)槌叨忍笮幢簧厦娼型＃灰恍┑胤酱虿吝吳颍热缰匦露x高檔房標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度等等，因手段隱蔽已被更多城市所借鑒；還有一些地方舊政新推，比如買成品房給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼等，貌似不違規(guī)但其中的潛臺(tái)詞豐富。昨天來(lái)自上海的消息則稱，上海調(diào)控政策加碼，單身人士禁買第二套房。
種種由地方政府主導(dǎo)推出的政策微調(diào)，反映出的是各地普遍面臨的財(cái)政收入窘境。雖然決策層一再?gòu)?qiáng)調(diào)樓市調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松，但這一充滿變數(shù)的多方博弈仍難免讓人疑慮：已僵持兩年多的樓市調(diào)控政策到底該向何處去？
筆者認(rèn)為，樓市調(diào)控政策走向有四種，但不同的方式將導(dǎo)致不同的結(jié)果，有的后果可能很嚴(yán)重。
第一種方式是調(diào)控立即退出，政策緊急調(diào)頭。
工業(yè)增加值大幅下降、進(jìn)出口數(shù)據(jù)大大低于市場(chǎng)預(yù)期、FDI連續(xù)6個(gè)月下滑、工業(yè)用電量增速創(chuàng)新低……這兩天公布的一系列4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)再次拉響了經(jīng)濟(jì)下行的警報(bào)。在這種形勢(shì)下，市場(chǎng)對(duì)這調(diào)控政策退出應(yīng)該說(shuō)有一定的預(yù)期。不久前也有財(cái)經(jīng)評(píng)論人士呼吁，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危局，政府應(yīng)該重啟樓市和汽車消費(fèi)刺激政策。因?yàn)樵诶瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中，消費(fèi)一時(shí)難振、出口明顯萎靡，唯一的選擇似乎只有加大投資力度來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這一方面是由于房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重較大，另一方面因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，一旦重新刺激樓市，短期內(nèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效果必然非常明顯。但這又是一條萬(wàn)劫不復(fù)的不歸路！應(yīng)該承認(rèn)，2008年，包括樓市調(diào)控緊急調(diào)頭在內(nèi)的一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，使得中國(guó)率先走出了全球金融危機(jī)的陰影。但經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇的后遺癥同樣成本驚人：樓市等資產(chǎn)泡沫迅速被吹大、實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化趨勢(shì)明顯、物價(jià)飛漲居高不下、部分行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩。
結(jié)論：在缺乏新一輪刺激政策實(shí)施的空間而且通脹魔影并未走遠(yuǎn)的當(dāng)下，選擇這一方式的可能性幾乎為零。
第二種方式是調(diào)控繼續(xù)加碼，迅速擠出泡沫。
放任房?jī)r(jià)飆漲危害不小，房?jī)r(jià)大跌同樣風(fēng)險(xiǎn)巨大。因?yàn)闃鞘幸坏┯仓懀瑢⒁馕吨蘖康你y行壞賬、大量住房的贖回、大量家庭和企業(yè)的破產(chǎn)，這將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)法承受之重。在這一點(diǎn)上，日本和美國(guó)可謂有著前車之鑒。一些所謂的專家動(dòng)輒預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將大跌八成，要么是不懂裝懂，要么是別有用心。
結(jié)論：在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性很小。更何況，對(duì)更嚴(yán)厲措施的設(shè)計(jì)本身就需要很大的想象力。
第三種方式是長(zhǎng)期堅(jiān)持調(diào)控，用時(shí)間換降價(jià)空間。
盤點(diǎn)這些年來(lái)的種種調(diào)控手段，在買房門檻上做文章的“限購(gòu)令”應(yīng)該是到目前為止威力最大、效果最好的武器。盡管各界對(duì)這一行政手段的爭(zhēng)議頗大，可在樓市高燒難退之際，其作為應(yīng)急措施具有一定的合理性。但必須認(rèn)識(shí)到，“限購(gòu)令”只能收一時(shí)之功而不能作為長(zhǎng)久政策，否則付出的將是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有問(wèn)題惡化和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)萎縮的代價(jià)，調(diào)控是為了促使這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展，而不是一棍子打死。
結(jié)論：目前的僵持局面維持的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)樓市未來(lái)供給的影響越大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能性也就越大。決策層肯定也意識(shí)到了這一點(diǎn)。
第四種是“限購(gòu)”擇機(jī)退出，以深化改革和市場(chǎng)化調(diào)控作為房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)治久安的保證。
縱觀圍繞房?jī)r(jià)飆漲和投機(jī)泛濫的種種爭(zhēng)議，大家都習(xí)慣于將開發(fā)商和投機(jī)客妖魔化，而鮮有人意識(shí)到，出現(xiàn)這兩大問(wèn)題的根本原因并非是資本的貪婪，而是我們的經(jīng)濟(jì)體系生了病。筆者認(rèn)為，可以從三個(gè)方面去認(rèn)識(shí)這一問(wèn)題：一是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱是否在飲鴆止渴？二是土地財(cái)政依賴是否在寅吃卯糧？三是投資渠道狹窄是否惡炒風(fēng)盛行之源？
結(jié)論：這無(wú)疑是最理性的選擇，也和相關(guān)部委的口徑一致，但現(xiàn)有的調(diào)控手段何時(shí)退出，相當(dāng)程度上取決于決策者改革的決心和智慧。
