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2025年03月13日
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隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的影響正逐漸顯現(xiàn)。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比下降18%，105個(gè)城市住宅用地地價(jià)環(huán)比下降0.04%。今年前4個(gè)月，上海土地成交建筑面積同比連續(xù)第三個(gè)月下降，北京也連續(xù)3個(gè)月土地出讓零溢價(jià)。
業(yè)內(nèi)分析人士表示，隨著全國(guó)各地土地價(jià)格的不斷走低，以往過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府的增長(zhǎng)方式將難以為繼，地方政府開(kāi)始揮手告別坐地生財(cái)?shù)陌l(fā)展模式，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型步伐。
土地瘋漲危害經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財(cái)政的重要支柱，而土地價(jià)格的高低更直接關(guān)系著地方政府的收入。持續(xù)多年的地價(jià)飛漲讓地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)度依賴(lài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮一度制約了各地對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)注，危害實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)的土地財(cái)政占地方財(cái)政收入比例已經(jīng)高達(dá)50%以上，個(gè)別地區(qū)土地出讓金甚至占到財(cái)政收入80%。尤其是在房地產(chǎn)最火爆的2007年，土地市場(chǎng)更是呈現(xiàn)瘋狂的局面，十大房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額達(dá)到1532億元，而拿地就花去了1515億元，比例達(dá)到了99%。
分析人士指出，如果任由房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)發(fā)酵，再不進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，勢(shì)必會(huì)引起國(guó)內(nèi)財(cái)富愈發(fā)向房地產(chǎn)方向投資轉(zhuǎn)移，再加之外貿(mào)和投資的業(yè)績(jī)下滑，國(guó)內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)必將進(jìn)一步削弱，通脹所引起的物價(jià)上漲、失業(yè)率增加都將阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
隨著近兩年房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的逐步深入，虛高的土地價(jià)格正在逐步回歸理性。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年第四季度起就有上百個(gè)城市土地出讓價(jià)格的增幅開(kāi)始下滑，企業(yè)購(gòu)地信心下降，土地購(gòu)置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。
降地價(jià)有助于抑制投機(jī)
房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)土地價(jià)格的影響尤為顯著，供應(yīng)的增加，需求的減少使得房企拿地意愿正在逐步降低。據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)11.44萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)33.6％，其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比為23.6％，同比下降18％。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，土地市場(chǎng)的低迷反映出開(kāi)發(fā)商依然看淡后市，開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備速度明顯放緩，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商目前仍處于快速去庫(kù)存階段。今年土地出讓方所供用地?zé)o論價(jià)格或價(jià)值都較為保守，導(dǎo)致土地市場(chǎng)交投始終處于冷清狀態(tài)。
分析人士表示，土地價(jià)格的下降將有利于減弱投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極性，將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，加快房地產(chǎn)企業(yè)整合的步伐，市場(chǎng)集中度也將會(huì)得到明顯提升。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的繼續(xù)實(shí)施，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，土地的供求結(jié)構(gòu)將從根本上得到改變，從供不應(yīng)求到供過(guò)于求的轉(zhuǎn)變意味著房地產(chǎn)企業(yè)依賴(lài)過(guò)去因地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲賺取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，依托綜合開(kāi)發(fā)能力以及經(jīng)營(yíng)效率提高的時(shí)代正在到來(lái)。
經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是根本出路
事實(shí)上，隨著京滬土地價(jià)格的大幅跳水，土地成交量持續(xù)回落的現(xiàn)象正在呈現(xiàn)從一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市逐步蔓延的趨勢(shì)。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，這是限購(gòu)、限貸、加稅、增供等政策疊加作用于樓市的結(jié)果。盡管各地近期開(kāi)始放量供地，但土地市場(chǎng)仍未能從一年多的低迷狀況中走出，而一線(xiàn)城市的恢復(fù)尤其緩慢。除資金緊張之外，在政策面從緊的背景下，受樓市調(diào)控影響的市場(chǎng)信心短時(shí)間內(nèi)還難以恢復(fù)。
此前一直靠土地支撐的地方財(cái)政開(kāi)始吃緊，而管理層多次對(duì)樓市的調(diào)控不會(huì)放松的表態(tài)也使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心一時(shí)難以恢復(fù)，這促使地方政府不得不轉(zhuǎn)變以往靠“土地”吃飯的發(fā)展模式，以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的考驗(yàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，過(guò)去房企的贏利模式最根本的便是土地溢價(jià)。當(dāng)前這種模式已經(jīng)難以為繼，必須提高開(kāi)發(fā)、管理能力，通過(guò)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)賺取利潤(rùn)。而房?jī)r(jià)的合理回歸需要多個(gè)環(huán)節(jié)共同努力，尤其是地方政府對(duì)地價(jià)應(yīng)有合理的預(yù)期，同時(shí)還應(yīng)降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。對(duì)他們而言，真正的挑戰(zhàn)不是調(diào)控，而是“坐地生財(cái)”的增長(zhǎng)模式已不可持續(xù)，轉(zhuǎn)型才是根本出路。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)調(diào)控更注重的是長(zhǎng)效機(jī)制。為了滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的住房需求，需要增加大城市住房供給。我國(guó)有600多個(gè)城市，發(fā)展的空間還很大。今后城市更重要的還是要調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)，那些就業(yè)機(jī)會(huì)多、潛力好、年輕有吸引力的城市，也是房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)空間很大的城市。
