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2025年03月15日
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巨大的利益驅(qū)動面前，總是有諸多鋌而走險(xiǎn)者，樓市尤其如此。一年前，北京市國土局發(fā)起一場嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的行動，一度打壓了小產(chǎn)權(quán)房的成長勢頭。但時(shí)至2009年11月，北京新一輪的房價(jià)跳漲，讓小產(chǎn)權(quán)房再次卷土重來。
與以往不同的是，掀起新一輪熱銷態(tài)勢的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了兩種分化趨勢：一是學(xué)習(xí)正規(guī)商品房，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、商業(yè)配套等方面都采用“類大產(chǎn)權(quán)房”的較正規(guī)運(yùn)作模式；另一種則是以租代售，“類旅館模式”生存。
據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京有多個小產(chǎn)權(quán)房重災(zāi)區(qū)，主要集中在郊縣區(qū)域，例如通州張家灣、房山良鄉(xiāng)、昌平小湯山等地，目前仍有不少小產(chǎn)權(quán)房在不斷建設(shè)銷售，而大興西紅門地區(qū)則是“類旅館”的小產(chǎn)權(quán)房野蠻生長之地。
“小產(chǎn)權(quán)房問題是老生常談的問題，政府對集體用地和宅基地的土地流轉(zhuǎn)問題不出臺制度，實(shí)際上很難完全杜絕小產(chǎn)權(quán)房，加之現(xiàn)在房價(jià)高企，也助長了小產(chǎn)權(quán)房愈演愈烈的局面。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰接受記者采訪時(shí)表示，叫停小產(chǎn)權(quán)房，重點(diǎn)難點(diǎn)主要在于基層政府，“小產(chǎn)權(quán)房一定是當(dāng)?shù)卣С值模瑢?shí)際上是基層政府違法，這涉及到制度完善和檢查力度的問題。”
確如其言，盡管國土資源部三令五申“小產(chǎn)權(quán)房屬違建，要禁止和查處”，但小產(chǎn)權(quán)房依然囂張存在的“灰色現(xiàn)實(shí)”，成為地方利益和中央政策之間博弈的集中體現(xiàn)。
兩種分化
通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張采路兩側(cè)，一排排整齊的板樓依次排開，從北至南近2000米，這里就是有名的北京最大的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“太玉園”。從2001年開售至今，已有上萬戶居民在此安家。11月5日，該樓盤銷售人員對記者表示，目前太玉園仍有現(xiàn)房出售，均價(jià)4600元/平方米，不過，小產(chǎn)權(quán)房只接受一次性付款。
據(jù)記者了解，從“太玉園”建成至今，張家灣鎮(zhèn)已先后建成了十多個小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)。該區(qū)域內(nèi)一條長度不足10公里的張采路上，就先后出現(xiàn)了不下5處小產(chǎn)權(quán)房。而且，這些小產(chǎn)權(quán)房并未受到國土資源部嚴(yán)查令的影響，仍在照常銷售。
記者發(fā)現(xiàn)，新近出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目一改早前房屋質(zhì)量差、缺乏配套設(shè)施、物業(yè)管理不完善等方面的問題，開始了頗為“正規(guī)”的運(yùn)作模式，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、商業(yè)配套等方面走起了“類大產(chǎn)權(quán)房”的道路。
通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一家名為“高樓金第”的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，就在某門戶網(wǎng)站赫然打出“全水景園林景觀設(shè)計(jì)”、“中央水系氣勢磅礴”、“四大主題組團(tuán)式水景園林”等極具誘惑力的字眼。該樓盤銷售人員稱，該樓盤剛開盤不久，目前均價(jià)5300元/平方米，社區(qū)內(nèi)有會所、超市、幼兒園、1萬平方米商業(yè)配套等。
同“高樓金第”一樣，通州“宜居匯(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)”、昌平“奧北太陽城”、房山“麗水庭閣”等樓盤，雖然均為不合法的小產(chǎn)權(quán)房，但卻“明目張膽”地將銷售廣告大肆刊登在門戶網(wǎng)站上。相較之下，化身“廉租房”的小產(chǎn)權(quán)房卻在暗中生長。
“南四環(huán)外精品小戶型、月租400拎包入住、京開高速旁地鐵沿線、A級物業(yè)實(shí)時(shí)監(jiān)控……”當(dāng)這些關(guān)鍵詞組合在一起時(shí)，這個名為“西紅門公寓”的項(xiàng)目很難不吸引剛需一族。
按照廣告單上提供的銷售電話致電問詢，記者發(fā)現(xiàn)，所謂的“西紅門公寓”實(shí)質(zhì)上是8月份被媒體曝光的“鴻祥公寓”，如今卻改頭換面變相銷售。銷售人員提供的信息顯示，該公寓只接受10年起租，一居室起租價(jià)4.8萬元，但是要短租則要1000元/月，“我們是廉租房，現(xiàn)在入住率都有70％了，住個10年20年肯定沒問題，肯定不會被拆”。
雖然披上了廉租“馬甲”，但它仍然改變不了其小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)。據(jù)了解，不止“鴻祥公寓”，大興區(qū)西紅門地區(qū)聚集著一批以“廉租”名義變相銷售的小產(chǎn)權(quán)房，如新天地港灣、永利居公寓、聚福興公寓、金桂家園、金色陽光等小區(qū)，有的甚至蓋在工業(yè)用地上。“其實(shí)這些就是小產(chǎn)權(quán)房，只不過突出了‘租’的概念。”業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的房子屬于違章建筑，可以隨時(shí)拆掉。
“出現(xiàn)這兩種分化趨勢的背后原因：一是有開發(fā)商或直接或間接參與小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)；二是有大量的投資/投機(jī)資金進(jìn)入到小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)中。”房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師、著名地產(chǎn)評論人章林曉指出，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的這種變化表明：一方是有地但缺錢的村鄉(xiāng)集體和農(nóng)民，另一方是錢多得尋不到投資渠道的海內(nèi)外投資/投機(jī)者，這兩者正在一拍既合。
問責(zé)困局
公開數(shù)據(jù)顯示，北京小產(chǎn)權(quán)房的總量已經(jīng)占到在售商品房總量的20％之多，規(guī)模之大、發(fā)展速度之快，讓小產(chǎn)權(quán)房的問題越來越嚴(yán)重。
現(xiàn)實(shí)是，記者采訪的多家樓盤，均不避諱自己的“小產(chǎn)權(quán)”身份，他們的底氣在于龐大的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量，“北京小產(chǎn)權(quán)房那么多，有數(shù)萬人落戶，法不責(zé)眾，沒人敢拆。”
事實(shí)上，政府相關(guān)部門從來沒有停止對小產(chǎn)權(quán)房的打壓。據(jù)了解，2004年至2008年，是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)銷售的高峰期，小產(chǎn)權(quán)房的銷售速度跟正規(guī)商品房的銷售密切相關(guān)，期間，是正規(guī)商品房價(jià)格飆升的階段。
也正是從2007年起，有關(guān)解決小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)逐漸出臺。當(dāng)年6月原建設(shè)部發(fā)出購房風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購房者，城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房沒有法律保護(hù)。2008年1月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。2008年7月，國土資源部又明確指出，不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。
時(shí)至今年6月，當(dāng)深圳小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”消息廣泛傳播時(shí)，國土資源部再次明確表態(tài)，此消息系誤傳，同時(shí)重申，小產(chǎn)權(quán)房屬違建，依然要堅(jiān)決制止和查處。9月1日，國土資源部一紙《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。
北京市國土資源局相關(guān)人士表示，已于近期對小產(chǎn)權(quán)房展開嚴(yán)查，堅(jiān)決予以清理。不過至今收效如何，北京市國土局并未給出答復(fù)。
“附著在小產(chǎn)權(quán)房上的利益太龐大了，這不僅僅是指資金量的龐大，而且還指利益群體的龐大。”章林曉指出，小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)是同地段正規(guī)商品房價(jià)格的1/3甚至更低，吸引了諸多城市中低收入市民冒險(xiǎn)購買，越來越多的普通市民成功綁上了他們的利益戰(zhàn)車，這給政府叫停小產(chǎn)權(quán)房增加了極大的困難。
“由國土部門牽頭，北京建委、規(guī)劃委等部門聯(lián)合組成了一個工作組，專門調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的問題，但目前也沒有確切的消息說怎么處理眾多的小產(chǎn)權(quán)房。”北京市建委相關(guān)人士對記者坦言。在執(zhí)法部門內(nèi)部看來，小產(chǎn)權(quán)房是“雞肋”，雖然按照相關(guān)政策法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，但因?yàn)闆]有明確的政策指導(dǎo)該怎么辦，致使執(zhí)行過程中出現(xiàn)很大難度。
中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明教授表示，政府關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策很明確，但在具體執(zhí)行中是“雷聲大雨點(diǎn)小”，這樣就可能帶來一種反效果，開發(fā)商存在僥幸心理，敢于去冒政策風(fēng)險(xiǎn)，老百姓由于正規(guī)商品房價(jià)格太高，因此在開發(fā)商和銷售人員的忽悠以及門戶網(wǎng)站的誘導(dǎo)下，愿意購買小產(chǎn)權(quán)房。
李文杰則指出，小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)法難，跟政府曖昧不清的政策表態(tài)有很大關(guān)系，“都說小產(chǎn)權(quán)房不合法，但并沒有說它一定違法，給了投機(jī)者很多可趁之機(jī)”。
而在業(yè)內(nèi)人士看來，能否真正“叫停”小產(chǎn)權(quán)房，關(guān)鍵在于基層政府，對于有些地方“頂風(fēng)作案”，應(yīng)該嚴(yán)厲查處，而現(xiàn)在查處的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
