巨大的利益驅(qū)動面前,總是有諸多鋌而走險(xiǎn)者,樓市尤其如此。一年前,北京市國土局發(fā)起一場嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的行動,一度打壓了小產(chǎn)權(quán)房的成長勢頭。但時(shí)至2009年11月,北京新一輪的房價(jià)跳漲,讓小產(chǎn)權(quán)房再次卷土重來。
與以往不同的是,掀起新一輪熱銷態(tài)勢的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了兩種分化趨勢:一是學(xué)習(xí)正規(guī)商品房,在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、商業(yè)配套等方面都采用“類大產(chǎn)權(quán)房”的較正規(guī)運(yùn)作模式;另一種則是以租代售,“類旅館模式”生存。
據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京有多個小產(chǎn)權(quán)房重災(zāi)區(qū),主要集中在郊縣區(qū)域,例如通州張家灣、房山良鄉(xiāng)、昌平小湯山等地,目前仍有不少小產(chǎn)權(quán)房在不斷建設(shè)銷售,而大興西紅門地區(qū)則是“類旅館”的小產(chǎn)權(quán)房野蠻生長之地。
“小產(chǎn)權(quán)房問題是老生常談的問題,政府對集體用地和宅基地的土地流轉(zhuǎn)問題不出臺制度,實(shí)際上很難完全杜絕小產(chǎn)權(quán)房,加之現(xiàn)在房價(jià)高企,也助長了小產(chǎn)權(quán)房愈演愈烈的局面。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰接受記者采訪時(shí)表示,叫停小產(chǎn)權(quán)房,重點(diǎn)難點(diǎn)主要在于基層政府,“小產(chǎn)權(quán)房一定是當(dāng)?shù)卣С值模瑢?shí)際上是基層政府違法,這涉及到制度完善和檢查力度的問題。”
確如其言,盡管國土資源部三令五申“小產(chǎn)權(quán)房屬違建,要禁止和查處”,但小產(chǎn)權(quán)房依然囂張存在的“灰色現(xiàn)實(shí)”,成為地方利益和中央政策之間博弈的集中體現(xiàn)。
兩種分化
通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張采路兩側(cè),一排排整齊的板樓依次排開,從北至南近2000米,這里就是有名的北京最大的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“太玉園”。從2001年開售至今,已有上萬戶居民在此安家。11月5日,該樓盤銷售人員對記者表示,目前太玉園仍有現(xiàn)房出售,均價(jià)4600元/平方米,不過,小產(chǎn)權(quán)房只接受一次性付款。
據(jù)記者了解,從“太玉園”建成至今,張家灣鎮(zhèn)已先后建成了十多個小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)。該區(qū)域內(nèi)一條長度不足10公里的張采路上,就先后出現(xiàn)了不下5處小產(chǎn)權(quán)房。而且,這些小產(chǎn)權(quán)房并未受到國土資源部嚴(yán)查令的影響,仍在照常銷售。
記者發(fā)現(xiàn),新近出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目一改早前房屋質(zhì)量差、缺乏配套設(shè)施、物業(yè)管理不完善等方面的問題,開始了頗為“正規(guī)”的運(yùn)作模式,在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、商業(yè)配套等方面走起了“類大產(chǎn)權(quán)房”的道路。
通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一家名為“高樓金第”的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,就在某門戶網(wǎng)站赫然打出“全水景園林景觀設(shè)計(jì)”、“中央水系氣勢磅礴”、“四大主題組團(tuán)式水景園林”等極具誘惑力的字眼。該樓盤銷售人員稱,該樓盤剛開盤不久,目前均價(jià)5300元/平方米,社區(qū)內(nèi)有會所、超市、幼兒園、1萬平方米商業(yè)配套等。
同“高樓金第”一樣,通州“宜居匯(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)”、昌平“奧北太陽城”、房山“麗水庭閣”等樓盤,雖然均為不合法的小產(chǎn)權(quán)房,但卻“明目張膽”地將銷售廣告大肆刊登在門戶網(wǎng)站上。相較之下,化身“廉租房”的小產(chǎn)權(quán)房卻在暗中生長。
“南四環(huán)外精品小戶型、月租400拎包入住、京開高速旁地鐵沿線、A級物業(yè)實(shí)時(shí)監(jiān)控……”當(dāng)這些關(guān)鍵詞組合在一起時(shí),這個名為“西紅門公寓”的項(xiàng)目很難不吸引剛需一族。
按照廣告單上提供的銷售電話致電問詢,記者發(fā)現(xiàn),所謂的“西紅門公寓”實(shí)質(zhì)上是8月份被媒體曝光的“鴻祥公寓”,如今卻改頭換面變相銷售。銷售人員提供的信息顯示,該公寓只接受10年起租,一居室起租價(jià)4.8萬元,但是要短租則要1000元/月,“我們是廉租房,現(xiàn)在入住率都有70%了,住個10年20年肯定沒問題,肯定不會被拆”。
雖然披上了廉租“馬甲”,但它仍然改變不了其小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)。據(jù)了解,不止“鴻祥公寓”,大興區(qū)西紅門地區(qū)聚集著一批以“廉租”名義變相銷售的小產(chǎn)權(quán)房,如新天地港灣、永利居公寓、聚福興公寓、金桂家園、金色陽光等小區(qū),有的甚至蓋在工業(yè)用地上。“其實(shí)這些就是小產(chǎn)權(quán)房,只不過突出了‘租’的概念。”業(yè)內(nèi)人士表示,這樣的房子屬于違章建筑,可以隨時(shí)拆掉。
“出現(xiàn)這兩種分化趨勢的背后原因:一是有開發(fā)商或直接或間接參與小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè);二是有大量的投資/投機(jī)資金進(jìn)入到小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)中。”房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師、著名地產(chǎn)評論人章林曉指出,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的這種變化表明:一方是有地但缺錢的村鄉(xiāng)集體和農(nóng)民,另一方是錢多得尋不到投資渠道的海內(nèi)外投資/投機(jī)者,這兩者正在一拍既合。
問責(zé)困局
公開數(shù)據(jù)顯示,北京小產(chǎn)權(quán)房的總量已經(jīng)占到在售商品房總量的20%之多,規(guī)模之大、發(fā)展速度之快,讓小產(chǎn)權(quán)房的問題越來越嚴(yán)重。
現(xiàn)實(shí)是,記者采訪的多家樓盤,均不避諱自己的“小產(chǎn)權(quán)”身份,他們的底氣在于龐大的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量,“北京小產(chǎn)權(quán)房那么多,有數(shù)萬人落戶,法不責(zé)眾,沒人敢拆。”
事實(shí)上,政府相關(guān)部門從來沒有停止對小產(chǎn)權(quán)房的打壓。據(jù)了解,2004年至2008年,是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)銷售的高峰期,小產(chǎn)權(quán)房的銷售速度跟正規(guī)商品房的銷售密切相關(guān),期間,是正規(guī)商品房價(jià)格飆升的階段。
也正是從2007年起,有關(guān)解決小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)逐漸出臺。當(dāng)年6月原建設(shè)部發(fā)出購房風(fēng)險(xiǎn)提示,提醒購房者,城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房沒有法律保護(hù)。2008年1月,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》,通知指出,任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索,都不能違反國家的土地用途管制制度。2008年7月,國土資源部又明確指出,不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。
時(shí)至今年6月,當(dāng)深圳小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”消息廣泛傳播時(shí),國土資源部再次明確表態(tài),此消息系誤傳,同時(shí)重申,小產(chǎn)權(quán)房屬違建,依然要堅(jiān)決制止和查處。9月1日,國土資源部一紙《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》,再次叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。
北京市國土資源局相關(guān)人士表示,已于近期對小產(chǎn)權(quán)房展開嚴(yán)查,堅(jiān)決予以清理。不過至今收效如何,北京市國土局并未給出答復(fù)。
“附著在小產(chǎn)權(quán)房上的利益太龐大了,這不僅僅是指資金量的龐大,而且還指利益群體的龐大。”章林曉指出,小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)是同地段正規(guī)商品房價(jià)格的1/3甚至更低,吸引了諸多城市中低收入市民冒險(xiǎn)購買,越來越多的普通市民成功綁上了他們的利益戰(zhàn)車,這給政府叫停小產(chǎn)權(quán)房增加了極大的困難。
“由國土部門牽頭,北京建委、規(guī)劃委等部門聯(lián)合組成了一個工作組,專門調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的問題,但目前也沒有確切的消息說怎么處理眾多的小產(chǎn)權(quán)房。”北京市建委相關(guān)人士對記者坦言。在執(zhí)法部門內(nèi)部看來,小產(chǎn)權(quán)房是“雞肋”,雖然按照相關(guān)政策法規(guī),小產(chǎn)權(quán)房是不合法的,但因?yàn)闆]有明確的政策指導(dǎo)該怎么辦,致使執(zhí)行過程中出現(xiàn)很大難度。
中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明教授表示,政府關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策很明確,但在具體執(zhí)行中是“雷聲大雨點(diǎn)小”,這樣就可能帶來一種反效果,開發(fā)商存在僥幸心理,敢于去冒政策風(fēng)險(xiǎn),老百姓由于正規(guī)商品房價(jià)格太高,因此在開發(fā)商和銷售人員的忽悠以及門戶網(wǎng)站的誘導(dǎo)下,愿意購買小產(chǎn)權(quán)房。
李文杰則指出,小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)法難,跟政府曖昧不清的政策表態(tài)有很大關(guān)系,“都說小產(chǎn)權(quán)房不合法,但并沒有說它一定違法,給了投機(jī)者很多可趁之機(jī)”。
而在業(yè)內(nèi)人士看來,能否真正“叫停”小產(chǎn)權(quán)房,關(guān)鍵在于基層政府,對于有些地方“頂風(fēng)作案”,應(yīng)該嚴(yán)厲查處,而現(xiàn)在查處的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。