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2025年03月15日
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央視上周日《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目報(bào)道了李澤楷旗下房地產(chǎn)公司在北京囤地三年后轉(zhuǎn)手，其炒地利潤(rùn)比蓋房高三倍。這是囤地炒地不成比例的暴利與風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)縮影，也引發(fā)了各種爭(zhēng)論。
所以有專家指出，發(fā)展商在不斷推高地價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)與其獲得的溢價(jià)收益完全不成比例，風(fēng)險(xiǎn)被稀釋在了資本市場(chǎng)和購(gòu)房者身上。發(fā)展商的“圈地運(yùn)動(dòng)”在資本市場(chǎng)被解讀為利好，而購(gòu)房者在通脹預(yù)期之下也熱衷于買(mǎi)高檔住宅投資保值，大量資金就這樣循環(huán)為開(kāi)發(fā)商“輸血”。
另一方面，國(guó)家要求收回閑置土地的政策在多數(shù)時(shí)候成為一紙空文，有關(guān)部門(mén)多次重申與調(diào)研的效果也不明顯。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動(dòng)。而一些地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅(qū)動(dòng)。
其實(shí)出現(xiàn)“囤地開(kāi)發(fā)商是高房?jī)r(jià)的元兇”這一說(shuō)法，主要是因?yàn)榻谟忻襟w曝光北京“三分之一開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房”，指出“開(kāi)發(fā)商囤地的目的是人為制造土地資源的緊張，使土地顯得物以稀為貴，從而抬高房?jī)r(jià)牟取暴利”。
不過(guò)針對(duì)此說(shuō)法，各界也有爭(zhēng)論。一方面，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商要開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，前期的準(zhǔn)備工作要花上至少一年。舉例來(lái)說(shuō)，土地出讓合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商需要做環(huán)評(píng)、交評(píng)、能評(píng)，再報(bào)相關(guān)部門(mén)審核回復(fù)，接下來(lái)再報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)；然后進(jìn)行規(guī)劃方案報(bào)批，接下來(lái)是消防、人防、交通、園林、市政（包括水、電、氣、暖等）等部門(mén)的專業(yè)咨詢等多項(xiàng)手續(xù)，同時(shí)每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要一到兩個(gè)月的時(shí)間，如果整個(gè)流程順利，然后才能開(kāi)工。而這前后所花時(shí)間就要有一年之久。
另一方面，根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，京、滬、深等一線城市的住宅土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上住宅銷(xiāo)售量，比如近三年上海住宅銷(xiāo)售量是住宅土地出讓面積的2.9倍，北京約為1.5倍，深圳更是接近3倍。商品房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀也是土地緊張的又一誘因。
至于說(shuō)有沒(méi)有人“囤地”，說(shuō)完全沒(méi)有是不可能的；說(shuō)大家都在囤地，也不現(xiàn)實(shí)。要改善這種情況，一是改變地方政府以房地產(chǎn)稅收與土地招拍掛為重要財(cái)源的方式，另一方面簡(jiǎn)化政府審批程序、加快審批速度，讓樓房更快地蓋起來(lái)。同時(shí)繼續(xù)增加土地供應(yīng)，并加大囤地、囤房的處罰力度，才能有效改變現(xiàn)狀。
