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2025年03月14日
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2012年4月，多數(shù)重點(diǎn)城市供應(yīng)量環(huán)比繼續(xù)上漲，其中深圳漲幅最大，環(huán)比上漲達(dá)到188%，而下降的城市降幅也基本在10%以內(nèi)；成交方面，除南京和武漢外，重點(diǎn)城市環(huán)比均出現(xiàn)下跌，平均跌幅達(dá)17%，其中重慶跌幅最大，達(dá)到27%；雖然從同比上看，十大重點(diǎn)城市成交均呈現(xiàn)上漲，另外本月多數(shù)城市成交量也高于去年全年的月均水平，但考慮到本月持續(xù)增長(zhǎng)的供應(yīng)并未繼續(xù)推高成交量，因此前期市場(chǎng)回升的大趨勢(shì)中止的信號(hào)依然非常明顯。
4月樓市回暖趨緩，在我們看來(lái)主要原因有三：其一，3月以來(lái)的集中降價(jià)潮趨于平靜，降價(jià)項(xiàng)目尤其是剛需樓盤數(shù)量明顯減少，優(yōu)惠幅度也開始減退；其二，前期積累的購(gòu)房急迫性最大的一波剛性需求被消化了大半；其三，由于限購(gòu)的存在，改善需求難以順利接過(guò)剛需的接力棒，市場(chǎng)需求層面出現(xiàn)“斷檔”。房?jī)r(jià)方面，4月以來(lái)，中高端項(xiàng)目逐漸成為降價(jià)的主力。以上海為例，4月上海多個(gè)高端項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)，如招商佘山瓏原特價(jià)房6折，海珀旭輝8折基礎(chǔ)上再享75折，華潤(rùn)新江灣九里降價(jià)20%等，但就中高端項(xiàng)目而言，因?yàn)橄拶?gòu)的存在，其降價(jià)效果還有待觀察。
從存量角度看，4月十大重點(diǎn)城市存量在經(jīng)歷一季度的持續(xù)小幅回落后重新出現(xiàn)增長(zhǎng)，而從同比上看，本月十大城市平均增長(zhǎng)65%，增幅低于上月。
2、市場(chǎng)短期風(fēng)險(xiǎn)：重慶消化周期首次低于去年同期，六成城市供過(guò)于求
CRIC研究中心通過(guò)研究城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大維度（供求比、存量消化周期、房?jī)r(jià)）對(duì)城市進(jìn)行對(duì)比分析，該坐標(biāo)體系中處于上半部分的城市當(dāng)月底市場(chǎng)存量消化周期高于18個(gè)月的警戒值，反之則低于；處于左半部分的城市當(dāng)月供求比小于1，市場(chǎng)供大于求，反之則供不應(yīng)求；另外，氣泡大小代表當(dāng)前市場(chǎng)成交均價(jià)的高低。
2012年4月，十大重點(diǎn)城市中天津、上海和北京三地消化周期依然超過(guò)18個(gè)月警戒值。值得注意的是重慶，重慶的消化為14個(gè)月，是唯一一個(gè)小于去年同期的城市；從供求比來(lái)看，4月有6個(gè)城市供求比小于0.8，市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求，僅南京呈現(xiàn)供不應(yīng)求，其余城市均位于0.8-1.2的供求平衡區(qū)間內(nèi)。
3、4月上海、深圳中大戶型成交占比走高，北京高檔產(chǎn)品成交占比回升
從成交價(jià)格結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京高檔產(chǎn)品成交占比大幅回升。上海方面，中檔、中低檔項(xiàng)目表現(xiàn)依然強(qiáng)勢(shì)，保利葉語(yǔ)、茉莉公館等代表樓盤繼續(xù)保持業(yè)績(jī)領(lǐng)先；北京方面，憑借招商嘉銘〃瓏原等高端項(xiàng)目的異軍突起，在沉寂了一個(gè)季度之后，北京高端項(xiàng)目成交占比重回20%以上；深圳方面，本月花半里清湖花園等中檔項(xiàng)目持續(xù)熱銷，促使深圳中低檔產(chǎn)品成交占比高企4%，進(jìn)一步擴(kuò)大了對(duì)其他檔次產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
從面積段結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海、深圳中大戶型成交占比走高。上海方面，御沁園在周邊無(wú)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的情況下，將開盤由之前的28888元/㎡降至24000左右，項(xiàng)目去化良好，并帶動(dòng)上海市中大戶型成交占比上升6%；本月北京方面，各面積段成交占比比較穩(wěn)定；深圳方面，中糧鴻云花園、招商雍景灣等市內(nèi)罕見的優(yōu)質(zhì)三、四房產(chǎn)品受到市場(chǎng)認(rèn)可，去化情況良好，并推動(dòng)本月中大戶型成交占比上升6%。
