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2025年03月14日
星期五
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節后成交量持續上行
10月18日，位于馬連道的綜合體項目第三區開盤，當天推出的540套精裝服務式公寓全部售出，銷售額達到7億；龍湖·香醍溪岸60套房源推出即告售罄，認購金額3億；美立方開盤成交金額5億；華貿城728套房源開盤售罄，銷售額5億；亦莊低密大盤金色漫香林持續熱銷，截至上周今年已完成20億元的銷售總額……眾多項目火爆的購房場面連日來引發樓市極大關注。據了解，不少開發商為了安撫未能搶到房源的購房人，不得不臨時增加房源。“二期的88平方米花廳洋房已經增推了4次，現在也所剩無幾。”金色漫香林的銷售人員告訴記者。
如此火爆的購房場面，與今年“十一”期間清冷的市場表現形成了鮮明對比。根據北京市房地產交易管理網統計的數據，上周我市共售出商品住宅4315套，環比增加46.6%。其中，期房商品住宅共售出3600套，環比增幅高達50.9%。同比各項成交數字也在持續上行。
素來利好樓市銷售的“金九銀十”效應顯然在滯后發力，經歷了9月的成交低迷和國慶長假的慘淡成交后，終于在尾聲來臨的時候迎來爆發。
小戶型主導需求市場
值得注意的是，開盤當天快速售罄的項目均主打小戶型房源。這類產品一向因低總價優勢獲得市場認可。尤其在目前首付比例要求提高的背景下，小戶型產品的剛性需求越發集中。但今年上半年以來，樓市價格一直處于快速上漲的坡道，積壓了大部分的剛性需求。隨著“金九銀十”氛圍的逐漸淡去，不少受節日活動影響未能節前開盤的項目開始放盤，且樓盤價格逐漸理性企穩，引發需求集中釋放。
根據協成機構的統計，上周新增供應套均面積在90平方米左右的項目有7個之多。但是，這些小戶型項目中不少價格區間高達2.5萬元/平方米左右，加大了置業成本，難以滿足市場的實際需求，減少了有效供應量。從成交價格分布來看，低于1.5萬元/平方米的小戶型產品占據主導地位，成為市場稀缺類型。“一期的180至280平方米疊墅、122至158平方米花園洋房已經入住，二期88平方米小戶型銷售進入尾聲，基本已經無房可賣。三期的低密度小戶型產品預計要下月才能推出，但需求客戶目前已有近兩千組，預計屆時房源吃緊。”
行情分析
三大因素刺激節后成交走高
協成機構副總經理繆培丹分析認為，“銀十”效應滯后發力，導致眼下成交行情上行的原因主要集中在三個方面。
第一，今年是新中國成立60周年，國慶的節日氛圍分外濃厚，人們在節日期間的活動安排也發生變化，以體驗節日氣氛、居家團圓或外出旅行為主，購房需求成為次要需求。加上節前開發商對“金九銀十”效應的預期值高，價格單邊上漲速度過快，抑制了部分需求。而節后一些品牌開發商推盤發力，且價格處于穩定小幅上漲的局面，釋放了積壓的需求，造成樓市成交量在10月中下旬發力上揚。
第二，CBD東擴、亦莊等新城規劃實施提速等各項利好的落地，激勵了購房人對未來升值預期的肯定，導致受益區域項目成交火熱，并帶動樓市整體成交行情的上行。
亞豪機構市場總監郭毅表示，根據CBD規劃方案，CBD東擴區域內25%是住宅配套，但不能充分滿足CBD從業人員的置業需求，東擴吸納的大量購房人肯定要找“置業出口”，這對于鄰近的亦莊等東部熱點板塊都是很大利好。據了解，規劃方案出臺之后，亦莊一帶的二手房報價平均提價近千元。新房市場上，區域11個項目上周成交房源套數環比上升了113%。
第三，品牌地產商節后推盤的積極性提高，加上小戶型市場涌現低密度型等新品，加速了市場需求的釋放，引領行情持續走高。
市場需求的迫切給了開發商不少信心。統計資料顯示，節后已有10余個項目獲得預售許可，準備入市。一些品牌地產商首當其沖。據了解，萬年花城、富力、龍湖、國華置業等品牌兩周來均有所放量。另外，市場上熱銷的小戶型產品不斷推陳出新，提高居住性能，吸引了不少積壓的需求。例如金融街在亦莊開發的50萬平方米大盤金色漫香林，所有住宅均為進深小于12米的純板樓、得房率高達85%至97%。作為五環邊罕有的4至6層超低密度花園小鎮，在一期成熟入住、二期推出88平方米兩居后，還將推出三期65至85平方米的低密度板式小戶型新品。這些因素對于快速啟動節后樓市成交熱情均有利好。
后市預測
價格上漲速度趨緩
從近期開盤情況看，樓盤的定價策略已從上半年以來的“直線猛進”回歸至理性上浮。其中一些新樓盤甚至以較低價格入市，搶占節后市場先機。例如馬連道的第三區、北苑的美立方、華貿城等，亦莊的金色漫香林三期預計也將以14000元/平方米左右的價位低調入市。不少已開盤項目因定價謹慎和較高的性價比受到市場追捧，出現了開盤即售罄的場面。相形之下，一些在區域市場定價相對較高的項目以及近階段價格上漲依舊過快的樓盤，銷售速度則比起之前有所減緩。
市場分析人士指出，謹慎定價，促銷力度加大，將成為近段時間的市場趨勢。據了解，節后不少樓盤推出了促銷活動，例如悅溪開盤當天可享受9.5折優惠,開盤日之后購買享受9.7折優惠；金隅可樂+推出8800元/平方米起的特價房源。“隨著淡季的來臨，第四季度的市場是否會形成量價齊跌局面，目前還難以推測。從整體來看，短期價格漲幅有所下降，但價格下調的可能性很小。”
