亚洲制服师生 中文字幕,日韩电影免费,亚洲国产高清无码不卡视频 ,人人操人人摸人人操,在线亚洲精品福利网址导航,金欧洲国产免费无码黄色片

以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月15日
星期六
設(shè)為首頁 | 加入收藏
顧云昌:降房價的關(guān)鍵是金融政策和土地供應(yīng)
時間:2009-10-21 10:46:12  來源:南方網(wǎng)  

8a551328182b0cea6e73efa44c417add.jpg

■人物簡介

顧云昌,中國房地產(chǎn)理論研究人士,教授級高級城市規(guī)劃師,現(xiàn)任中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長。他從20世紀80年代初著手住宅商品化研究,1985年開始研究土地問題,歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長、建設(shè)部政策研究中心副主任。1998年進入中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會工作,任副會長兼秘書長,曾多次參與國家房改政策的研究和制訂,是國家房改方案的主要起草人之一。上世紀90年代參與2000年國家小康住宅科技項目,任產(chǎn)業(yè)政策組組長。主持完成了“跨世紀中國住宅產(chǎn)業(yè)政策的研究”、“完善經(jīng)濟適用住房政策的研究”等重要課題,兩次獲得國家科技進步一等獎。

“中國的住房改革是眾多改革之中最成功的改革之一。現(xiàn)在房地產(chǎn)存在的問題、住房改革存在的問題,是前進中的問題,是需要不斷深化和完善的問題,我不主張也不同意‘二次房改’的說法。”近日,一份來自民間的“二次房改”建議引發(fā)廣泛關(guān)注,顧云昌在記者專訪中對1998年住房改革給予高度評價,并表明不同意“二次房改”的提法。作為政府的房地產(chǎn)政策智囊團成員,顧云昌將參加本報10月31日、11月1日舉辦的2009中國地產(chǎn)年會,日前接受記者的提前專訪,回顧中國人居60年的成就和存在問題。

住房改革是中國最成功的改革

記者(以下簡稱記):中國人居60年,有個被廣泛認同的提法是“居住改變中國”,你對此有何看法?

顧云昌(以下簡稱顧):“居住改變中國”這不是我最先提出來的,但我也在多個場合多次引用,主要體現(xiàn)在四個方面:第一,理念的更新。原來房子是公有的,后來變成私有的,房子成為很多家庭最大的財產(chǎn)。第二,制度的改革。由公有制變私有的,由實物分配變貨幣分配,由計劃經(jīng)濟變市場經(jīng)濟,這都是房地產(chǎn)制度的變化。第三,速度的加快。住宅建設(shè)的速度和拉動經(jīng)濟的速度都大大加快,例如1978年人均住房面積才7平方米,到現(xiàn)在30年人均增加了不止20平方米,蓋了多少房子,拉動了多少經(jīng)濟增長,解決了多少就業(yè)問題。第四,品質(zhì)的提升。這點有目共睹,現(xiàn)在房子的規(guī)劃、設(shè)計、材料都比之前不知好了多少倍。

記:你從上世紀80年代就開始著手住宅商品化研究,而國內(nèi)商品房市場真正開始發(fā)展是從1998年停止福利分房。至今10年多的時間,你看這段發(fā)展史能打多少分?

顧:成績是主要的,問題是次要。我認為中國的住房改革是眾多改革之中最成功的改革。不是唯一成功的,但是最成功的。如果沒有住房改革,中國的經(jīng)濟發(fā)展速度不會這么快,老百姓的住房條件改善不會那么快,這是主流的,而現(xiàn)在房地產(chǎn)存在的問題、住房改革存在的問題,是前進中的問題,是需要不斷地深化和完善的問題,所以我不同意有人說要進行“二次房改”。

記:現(xiàn)在關(guān)于“二次房改”的爭議很多。

顧:我不同意這個提法。首先“二次房改”的含義就不清楚。我們已經(jīng)從福利分房變成貨幣化,再怎么改?改成什么形式?現(xiàn)在房地產(chǎn)很多問題一是執(zhí)行不到位的問題,二是需要制度不斷深化和完善的問題,而不是否定、重來的問題。

記:是不是也代表我們會有一些改革,但不能和1998年房改相提并論,叫做“二次房改”?

顧:對。一個新的住房制度已經(jīng)建立起來了,還怎么改革?只是需要不斷深化和完善。你說我們已經(jīng)從計劃經(jīng)濟變成市場經(jīng)濟,現(xiàn)在市場經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)些問題,難道要搞第二次市場經(jīng)濟?有些專家有這樣的說法,但我不主張也不同意這么說。

記:能舉例說明我們在制度上需要完善的地方嗎?

顧:中國的房地產(chǎn)市場還是一個年輕的市場,有很多不規(guī)范,我們調(diào)控當中恐怕還要多吸取教訓,比如現(xiàn)在房價漲得太快,宏觀調(diào)控如何正確見效,水平需要不斷提高。又如保障性住房嚴重不足,中低收入階層的住房問題凸顯,但這個在原來的房改中就講得很清楚了,是以經(jīng)濟適用住房為主體。

記:那這是執(zhí)行不到位的問題?

顧:是執(zhí)行層面的問題,或者說制度不夠完善的問題。這在今后要注意抓緊、從嚴落實保障性住房的建設(shè)計劃。

宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系

記:梳理過去歷程,我們看到國內(nèi)房價是從2004年開始大漲,“高房價”成為百姓心頭之痛,你曾有個比喻說房地產(chǎn)行業(yè)由“牛”的行業(yè)變成“過街老鼠”的行業(yè),我們從體制上、市場上該進行哪些反思?

顧:1998年以后,國內(nèi)房地產(chǎn)市場才算真正出現(xiàn),那時房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢,房價上漲的速度也不快,每年保持2%-4%的增幅,2004年以后,房價連續(xù)4年高速增長。對于這個變化,首先要明白到底什么因素影響房地產(chǎn)的起落變化?當然是供求關(guān)系。為什么2004年開始房地產(chǎn)漲得過快,因為供應(yīng)緊張,使得供不應(yīng)求了;為什么2008年房價下跌,因為需求大幅收縮,造成了供大于求。所以宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系———供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系,而接下來仔細看需求是由什么決定的呢?又得回到政策層面因素。

記:兩者是相輔相成的關(guān)系。

顧:是的,而現(xiàn)在看影響房地產(chǎn)需求最關(guān)鍵的政策因素是金融貨幣政策。比如為什么今年以來房地產(chǎn)市場的需求那么旺?老百姓的購買能力沒怎么變化,但為什么那么多新增購買?主要是因為寬松的貨幣政策,放開了二套房貸款,誰買房銀行都支持。反過來現(xiàn)在二套房政策嚴格執(zhí)行,首付款提高了,利率提高了,有些城市的成交量就在下降了,因為炒房成本就高了,這部分購買人群就沒了。

記:我看近兩年顯示調(diào)控作用的主要就是金融杠桿。

顧:注重金融杠桿之外還有另一個關(guān)鍵問題。什么決定供應(yīng)?土地決定供應(yīng)。例如為什么2003年時廣州房價還下降?因為廣州的土地供應(yīng)量在2001年時太大了,花都、番禺等地區(qū)有幾千上萬畝的新增土地。又如為什么近期深圳房價還在漲那么快?因為深圳連續(xù)三年在關(guān)內(nèi)沒怎么批售土地。

所以說,我們對高房價問題的反思,關(guān)鍵是要認真地把握好金融貨幣政策和土地供應(yīng)狀況,以此正確影響房地產(chǎn)市場。我一直說,金融決定了市場的冷熱,土地是決定供應(yīng)的關(guān)鍵。當然,一方面是正確制定政策,另一方面政策的執(zhí)行也很重要,比如二套房貸政策沒變過,關(guān)鍵是之前過度放松了,現(xiàn)在要求嚴格執(zhí)行,對市場的影響就立馬見效了;又如每年有新增土地供應(yīng)的計劃,但存量土地的盤活又是個大問題,開發(fā)商捂地、捂盤等,直接影響了房子的供應(yīng)量。所以,我們還要反思政策出臺后的執(zhí)行效率。

看房價變化必須結(jié)合宏觀經(jīng)濟

記:近三年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷大起大落,房價“過山車”現(xiàn)象影響了很多人的生活,你怎么看?

顧:房地產(chǎn)市場,用我的話來說,是社會發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的顯示器,因為它是重要支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展必然受到宏觀經(jīng)濟的影響和社會發(fā)展的影響。宏觀經(jīng)濟有周期的變化,那么房地產(chǎn)也會有起伏波動,我們看樓市變化必須結(jié)合宏觀經(jīng)濟的變化———宏觀經(jīng)濟冷的時候需要啟動房地產(chǎn),宏觀經(jīng)濟過熱時要收緊銀根、控制投資規(guī)模,這是房地產(chǎn)收縮的重點。

近10年房地產(chǎn)市場的歷史證明了這一點。1998年啟動房改,進入市場買房,這是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的要求,房地產(chǎn)的發(fā)展也推動了宏觀經(jīng)濟、拉動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展;2004年開始調(diào)控宏觀經(jīng)濟,收緊銀根,房地產(chǎn)是重要對象;2008年國際金融危機,房地產(chǎn)也受到影響,而要刺激經(jīng)濟,首先刺激房地產(chǎn),一系列寬松政策之后2009年房地產(chǎn)市場率先升溫回暖,對宏觀經(jīng)濟“保八”起到了很重要的作用。

記:接下來,該如何讓樓市持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展?

顧:我們當然希望房地產(chǎn)市場有持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,但是從歷史經(jīng)驗證明,“持續(xù)穩(wěn)定”只是一個主觀的要求,客觀上不可能做到想象中那樣。我們必須允許市場有波動但想辦法讓波動不要太大———宏觀經(jīng)濟有春夏秋冬,那么我們希望房地產(chǎn)的“冬天不要太冷,夏天不要太熱”,所以就需要宏觀調(diào)控政策在“冷的時候要加溫,熱的時候要降溫”,盡可能讓市場發(fā)展相對平穩(wěn)一些。

記:比如現(xiàn)在,大家都在擔心房地產(chǎn)稅費優(yōu)惠政策年底到期的問題,會不會又成為引發(fā)樓市走向轉(zhuǎn)變的一個關(guān)鍵點。

顧:這個現(xiàn)在還不好說,誰也沒法預測。因為房地產(chǎn)市場的政策取決于國家貨幣政策和財政政策,而這兩大政策由黨中央關(guān)于當前宏觀經(jīng)濟調(diào)控的主要任務(wù)決定的。那么明年的主要任務(wù)是什么還要到新一輪的中央經(jīng)濟工作會才決定。如果仍確定以“保增長”為主要目標,那么貨幣政策和財政政策不會有大的變化,房地產(chǎn)政策也就不會有多少變化。以我個人來看,還不要輕易改變現(xiàn)行的政策。

相關(guān)新聞
友情鏈接:  國務(wù)院 住建部 自然資源部 發(fā)改委 衛(wèi)健委 交通運輸部 科技部 環(huán)保部 工信部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部
國家開發(fā)銀行 中國銀行 中國工商銀行 中國建設(shè)銀行 招商銀行 興業(yè)銀行 新華社 中新社 搜狐焦點網(wǎng) 新浪樂居 搜房
中國風景園林網(wǎng) 清華大學 北京大學 人民大學 中國社會科學院 北京工業(yè)大學 北京理工大學 北京科技大學 北京林業(yè)大學 北京交通大學
城市化網(wǎng)版權(quán)所有:北京地球窗文化傳播有限公司 service@ciudsrc.com