■人物簡介
顧云昌,中國房地產(chǎn)理論研究人士,教授級高級城市規(guī)劃師,現(xiàn)任中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長。他從20世紀80年代初著手住宅商品化研究,1985年開始研究土地問題,歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長、建設(shè)部政策研究中心副主任。1998年進入中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會工作,任副會長兼秘書長,曾多次參與國家房改政策的研究和制訂,是國家房改方案的主要起草人之一。上世紀90年代參與2000年國家小康住宅科技項目,任產(chǎn)業(yè)政策組組長。主持完成了“跨世紀中國住宅產(chǎn)業(yè)政策的研究”、“完善經(jīng)濟適用住房政策的研究”等重要課題,兩次獲得國家科技進步一等獎。
“中國的住房改革是眾多改革之中最成功的改革之一。現(xiàn)在房地產(chǎn)存在的問題、住房改革存在的問題,是前進中的問題,是需要不斷深化和完善的問題,我不主張也不同意‘二次房改’的說法。”近日,一份來自民間的“二次房改”建議引發(fā)廣泛關(guān)注,顧云昌在記者專訪中對1998年住房改革給予高度評價,并表明不同意“二次房改”的提法。作為政府的房地產(chǎn)政策智囊團成員,顧云昌將參加本報10月31日、11月1日舉辦的2009中國地產(chǎn)年會,日前接受記者的提前專訪,回顧中國人居60年的成就和存在問題。
住房改革是中國最成功的改革
記者(以下簡稱記):中國人居60年,有個被廣泛認同的提法是“居住改變中國”,你對此有何看法?
顧云昌(以下簡稱顧):“居住改變中國”這不是我最先提出來的,但我也在多個場合多次引用,主要體現(xiàn)在四個方面:第一,理念的更新。原來房子是公有的,后來變成私有的,房子成為很多家庭最大的財產(chǎn)。第二,制度的改革。由公有制變私有的,由實物分配變貨幣分配,由計劃經(jīng)濟變市場經(jīng)濟,這都是房地產(chǎn)制度的變化。第三,速度的加快。住宅建設(shè)的速度和拉動經(jīng)濟的速度都大大加快,例如1978年人均住房面積才7平方米,到現(xiàn)在30年人均增加了不止20平方米,蓋了多少房子,拉動了多少經(jīng)濟增長,解決了多少就業(yè)問題。第四,品質(zhì)的提升。這點有目共睹,現(xiàn)在房子的規(guī)劃、設(shè)計、材料都比之前不知好了多少倍。
記:你從上世紀80年代就開始著手住宅商品化研究,而國內(nèi)商品房市場真正開始發(fā)展是從1998年停止福利分房。至今10年多的時間,你看這段發(fā)展史能打多少分?
顧:成績是主要的,問題是次要。我認為中國的住房改革是眾多改革之中最成功的改革。不是唯一成功的,但是最成功的。如果沒有住房改革,中國的經(jīng)濟發(fā)展速度不會這么快,老百姓的住房條件改善不會那么快,這是主流的,而現(xiàn)在房地產(chǎn)存在的問題、住房改革存在的問題,是前進中的問題,是需要不斷地深化和完善的問題,所以我不同意有人說要進行“二次房改”。
記:現(xiàn)在關(guān)于“二次房改”的爭議很多。
顧:我不同意這個提法。首先“二次房改”的含義就不清楚。我們已經(jīng)從福利分房變成貨幣化,再怎么改?改成什么形式?現(xiàn)在房地產(chǎn)很多問題一是執(zhí)行不到位的問題,二是需要制度不斷深化和完善的問題,而不是否定、重來的問題。
記:是不是也代表我們會有一些改革,但不能和1998年房改相提并論,叫做“二次房改”?
顧:對。一個新的住房制度已經(jīng)建立起來了,還怎么改革?只是需要不斷深化和完善。你說我們已經(jīng)從計劃經(jīng)濟變成市場經(jīng)濟,現(xiàn)在市場經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)些問題,難道要搞第二次市場經(jīng)濟?有些專家有這樣的說法,但我不主張也不同意這么說。
記:能舉例說明我們在制度上需要完善的地方嗎?
顧:中國的房地產(chǎn)市場還是一個年輕的市場,有很多不規(guī)范,我們調(diào)控當中恐怕還要多吸取教訓,比如現(xiàn)在房價漲得太快,宏觀調(diào)控如何正確見效,水平需要不斷提高。又如保障性住房嚴重不足,中低收入階層的住房問題凸顯,但這個在原來的房改中就講得很清楚了,是以經(jīng)濟適用住房為主體。
記:那這是執(zhí)行不到位的問題?
顧:是執(zhí)行層面的問題,或者說制度不夠完善的問題。這在今后要注意抓緊、從嚴落實保障性住房的建設(shè)計劃。
宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系
記:梳理過去歷程,我們看到國內(nèi)房價是從2004年開始大漲,“高房價”成為百姓心頭之痛,你曾有個比喻說房地產(chǎn)行業(yè)由“牛”的行業(yè)變成“過街老鼠”的行業(yè),我們從體制上、市場上該進行哪些反思?
顧:1998年以后,國內(nèi)房地產(chǎn)市場才算真正出現(xiàn),那時房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢,房價上漲的速度也不快,每年保持2%-4%的增幅,2004年以后,房價連續(xù)4年高速增長。對于這個變化,首先要明白到底什么因素影響房地產(chǎn)的起落變化?當然是供求關(guān)系。為什么2004年開始房地產(chǎn)漲得過快,因為供應(yīng)緊張,使得供不應(yīng)求了;為什么2008年房價下跌,因為需求大幅收縮,造成了供大于求。所以宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系———供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系,而接下來仔細看需求是由什么決定的呢?又得回到政策層面因素。
記:兩者是相輔相成的關(guān)系。
顧:是的,而現(xiàn)在看影響房地產(chǎn)需求最關(guān)鍵的政策因素是金融貨幣政策。比如為什么今年以來房地產(chǎn)市場的需求那么旺?老百姓的購買能力沒怎么變化,但為什么那么多新增購買?主要是因為寬松的貨幣政策,放開了二套房貸款,誰買房銀行都支持。反過來現(xiàn)在二套房政策嚴格執(zhí)行,首付款提高了,利率提高了,有些城市的成交量就在下降了,因為炒房成本就高了,這部分購買人群就沒了。
記:我看近兩年顯示調(diào)控作用的主要就是金融杠桿。
顧:注重金融杠桿之外還有另一個關(guān)鍵問題。什么決定供應(yīng)?土地決定供應(yīng)。例如為什么2003年時廣州房價還下降?因為廣州的土地供應(yīng)量在2001年時太大了,花都、番禺等地區(qū)有幾千上萬畝的新增土地。又如為什么近期深圳房價還在漲那么快?因為深圳連續(xù)三年在關(guān)內(nèi)沒怎么批售土地。
所以說,我們對高房價問題的反思,關(guān)鍵是要認真地把握好金融貨幣政策和土地供應(yīng)狀況,以此正確影響房地產(chǎn)市場。我一直說,金融決定了市場的冷熱,土地是決定供應(yīng)的關(guān)鍵。當然,一方面是正確制定政策,另一方面政策的執(zhí)行也很重要,比如二套房貸政策沒變過,關(guān)鍵是之前過度放松了,現(xiàn)在要求嚴格執(zhí)行,對市場的影響就立馬見效了;又如每年有新增土地供應(yīng)的計劃,但存量土地的盤活又是個大問題,開發(fā)商捂地、捂盤等,直接影響了房子的供應(yīng)量。所以,我們還要反思政策出臺后的執(zhí)行效率。
看房價變化必須結(jié)合宏觀經(jīng)濟
記:近三年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷大起大落,房價“過山車”現(xiàn)象影響了很多人的生活,你怎么看?
顧:房地產(chǎn)市場,用我的話來說,是社會發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的顯示器,因為它是重要支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展必然受到宏觀經(jīng)濟的影響和社會發(fā)展的影響。宏觀經(jīng)濟有周期的變化,那么房地產(chǎn)也會有起伏波動,我們看樓市變化必須結(jié)合宏觀經(jīng)濟的變化———宏觀經(jīng)濟冷的時候需要啟動房地產(chǎn),宏觀經(jīng)濟過熱時要收緊銀根、控制投資規(guī)模,這是房地產(chǎn)收縮的重點。
近10年房地產(chǎn)市場的歷史證明了這一點。1998年啟動房改,進入市場買房,這是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的要求,房地產(chǎn)的發(fā)展也推動了宏觀經(jīng)濟、拉動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展;2004年開始調(diào)控宏觀經(jīng)濟,收緊銀根,房地產(chǎn)是重要對象;2008年國際金融危機,房地產(chǎn)也受到影響,而要刺激經(jīng)濟,首先刺激房地產(chǎn),一系列寬松政策之后2009年房地產(chǎn)市場率先升溫回暖,對宏觀經(jīng)濟“保八”起到了很重要的作用。
記:接下來,該如何讓樓市持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展?
顧:我們當然希望房地產(chǎn)市場有持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,但是從歷史經(jīng)驗證明,“持續(xù)穩(wěn)定”只是一個主觀的要求,客觀上不可能做到想象中那樣。我們必須允許市場有波動但想辦法讓波動不要太大———宏觀經(jīng)濟有春夏秋冬,那么我們希望房地產(chǎn)的“冬天不要太冷,夏天不要太熱”,所以就需要宏觀調(diào)控政策在“冷的時候要加溫,熱的時候要降溫”,盡可能讓市場發(fā)展相對平穩(wěn)一些。
記:比如現(xiàn)在,大家都在擔心房地產(chǎn)稅費優(yōu)惠政策年底到期的問題,會不會又成為引發(fā)樓市走向轉(zhuǎn)變的一個關(guān)鍵點。
顧:這個現(xiàn)在還不好說,誰也沒法預測。因為房地產(chǎn)市場的政策取決于國家貨幣政策和財政政策,而這兩大政策由黨中央關(guān)于當前宏觀經(jīng)濟調(diào)控的主要任務(wù)決定的。那么明年的主要任務(wù)是什么還要到新一輪的中央經(jīng)濟工作會才決定。如果仍確定以“保增長”為主要目標,那么貨幣政策和財政政策不會有大的變化,房地產(chǎn)政策也就不會有多少變化。以我個人來看,還不要輕易改變現(xiàn)行的政策。