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2025年03月14日
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違規(guī)出租出售，是明目張膽還是另有隱情？
由于制度缺陷和管理漏洞，長春市前些年的經(jīng)適房建設十分混亂，不僅出現(xiàn)了大量200多平方米的經(jīng)適房，一人多套，“開寶馬住經(jīng)適房”的現(xiàn)象也屢見不鮮。為此，長春市從2004年開始叫停了經(jīng)適房建設。
2008年，為了貫徹落實中央解決低收入住房困難群體住房問題的相關政策，長春市重新啟動了經(jīng)適房建設。鑒于歷史上的諸多教訓，長春市在此輪啟動經(jīng)濟適用房建設的同時，對經(jīng)適房的建設和分配均做了非常明確的規(guī)定，嚴格設定準入門檻，要求必須是人均月收入500元以下的低收入住房困難家庭，同時，在戶型設計上也進行了嚴格規(guī)定，均為60平方米以下的小戶型。申購過程中，長春市采取由社區(qū)、街道、區(qū)民政局和 市房地局重重審核、公示的辦法，以確保申購對象確實是低收入住房困難群體。另外，長春市還規(guī)定，經(jīng)適房實行有限產(chǎn)權(quán)，五年內(nèi)不得上市。后來由于房地產(chǎn)市場形勢變化，2008年底，長春市政府出臺22條新政“暖市”，五年期限被縮短至三年。
但是，盡管采取了如此多的防范措施，但是，隨著小區(qū)的竣工、交房和入住，違規(guī)出租出售經(jīng)適房的現(xiàn)象越來越多。
目前長春市建成的經(jīng)適房有基隆小區(qū)、團山小區(qū)和遠達小區(qū)，還有政府保障住房(即廉價房)新隆家園。記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，幾個經(jīng)適房小區(qū)一些住戶的窗子上赫然貼著出租信息和聯(lián)系電話，出租者對經(jīng)濟適用房的屬性直言不諱。一戶二室一廳60多平方米的經(jīng)適房，房租每月600元至700元不等。還有一些住戶通過網(wǎng)絡、報刊或者是小廣告公布出租出售信息，招徠房客。
記者暗訪部分租房戶，發(fā)現(xiàn)有些人經(jīng)濟條件相對較好，在其他地方有住房；有的盡管原居住條件很差，但是經(jīng)適房離單位或者孩子的學校太遠；有的盡管沒有房住，但是申購經(jīng)適房后背負了沉重的債務負擔，想出租還債；還有個別的人是冒用他人名義買房。他們從夠條件的申購者手里花數(shù)千元或一萬元購買了“購房資格”，并與申購者私下簽訂協(xié)議，三年后正式辦理過戶手續(xù)。
“不管是什么理由，只要違反經(jīng)適房的有關規(guī)定，查實后一定要嚴格處理，該收回的收回”，長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局副局長李曉曼說。
經(jīng)適房建設一波三折，操作有誤還是制度漏洞？
事實上，從去年長春市重啟經(jīng)適房建設開始，經(jīng)適房建設可謂一波三折。
去年8月，長春首批經(jīng)適房基隆小區(qū)開始抽簽申購時，出現(xiàn)了“夠條件的買得起，買得起的不夠條件”的現(xiàn)象，當場就有部分申購者放棄購房資格。隨后，長春市兩次放寬經(jīng)適房申購條件，將人均月收入標準由500元提高到800元，殘疾人等6類特殊群體放寬至1300元，后來又將上市交易期限由5年縮短至3年。但是，直到今年春節(jié)前，長春市建設的三個經(jīng)適房小區(qū)，除規(guī)模較小的基隆小區(qū)申購情況較好，其他兩個小區(qū)一直處于滯銷狀態(tài)。直到今年4、5月份以上，隨著房地產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，商品房價上升，經(jīng)適房的價格優(yōu)勢再次顯現(xiàn)，重新激發(fā)了申購者的購房熱情。但是，隨即又出現(xiàn)了大量的違規(guī)出租出售現(xiàn)象。
長春市經(jīng)適房一年多來走過的曲折路程表明，目前經(jīng)適房建設中，無論從操作層面還是制度設計，仍然存在一些矛盾和問題：
保障房與保障對象的錯位。經(jīng)適房的保障對象由最初的低保對象擴大至低收入人群，但是，對低收入人群的界定，始終是一個難點。事實上，按照人均月收入500元或者800元的標準，對于真正符合條件的購房者，每平方米2150元，總價10多萬元的購房款仍然是一個沉重的負擔。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，相當一部分符合條件的購房者，在購買經(jīng)適房的同時也背上了沉重的債務負擔。有的買了房后無錢裝修，長期無法入住，還有的不得不出租經(jīng)適房，靠租金再去轉(zhuǎn)租價格更低廉的二手房。保障房與保障對象錯位的問題，始終困擾經(jīng)適房制度。
經(jīng)適房成本價銷售與商品房市場價格不斷波動的矛盾。長春市的經(jīng)適房始終堅持成本價銷售，從去年8月至今，一直保持在每平方米均價2150元。在長春市新建商品房均價4000多元時，這個價格對申購者有相當?shù)奈ΓY(jié)果是幾個人爭搶一套房，供不應求的矛盾十分突出；但是市場低迷時期，一些低檔商品房的價格與經(jīng)適房相差無幾，經(jīng)適房的價格優(yōu)勢不復存在，從而陷入滯銷狀態(tài)。從長春市經(jīng)適房屢屢遇冷的過程中人們不難發(fā)現(xiàn)，政府的良好初衷與民眾的實際需求之間總是難以合拍。
監(jiān)管難度大，漏洞難以避免。目前長春市實行的是由各級民政部門審核申購條件，住房保障部門提供住房的方式，其優(yōu)點是避免了住房保障部門權(quán)力過大、缺乏監(jiān)督和制約的問題，但是同時也造成溝通不暢、責任不清的問題。事實上，在去年年底和今年年初房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)適房遇冷的情況下，盡管長春市經(jīng)適房的申購條件并沒有改變，但是在實際操作中相關部門在政策掌控上均有所放松，比如，公示、審核等環(huán)節(jié)并沒有被嚴格執(zhí)行。因此，出現(xiàn)違規(guī)出租出售和不符合條件購房者也申購到經(jīng)適房的問題不足為奇。
經(jīng)適房是留還是廢
由于經(jīng)適房建設過程中存在的各種問題，取消經(jīng)適房的呼聲一直長期存在。有人認為，經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)的制度設計在一開始就存在先天缺陷，很難持續(xù)。也有人認為，經(jīng)濟適用房破壞了現(xiàn)有的市場機制，會誘發(fā)腐敗和欺詐，關鍵是在技術上無法掌握一個人真實的財務狀況，無法保證其公平。
對經(jīng)適房在建設、分配及監(jiān)管上存在的問題，各地政府并非沒有察覺。從去年開始，一些城市已經(jīng)紛紛棄建經(jīng)適房，改建廉租房或者經(jīng)濟租賃房。長春市今年已經(jīng)調(diào)減了經(jīng)適房建設面積。記者從長春市相關部門了解到，今后長春市是否還繼續(xù)建設經(jīng)適房，建多少，現(xiàn)在還很難估計。
長春市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長盛學永認為，相比第一代經(jīng)濟適用房，如今的經(jīng)濟適用房已經(jīng)在制度設計、監(jiān)管等方面做出了很多改進，比如戶型控制、有限產(chǎn)權(quán)、上市受到限制等等。“盡管經(jīng)適房還有各種各樣不完善的地方，但它畢竟解決了一部分人低收入人群的住房困難問題，不可輕言廢止。”
吉林省社科院研究員李曉群認為，經(jīng)濟適用房在一個時期內(nèi)仍然是保障低收入人群住房的有效辦法。但是，從目前經(jīng)適房分配和監(jiān)管中出現(xiàn)的各種問題來看，“補磚頭”不如“補人頭”，就是把過去補貼到建房中的資金，以“購房券”等形式補給低收入者。至于購房者買房還是租房，到何處買房或何處租房，由購房者自己決定。作為國內(nèi)研究節(jié)約和浪費問題的專家，李曉群認為，“補人頭”不僅可以解決經(jīng)適房的一些制度缺陷，還可以提高資源的使用效率。“通過發(fā)放補貼的辦法。讓低收入群體通過買舊房解決住房困難問題，而新建的商品應該建得好一些、標準高一些，甚至50年不過時。這樣既激活了二手房市場，又可避免小戶型建了拆、拆了建帶來的浪費。否則，長春永遠都是一個大工地。”
