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2025年03月14日
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表面上看，這些現(xiàn)象似乎是買賣雙方和中介機構為了省錢，“合謀”鉆政策空子的產(chǎn)物。但對買賣雙方和中介而言，既增加了交易的責任和風險，也使二手房交易的程序變得混亂、漫長而麻煩。那么，為什么各方都深受困擾的現(xiàn)象，卻能長期存在于市場上？
根本上看，一是由于二手房交易過高的稅費，二是銀行對二手房交易放貸的“高門檻”。
按照去年底國家出臺交易稅費減免措施以前的標準，一套5年以內(nèi)的二手房，購房者需要繳納的稅費約為房價的11%，即使通過“陰陽合同”避稅，也占房價的5%以上。而銀行根據(jù)“評估價”的最高80%提供貸款，通常只有實際房價60%。也就是說，購買一套5年以內(nèi)的二手房，購房者的首付加上稅費，將近房價的50%，遠遠高于購買期房的水平。難怪購房者要不厭其煩地搞“陰陽合同”。
二手房市場能否盤活，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展意義重大。同時，我國的二手房市場上，有大量中小戶型、中低價位的房源，對調(diào)整住房供應結(jié)構和解決中低收入家庭住房問題意義深遠。近年來，二手房的諸多優(yōu)越性逐漸被人們認可，但過高的交易稅費一直使市場無法盤活，無法形成大規(guī)模的有效供應。
去年底我國出臺一系列政策，在一年內(nèi)大幅減免房地產(chǎn)交易稅費，銀行也降低了放貸門檻。此后二手房成交量快速增長，成為帶動房地產(chǎn)市場快速回暖的主要力量。無論政策會否延續(xù)，這一年的“實驗”都充分證明，降低稅費對盤活二手房市場作用明顯，買賣雙方、政府、銀行都能從中獲益，整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展也更為健康成熟。
有關部門采取措施打擊“陰陽合同”、防范“一房多價”，根本上也是為了二手房市場的健康發(fā)展，為了保護各方的利益，但在客觀上有可能增加購房者的首付壓力。一旦買房變難，想辦法鉆政策空子的愿望就會增強，“一房三價”也就可能出現(xiàn)新的版本。因此，與其設計各種政策“堵”制度漏洞，不如想辦法加強政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，切實降低二手房交易稅費，銀行在控制風險的基礎上，適當降低二手房貸門檻，使一切按照實際成交價操作變得切實可行。這樣，“一房三價”和“陰陽合同”也許會自動消失，事情會變得更簡單。
