時(shí)間：2012-03-18 21:56:30
來(lái)源：城市化雜志
厚土機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)
今天這里有許多的長(zhǎng)輩和專家學(xué)者，今天主要是學(xué)習(xí)的。由于我們是做企業(yè)的，忙于實(shí)務(wù)比較多，談這個(gè)題目只能談一些個(gè)人經(jīng)驗(yàn)性的，所見(jiàn)所聞以及看到的苗頭。我覺(jué)得金融危機(jī)與城市化背景下的房地產(chǎn)，我個(gè)人的看法，包括2009年中國(guó)房地產(chǎn)的恢復(fù)和發(fā)展態(tài)勢(shì)很出人意料，包括業(yè)界中人都沒(méi)有想到，居然發(fā)展這么好。許多城市，尤其是一線城市已經(jīng)是超過(guò)了，甚至是超過(guò)不少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2007年時(shí)候的狀況，確實(shí)沒(méi)有想到這么快。
就這點(diǎn)現(xiàn)在有許多的觀點(diǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)也有許多值得分析的，大家都在想這么忙怎么辦？我現(xiàn)在有一個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在中國(guó)總體發(fā)展勢(shì)頭因?yàn)榻鹑谖C(jī)受到階段性打壓，但是總體的發(fā)展勢(shì)頭非常強(qiáng)，其后面的潛力大家還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有意識(shí)到。在這個(gè)背景下談金融危機(jī)對(duì)我們的影響，第一個(gè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)、城市化有階段性的影響，比如2008年這一年。而廣東不止，他們就調(diào)整了兩年時(shí)間，環(huán)渤海這個(gè)地區(qū)影響了一年的時(shí)間。
更根本的是對(duì)中國(guó)城市化的整個(gè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響，這是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，今后中國(guó)城市化里面一個(gè)很重要的問(wèn)題，除了說(shuō)速度之外，結(jié)構(gòu)的問(wèn)題很值得大家關(guān)注，怎么講呢？
我們大概在十年以前，我們已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)看了許多地方，我最早在廣東沿海城市搞房地產(chǎn)項(xiàng)目，2000年前后開(kāi)始到內(nèi)陸城市，那些地方的城市化率比較低，城市化發(fā)展的狀況相對(duì)比較滯后。我們城市化的報(bào)告里面可以看到，珠三角的城市化率到了80%多，比如安徽省城市化率只有30%，這里面有巨大的落差。金融危機(jī)實(shí)際上也起到對(duì)中國(guó)整個(gè)城市化結(jié)構(gòu)起到均衡的作用，影響比較深刻，受沖擊比較大的是沿海出口導(dǎo)向型的這些發(fā)達(dá)地區(qū)，但是對(duì)廣大的中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)，中西部地區(qū)，金融危機(jī)實(shí)際上起到了一個(gè)加速的作用。
最近我去合肥，我在合肥做一個(gè)項(xiàng)目，我去他們的濱湖新城，短短三年的時(shí)間，現(xiàn)在去看，整個(gè)濱湖新城已經(jīng)是熱火朝天，就在巢湖邊上建的。
比如濱湖世紀(jì)城在北京也有，在那兒做了一個(gè)樓盤(pán)，480萬(wàn)平方米，非常高級(jí)的大盤(pán)，只用了一年的時(shí)間全部賣(mài)完，從開(kāi)發(fā)到銷售完畢，這是在合肥，現(xiàn)在售價(jià)是4500塊錢(qián)，最早是3000多塊錢(qián)。這里面房地產(chǎn)的發(fā)展速度非常驚人，其城市化速度也是如此。
這里面大部分的購(gòu)買(mǎi)人群是安徽全省各地的想進(jìn)合肥，即周邊區(qū)縣和地區(qū)的老百姓，戶型面積不大，平均在100平方米左右，數(shù)量非常驚人，螞蟻雄兵啊。合肥最近這三年的發(fā)展勢(shì)頭，其實(shí)是得益于沿海經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)移，包括金融危機(jī)對(duì)沿海經(jīng)濟(jì)的影響，如果沿海像原來(lái)氣勢(shì)如虹，高速成長(zhǎng)，所有的資源要素停留在沿海地區(qū)，這幾年結(jié)構(gòu)開(kāi)始調(diào)整，所以給中部地區(qū)機(jī)會(huì)。
比如西安這樣的城市，我?guī)讉€(gè)星期前去，發(fā)現(xiàn)西安的情況完全發(fā)生變化，現(xiàn)在堵車非常嚴(yán)重，房?jī)r(jià)也開(kāi)始節(jié)節(jié)飆升，在半年以前，今年上半年，西安是三千多塊錢(qián)的房子，達(dá)到四千以上的都很少。因?yàn)槲靼驳呐f城改造的成本很高，所以很低的房?jī)r(jià)使舊城改造改不動(dòng)，改完了以后房子賣(mài)不出去，包括工廠拆遷也拆不動(dòng)，所以他們的速度比較慢，但是最近半年房?jī)r(jià)往上走了以后，所以使整個(gè)城市發(fā)生了變化。
這是西部一個(gè)案例，我個(gè)人感覺(jué)，金融危機(jī)對(duì)中國(guó)整個(gè)城市化的發(fā)展起到結(jié)構(gòu)性的影響，對(duì)沿海有階段性的影響，但是給中西部地區(qū)帶來(lái)了機(jī)遇，讓他加速發(fā)展，讓更多的農(nóng)村人口往城市轉(zhuǎn)移，地區(qū)人口往中心城市轉(zhuǎn)移，加速了這樣的速度，這是我的一個(gè)基本看法。
