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2025年03月15日
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近日，一家央企地產(chǎn)的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者透露，最近有很多家央企都在談地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組整合事宜。盡管目前尚未有重組的成功案例，但“在近一年內(nèi)，至少有幾家會(huì)實(shí)現(xiàn)重組”。
“我們也在重點(diǎn)關(guān)注一些央企旗下的房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)公司，大概有80多家。大家都在談重組?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)。
記者也從一家央企旗下的地產(chǎn)公司高層處得到證實(shí)，現(xiàn)在一些關(guān)于央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的事宜，只要當(dāng)事雙方談好并征得集團(tuán)同意，就可以實(shí)行重組。國(guó)資委對(duì)此的態(tài)度是無(wú)條件支持。
“按照國(guó)資委的設(shè)想，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)之后，以地產(chǎn)為主業(yè)的央企數(shù)量也將隨著央企的縮編而縮減至10家以內(nèi)，預(yù)計(jì)在2012年底之前完成?！币晃唤咏鼑?guó)資委的人士透露，這相當(dāng)于在未來(lái)3年內(nèi)，還將有至少6家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)被重組。
國(guó)資委主導(dǎo)策略擱淺
“國(guó)資委最近已經(jīng)放緩了對(duì)央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合重組?！鄙鲜鲅肫蟮禺a(chǎn)公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。
今年7月21日，國(guó)資委主任李榮融在中央企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議上表示，今年下半年將加快推進(jìn)中央企業(yè)聯(lián)合重組，清理虧損企業(yè)和非主業(yè)板塊。電力、軍工、煤炭、鋼鐵、電子信息等行業(yè)將成為央企重組并購(gòu)的主要行業(yè)。
這一次，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合重組成為了國(guó)資委刻意回避的話題。而僅僅就在一年前，國(guó)資委還曾高調(diào)地宣布，奧運(yùn)后要加快加強(qiáng)央企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的重組和整合，變以往的“自愿協(xié)商”為國(guó)資委主動(dòng)推進(jìn)。
這曾被視為國(guó)資委大力推進(jìn)央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的前兆。
“很多央企并不愿意剝離房地產(chǎn)輔業(yè)?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所微觀經(jīng)濟(jì)研究室主任韓朝華表示，對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是可以持續(xù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)的“香餑餑”。
有媒體報(bào)道稱，80多家輔業(yè)為房地產(chǎn)的中央企業(yè)，其今年二季度的收益，有三成都是來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這也是過(guò)去幾年中國(guó)資委難以推進(jìn)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的重要原因。
“首先重組方不愿意接受不良資產(chǎn)，而被重組方也不愿意將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拱手讓人?！表n朝華表示，即使能夠重組，對(duì)于資產(chǎn)估值也面臨難題，估值高了，重組方不愿意，而估值低了，被重組方也勢(shì)必反對(duì)。
上述接近國(guó)資委的人士透露，5年來(lái)，國(guó)資委醞釀的多起央企地產(chǎn)重組的方案都因此胎死腹中。
北京奧運(yùn)后，國(guó)資委大力推進(jìn)地產(chǎn)央企重組的計(jì)劃，卻遭遇了全球性金融危機(jī)。經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)卻在救市政策下一枝獨(dú)秀，走出獨(dú)立行情。在此情形下，房地產(chǎn)行業(yè)成為了眾央企爭(zhēng)相進(jìn)入的領(lǐng)域，于是有了央企“財(cái)大氣粗、拿地兇猛、制造地王”的爭(zhēng)議產(chǎn)生。而在“保增長(zhǎng)”的壓力下，國(guó)資委放寬了對(duì)央企進(jìn)軍房地產(chǎn)的監(jiān)管，“地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合重組”自然也就被擱置。
自主重組暗潮涌動(dòng)
就在國(guó)資委擱置大力主動(dòng)推進(jìn)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組后，央企間主動(dòng)并購(gòu)、自發(fā)重組的意愿在今年反而強(qiáng)烈了起來(lái)。
“在國(guó)資委內(nèi)部，有一份各家央企地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、負(fù)債率的統(tǒng)計(jì)，將近100家，我們都在關(guān)注，尋找合適的資源和機(jī)會(huì)?！鄙鲜鲅肫蟮禺a(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，一些實(shí)力稍強(qiáng)的地產(chǎn)央企都想整合重組那些實(shí)力稍弱的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊也表示，保利地產(chǎn)一直都在尋找恰當(dāng)?shù)馁Y源和時(shí)機(jī)，進(jìn)行并購(gòu)和重組，如果能夠得到國(guó)資委的支持，更能搶占先機(jī)。
業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)階段央企開(kāi)始自主尋求重組，是因?yàn)榻衲甓嗉已肫缶哟罅嗽诜康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)上的投資，擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模，地產(chǎn)央企也開(kāi)始搶占地盤(pán)。國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石也表示，在房地產(chǎn)被列入重要支柱產(chǎn)業(yè)之后，國(guó)資、央企的進(jìn)入進(jìn)而成為主導(dǎo)，就成了必然的趨勢(shì)。而央企間的競(jìng)爭(zhēng)也不可避免。
“要想擴(kuò)張規(guī)模，一個(gè)辦法就是公開(kāi)土地市場(chǎng)上拿地，另一個(gè)辦法就是企業(yè)間的并購(gòu)重組。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示。
在今年地王頻出的背景下，在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地的成本已然太高。于是，并購(gòu)重組成為了很多企業(yè)的更佳選擇。
“何況同屬國(guó)資委直屬，并購(gòu)重組的成本不會(huì)高?！鄙鲜龅禺a(chǎn)央企的負(fù)責(zé)人道出了其中的秘密。
據(jù)悉，目前對(duì)于國(guó)資委旗下80多家企業(yè)輔業(yè)涉及的房地產(chǎn)資產(chǎn)，多家實(shí)力強(qiáng)勁的央企均是虎視眈眈。
另外，今年5月，財(cái)政部、國(guó)稅總局頒布的《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》，其重組免稅的政策也極大地刺激了有意向進(jìn)行重組并購(gòu)的企業(yè)。央企在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的重組和整合無(wú)疑會(huì)從這項(xiàng)政策中極其受益。
而在多家央企尋找重組對(duì)象并進(jìn)行談判的同時(shí)，一些地產(chǎn)央企也將目光聚焦到了集團(tuán)內(nèi)部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合上。其中的典型，中信集團(tuán)今年花費(fèi)了很大力氣整合了三大板塊的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并準(zhǔn)備將整合后的中信地產(chǎn)整體A股上市。還有中糧集團(tuán)旗下的中糧地產(chǎn)與中糧置業(yè)，五礦集團(tuán)旗下的五礦建設(shè)與五礦置業(yè)等等，據(jù)其內(nèi)部人士透露，這兩家集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合重組目前都還在艱難進(jìn)行之中。
上述地產(chǎn)央企負(fù)責(zé)人表示，從最近的一些會(huì)議上可以判斷，國(guó)資委對(duì)于央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，也已經(jīng)有了一些新的思考。據(jù)透露，最近國(guó)資委著重調(diào)查了解了央企在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、負(fù)債率、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、手上的資源等等信息。按照國(guó)資委的設(shè)想，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企數(shù)量將有所縮減。
“無(wú)論是集團(tuán)內(nèi)部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)做強(qiáng)還是集團(tuán)間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并購(gòu)重組，都是擴(kuò)大自身規(guī)模，在未來(lái)國(guó)資委推進(jìn)央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組時(shí)，獲得更大的話語(yǔ)權(quán)，也能夠在重組中獲得更大的利益。”上述央企地產(chǎn)投資部主管坦言。
