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2025年03月13日
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當(dāng)杭州地王頻出、開發(fā)商又開始高價拿地時，有人質(zhì)疑，這些開發(fā)商在高調(diào)拿地時是否計算過今后的違約成本？萬一行情回落，這些地塊因地價過高無力開發(fā)，它們將背上多重的包袱？
有人評價說，開發(fā)商之所以敢這么大膽，是因為地塊違約或閑置的成本并不高。碰巧的是，記者留意到杭州有兩塊土地都已到合同履行的“大限”，但誠如人們所猜測的那樣，它們?yōu)橹冻龅拇鷥r不但沒有，甚至還略有小賺。
A.被罰了3.6萬元/畝的地塊成功轉(zhuǎn)讓，每畝提價百萬以上
很多留意九堡板塊的人或許注意到了九堡的一個新樓盤相江公寓，它由杭州一老牌開發(fā)商操盤。在該開發(fā)商今年接手之前，這塊被稱為“天名九堡項目”的地已閑置很久了。
2007年10月，也是在樓市的高峰期，國土資源部門表示要出重拳打擊囤地行為。就在這個月，九堡3塊閑置已久的土地被處罰，其中就包括“天名九堡項目”，當(dāng)時該地塊被處罰300萬元，折算后每畝約3.6萬元。
被處罰的九堡這3塊地，其中一塊已在今年開盤。而“天名九堡項目”仍然遲遲未見亮相，當(dāng)時國土部門稱“要求2008年9月前必須開工，否則將由國家收回土地使用權(quán)。”不過，雖然樓盤未見蹤影，但有消息傳出說已被轉(zhuǎn)讓。
消息得到了市場的證實。今年6月，該項目被杭州一老牌地產(chǎn)商接手，持有55%股份，原開發(fā)商持45%。那么，接盤時的樓面價是多少？天名到底是虧了還是賺了？
據(jù)記者了解，該地塊早在九堡鎮(zhèn)劃歸江干區(qū)之前就已協(xié)議出讓，中間經(jīng)過多道轉(zhuǎn)手。2005年上半年，杭州天名房地產(chǎn)有限公司接受轉(zhuǎn)讓時的樓面價為2400元/平方米。至轉(zhuǎn)讓給老牌開發(fā)商前，尚有部分土地款未付。
該地塊位于綠城麗江公寓東側(cè)，沿江寬度達到400米，容積率3.0，可開發(fā)地上建筑面積約26萬m2。其附近的陽光國際今年4月的非江景房已售均價在9896元/平方米，而麗江公寓一線江景房的均價(精裝)目前已達2萬元/平方米。
“攤上雜七雜八的土地成本，我們的拿地價比市場價要便宜些。”接手的開發(fā)商說。據(jù)市場人士推測，轉(zhuǎn)讓價(樓面地價)應(yīng)該在4500~5500元/m2左右。
按照最保守的4500元/m2的樓面地價估算，天名的土地溢價達到140萬/畝。比起當(dāng)年3.6萬/畝的罰款，天名也許要“驕傲”于終于挺到這一天了。當(dāng)然，它也有可能后悔賣得太便宜，因為就在本周二，下沙的地價也超7000元/m2了。
B.出讓兩年，違約成本近乎零
巧的是，記者調(diào)查的另一塊地“博城地塊”，和天名一樣，其原控股者都是麗水房企。據(jù)坊間傳聞，去年樓市低潮期，因民間高利貸而導(dǎo)致資金鏈斷裂的麗水房企特別集中，土地遲遲沒有開發(fā)，迫不得已而將手中的土地股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓。不過，轉(zhuǎn)讓這個“傷”其實并不痛。
博城地塊于2007年7月25日由麗水市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過土地招拍掛市場公開競得。這塊地已過了出讓合同規(guī)定的付款時間。這段時間，這塊地正在暗暗尋找合作單位。
博城這塊標(biāo)為[2007]34號的地塊于2007年7招拍掛公開出讓，成交樓面價為9020元/m2。當(dāng)時，杭州的土地市場正處于高燒期，博城地塊雖無法與“杭一棉”、“雅戈爾”等地王地塊相提并論，但也屬于高價地塊。
據(jù)知情人士透露，按出讓合同約定，該地塊的土地款支付分3期進行，分別為20%、40%和40%。20%的土地款已付，但余下的80%尚未支付完。按照杭州市2008年出臺的土地款可延后半年支付的新政策，余下的80%的土地款最多延期到今年上半年。但如今，最后的大限也到了，仍沒有付清。轉(zhuǎn)讓土地股權(quán)似乎已成為最好的出路之一。
“該地塊位于西溪濕地景觀護區(qū)內(nèi)，建筑指標(biāo)受限制較多，還有2萬多平方米的商業(yè)面積，地塊條件并不是很理想。加上9020元/m2的樓面地價并不低，估計接盤比較困難。”一位曾想接手該地塊但最終放棄的開發(fā)商說。但據(jù)博城置業(yè)相關(guān)人士透露，合作伙伴已基本談好，保證金、土地款加利息均由下家承擔(dān)，博城雖說不賺錢但也不虧錢。
博城要感謝現(xiàn)在火熱的市場幫它解了套，但如果沒有火熱的市場，它或許仍然可以繼續(xù)等待，選擇“以時間換空間”的套路。因為，大家都在這么做。
C.是政策門檻較低還是市場消化了違約成本
地塊違約或閑置，究竟會承擔(dān)什么風(fēng)險？記者翻看了今年的土地出讓合同，在“違約責(zé)任”一欄中發(fā)現(xiàn)主要有三大風(fēng)險：
一是，開發(fā)商在合同簽訂10日內(nèi)，須繳付出讓金總額的20%，作為履行合同的定金，并按合同期限支付土地出讓金。假如開發(fā)商拿了地后沒按約定期限支付土地款，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1%。向出讓人支付違約金，任何一期延期付款超過60日，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金。
二是受讓人未能按照合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓總價款0.5%。的違約金。
三是受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，應(yīng)依法繳納土地閑置費，土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的，出讓人有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。
實際上，就政策而言，違約的成本還是蠻高的。以博城地塊為例，該地塊2007年的成交總價為9.16億元，由于80%的土地款約7.38億元還沒繳納，每日需支付的滯納金就高達73.8萬元。
但問題的關(guān)鍵是，這些違約成本開發(fā)商是否實際付出？記者追蹤了杭州近兩年被套的5個地塊，如大元地塊、名都地塊、華立地塊、博城地塊、九堡天名地塊，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)都通過尋找合作伙伴而解套。
為什么它們最終都能夠平安無事？是上升的市場最終消化了成本還是其它原因？
“這當(dāng)中，不排除市場上升的因素，但也不排除政府的作用。”一位知情開發(fā)商坦言。比如，在延期支付土地款時，曾有企業(yè)和政府就滯納金支付問題進行協(xié)商，政府也默許企業(yè)尋找下家解套。一些財務(wù)負擔(dān)重的企業(yè)被允許按照銀行同期貸款利息支付滯納金。
(作者： 張卉卉)
