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2025年03月13日
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根據思源的操作經驗,對進入城市的建議是:城市群單中心階段,優先在區域中心城市取地；大都市化階段,可在區域中心城市近郊取地；輻射外圍城市階段,可在城市群內與中心城市具有直接交通聯系的城市取地。本文,我們選取以下20個二、三線城市,就發展情況分析比較,挖掘其城市潛力進而探索房地產投資價值。
未來城市之星,未來土地之星
伴隨著未來區域一體化的發展和城市化進程的推進,這些城市將會顯示出巨大潛力,并在區域可持續發展中起到不同程度的輻射作用,土地升值乃至城市升值可以預期。以上城市的人均GDP均達到3000美元以上,根據國際經驗,這些二、三線城市的房地產業已經進入了高速發展時期。
就2009年上半年的土地市場來看,這些城市的交易情況不盡相同。杭州、重慶、廈門等少數焦點城市不時傳出地王消息,而大多數城市的土地價格表現平淡,其土地價值顯示出升值空間。
1.政策引導城市之星:天津、成都、重慶
在這20個城市中,天津、成都、重慶從國家的十一五規劃中獲益匪淺,政策上的傾斜成為其城市發展的加速器。天津在十一五規劃中被“指定”為北方經濟中心,成為了環渤海地區的制造、物流、金融中心。各個新城基礎設施的開發,空客的落戶,加上城市原有的工業基礎,為天津營造了優越的投資環境和巨大的城市發展潛力。成都-重慶經濟聚集區的發展也在國家十一五規劃中得到了特別關注,成為了西部地區重要的經濟中心。力圖在全國建立廣泛影響或者占有西部龐大消費市場的投資者和房地產開發商,已經開始關注這兩個新目標。根據思源的經驗,政府效率相對東部城市較低,但這些情況將很快得到改善。
今年上半年,成都、重慶的住房市場和土地市場顯現回暖趨勢。兩城市住房銷售量明顯增長,銷售價格也出現不同幅度的上漲,銷供比超過1.5,市場存量快速消化。土地市場上,成都、重慶的土地供應量同比有所上漲,6月以來,兩市的土地市場更是迅速升溫,尤其是重慶,其6月土地成交面積高達671萬平方米,是1-5月土地成交量的4.6倍。相比之下,天津土地市場稍顯冷清。但有理由相信,和重慶、成都一樣,其土地市場必將隨著城市的快速發展而得到更多關注,土地升值指日可待。
2.工業發展推動城市升值:沈陽、長春
沈陽和長春是我國傳統工業城市,其重工業基礎正是未來城市增長的關鍵推動因素。沈陽重點發展工業化工、汽車、輪胎等產業,長春則以汽車制造業為主導產業。在十大產業振興規劃中,這些重工業占有重要地位。沈陽、長春大型國企相對集中,將會在此輪產業調整中顯示出競爭優勢,實現加速發展。
產業的發展必然帶來人口的集聚和城市規模的擴張,對房地產需求的快速增長可以預見。但是今年上半年,長春、沈陽的土地供應規模和成交規模同比均有大幅下降,以沈陽尤為突出,其成交量較去年同期減少83%。盡管兩城市的土地現在受到冷落,但是伴隨著整體經濟形勢的回暖和實體經濟的逐漸復蘇,在工業發展的帶動下,沈陽、長春的土地價值必將顯示出巨大潛力。
3.區域發展聚焦中心城市:呼和浩特
近年來,內蒙古自治區發展迅速,根據《2009城市競爭力藍皮書》,內蒙古的綜合競爭力不僅超過了全國水平,并排在中西部的第一位。呼和浩特作為內蒙古自治區的首府,其發展潛力自然不言而喻。
呼和浩特是溝通西北各省區與其他各省區的陸路通道,連接中國與蒙古國、俄羅斯及東歐各國的橋梁,綜合區位優勢明顯。呼和浩特市正在形成以乳業、電子信息業、電力、生物制藥、冶金化工、機械制造等為特色和核心競爭優勢的支柱產業,將會成為我國中西部崛起過程中的焦點城市。通過目前思源在呼市的合作可見,呼市土地儲備充足,地價平穩,土地市場健康發展。
(作者： 高志國)
