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2025年03月14日
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保險資金投資不動產的政策突破已箭在弦上。
近日，有消息稱，伴隨10月1日新《保險法》的正式實施，保險資金投資不動產和未上市股權的相關細則也將浮出水面，最快出臺時間可能就在10月。有數據顯示，或有2000億元左右的保險資金可涉足房地產領域。
據了解，今年2月，新修訂的《保險法》首次允許保險資金投資不動產。此前，雖有保險資金進入不動產的案例，但多以“自用名義”借道而入。
近日，中國平安(601318.SH)宣布，旗下平安信托與綠城集團(企業專區,旗下樓盤)簽署合作投資戰略框架協議，平安信托將對綠城集團負責開發的房地產項目展開投資，有望在未來三年內實現150億的信托資金投資規模；此前的8月6日，平安信托已與金地集團(企業專區,旗下樓盤)簽署投資房地產信托戰略框架協議，投資規模也高達百億元之多。
中國平安有關負責人曾向本報記者坦承，平安信托投資和管理下的物業，包括平安信托作為信托的受托人與投資管理人的角色投資和管理的物業，其綜合存量接近100億元。平安中報顯示，該公司目前現金及現金等價物的資產占比較高，約為14.3%。有分析人士認為，平安目前現金處于大比例配置，預計其將在下半年瞄準PE、不動產投資領域的投資機會。
5月18日，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司(000402.SZ)正式達成戰略合作協議，擬在金融機構投資不動產領域的政策研究、項目開發等方面進行合作。有知情人士向本報記者報料，人保與金融街此次合作的短期意圖就是金融街西擴項目。
至于可涉足房地產的險資規模，上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅指出，“如果按照5%-10%的國際標準，這個數字將會很大。”
有數據顯示，截至6月底，全國保險公司資產運用余額約為3.4萬億元，如以這個比例計算，可投入不動產的險資至少超1700億，甚至可能達到2000億—3000億元之多。
“目前，住宅市場已有企穩跡象，寫字樓、商業地產等商務物業也開始復蘇，對保險資金來說，此時放開也是一個不錯的節點。”鄒毅認為，一旦政策放開，保險資金在房地產投資領域一定會有積極舉措。第一太平戴維斯投資部董事紀剛也向記者透露，接下來的幾個月，或有險資購買商業物業的大單出現。
中原地產華北區總經理李文杰也指出，“對于保險資金來說，安全第一，收益第二。只有那些運營良好、現金流穩定的商業物業才可能受到保險資金的青睞，對于住宅物業并不會熱衷。
鄒毅透露，目前，商業物業的投資回報率約為5%-8%，雖低于股票和基金的收益率，卻高于國債及銀行存款收益，這對于講求“長線穩定回報”的保險資金來說具有一定吸引力。
上千億資金的進入，會不會進一步推高房價？
“對于一些優質的商業物業，可能因為對保險資金的放行，增加賣方對買方資金量的預期，從而推高物業價格。”鄒毅指出，但這種現象僅適用于“小眾”市場，對普通商品房市場的影響非常有限。“也就是5%左右，很難形成沖擊效應。”鄒毅說。
有業內人士指出，投資不動產有一個明顯的問題，就是在退出機制上受到制約，變現能力很差，這對“負債經營”而且有償付能力要求的保險業而言是個挑戰。
鄒毅強調，保險資金的入市不但不會對整個房地產帶來很大的沖擊，相反，可能會提升整個行業的開發水平以及性價比。“保險資金一般都會尋找行業內實力雄厚的企業合作，這樣，就放大了高水平房企的開發能力，對供應市場會有很大的凈化作用。”
