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2025年03月14日
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在以限購為核心的嚴厲政策是否松動的敏感時刻，住房和城鄉建設部(下稱住建部)已經著手起草第一個全國性的住房發展規劃。而“去投資化”很可能將借此成為房地產市場的長期政策取向。
與此同時，住建部也已經督促地方政府抓緊編制本地住房發展規劃。目前，住建部部長姜偉新已經將此項工作作為住建部2012年將要重點推進的八項工作之一。就此，住建部已經與地方政府多次溝通。
恰逢樓市調控“松與緊”的敏感時刻，作為中央政府房地產調控部級聯席會議的牽頭部門，住建部希望通過督促地方政府出臺本地住房發展規劃并編制“全國住房發展規劃”的方式，將“房地產市場去投資化”、“住房保障加大覆蓋”等政策取向長期化、固定化。
督辦兩級規劃
在多次重申“堅持樓市調控政策不動搖”的同時，住建部已經認識到保持長期政策穩定性的重要意義。2012年2月22日，住建部一位官員向《中國經營報(微博)》記者證實，住建部部長姜偉新已經部署抓緊編制各級住房發展規劃工作。用以穩定政策預期，避免對房地產市場預期的波動和“錯誤理解”。
“姜偉新部長已經將這項工作作為2012年的八項重點工作之一。”上述人士表示。目前，住建部“督辦”的住房發展規劃包括兩部分，一是各地市一級政府編制、制定、公布的當地住房發展規劃；二是由住建部牽頭開始著手編制的“全國住房發展規劃”。
截至目前，中國尚無統一的全國性住房發展規劃。2011年年底，在接受全國人大關于保障性住房問題的專題詢問時，中國住房制度的頂層設計的問題就被屢次提及。據了解，姜偉新當時表示，這仍需在實踐中不斷探索。中國房地產學會會長陳國強(微博)向記者表示，在他看來，制定全國性的、中長期住房發展規劃，就是這一頂層設計的一部分。
浙江、山東、廣東等省住房和城鄉建設廳的官員向記者證實，就編制本級住房發展規劃的問題，住建部多位高級官員已經在不同會議和不同場合和他們進行了多次溝通，上述地方政府已經表態，將抓緊進行這項工作。
記者了解到，住建部督辦的住房發展規劃涵蓋當地住房發展建設目標、保障性住房覆蓋率目標等“數字化”的精確任務；同時也包括對房地產市場中長期的“政策口徑”，以及基本住房制度的取向。
在此之前，部分地方政府曾出臺過當地住房建設規劃。“之前地方出臺的住房建設規劃是地方自己主導的，有的地方出臺了，有的地方沒有出臺，沒有強制性的要求，這次是統一布置編制中長期的住宅發展規劃。”前述接近住建部的權威人士稱。
鎖定“去投資化”
進入2012年，樓市調控政策執行口徑的敏感度驟然提升，以限購為核心的一系列“去投資化”住房政策的中長期存續與否，一直是市場各方的關注焦 點。
春節過后，地方政府在樓市調控“松綁”上的種種試探讓外界高度關注。先有安徽蕪湖購房補貼政策出臺后被緊急叫停，后有上海市規定申領上海居住證滿三年的外來居民可購買第二套房屋。2月21日，住建部一位官員向記者表示，對于這些地方政府對調控政策理解與執行的口徑、態度的變化，住建部一貫保持著“高度關注”。
“據我所知，住房領域的‘去投資化’政策取向以及強化政府在住房保障領域的責任等，都是規劃中必須納入的基本精神。”2月21日，接近住建部的一位權威人士向記者表示。目前，較為現實的方式是與當地“十二五”發展規劃相結合，制定“十二五”住房發展規劃，明確各項目標、任務。
對于上述兩級規劃的政策取向問題，前述住建部官員以工作尚在進行當中表示不便評論。但他向記者強調，姜偉新在布置該項工作時明確表示，“住房發展規劃是落實住房政策的重要載體，是指導住房建設和發展的基本依據，對于穩定和引導市場預期具有重要意義。”
“我們希望對房地產調控政策、住房保障政策的落實是一貫的、連續的，而不是波動的，這是我們一貫的政策取向，要確保市場的平穩，不要大起大落。”前述住建部官員稱。
姜偉新則在多次內部會議上強調，要和各部門、各地區一起進一步加強政策研究，總結近年來工作經驗，借鑒國外經驗教訓，研究制定促進房地產市場健康發展的長期政策，建立完善符合國情的住房體制機制和政策體系。
目前，北京市已經基本確定，建立在戶籍政策和社保、納稅記錄識別系統上的限購政策，將納入北京基本住房制度，以從長期的角度上確保房地產市場的“去投資化”。
約束力爭議
實際上，地方政府主導編制的住房發展規劃并不能完全算是新鮮事物。北京市曾在“十一五”期間主導編制了《北京住房建設規劃(2006~2010)》。但在2010年到期后，新的住房建設規劃并未繼續制定。截至記者發稿時止，北京市政府也并未對此公開發布信息。
“我始終認為，以往地方主導編制的住房建設規劃的約束力是個問題。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，“也就是說，制定的住房建設規劃如果到期完不成是否會有相應的罰則，以及規劃期內房地產政策、制度的出臺、設置與規劃是否有上下位承繼關系的問題，否則規劃就只是規劃，沒有約束力。”
張大偉關心的問題是，目前正在由住建部督辦的兩級住房發展規劃，在約束力方面具有怎樣的效力。地方政府一旦制定完成規劃并公布，出現不能完成的情況，是否會有相關政府機構或者主要負責人為其擔負責任。
事實上，住建部已經認識到了這一問題的重要性。2011年國務院要求各地方政府出臺并向社會公布當年度房地產市場調控目標。此后，住建部聯合監察部對該項工作進行了督察。2011年年底，在住建部的要求下，按照國務院規定，對于未能完成當年度公布房地產調控目標的城市所在省份的省級人民政府，在2012年1月，已經陸續向國務院說明了未能完成公布調控目標的原因所在。
然而，對于目前正在督辦的兩級規劃的約束力問題，前述住建部官員并未明確表態。“我認為規劃本身固然重要，但是約束力的問題是關系到執行和落實力度的問題，能否通過將相關的督察制度日常化，像考核節能減排指標一樣，對地方政府及相關中央部門的任務完成情況進行考核，才能使規劃有現實的意義。”陳國強說。
