房地產業界呼喚和諧用地
時間：2009-09-24 13:57:54
來源：中國房地產報
中國房地產開發的熱潮正在經歷著歷史性的大遷徙。伴隨一線城市土地資源的日漸稀缺，房地產投資方向近年來向二三四線城市梯度轉移的態勢愈發明顯。在此過程中，既有的土地價值格局悄然被改寫，土地供方和需方利益訴求出現對接錯位。
北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新副教授認為，中國城市土地交易近年來開始呈現出一種供需失衡的尷尬境地，即“一線城市土地供不應求、二三線城市土地供大于求”。這種“極冷極熱”的非良性土地交易狀態，勢必需要某種外力加速其改變。
基于這一現實背景，8月28日，由中國房地產報和中國住交會聯合主辦的“中國土地交易促進聯盟”第二次籌備論壇在北京通州大運河北岸環境優雅的泰禾紅御會所召開。主辦方希望借助中國房地產界兩個最大的信息和資源整合平臺，推進中國城市土地利用市場良性氛圍的形成。
供需對話成現實希求
會議當天，來自全國近20家土地收儲機構和30余家房地產開發、投資企業以及規劃、策劃機構的嘉賓構成了土地交易四方對話的基礎陣容。
“中國土地交易促進聯盟”給自己的角色定位是“介于土地供需雙方之間的擺渡者、引路人”、“土地交易要素集成的搬運工”。對于這樣一個“穿針引線”的角色，土地交易各方到底有怎樣的期待？在論壇上，記者努力從各方聲音中提煉出他們對聯盟的各種希求。
“中國土地交易促進聯盟，我覺得應該馬上成立！它對像我們文登南海新區這樣的供地方來說非常重要。”山東文登南海新區管委會副主任王新華簡單實在地喊出了自己的心聲。文登南海新區位于威海市南部，據說境內有數萬畝堪比威海銀灘的未開發的沙灘海岸資源。而讓王新華焦慮的是，它至今“養在深閨人未識”。
而作為土地需方的北京金隅嘉業房地產開發有限公司投資發展部經理姜新萍也同樣懷揣焦慮：“房地產企業尋找項目的過程中經常要面對90%以上的無用信息，僅有不足10%的信息能對投資決策構成指導。”姜新萍說，這是最讓前期部經理頭疼的事。
如果能有一個房地產企業前期部和地方土地收儲機構直接對話交流的平臺，則自然王新華和姜新萍都很期待。
不單如此，“現在土地交易越來越透明公開，企業之間也并非一定要爭得你死我活，而是一種競合關系，也許今天競爭，明天就可能有合作。所以我覺得資源共享、信息共享也是可能且必要的。”姜新萍說。
“土改”使命任重道遠
但對于土地交易促進聯盟的籌辦方而言，促成“供需見面”絕不是惟一目的。現實和歷史的經驗證明，缺乏公益心和價值觀高度的土地交易促進平臺必定早夭。在中國城市化推進以及土地利用的現實生態中，還有諸多更涉及宏旨的問題至今懸而未決。
比如說，如何提升地方政府土地招商質量、提升城市化水平的問題。中實（集團）公司總裁助理、北京國際信息產業基地董事田耕認為，改革開放初期，地方政府靠政策差異和區位優勢吸引投資的優勢正在逐步走向萎縮。今后更多要依靠專業人士來提升招商水平，比如“地方政府可以通過機制創新，使第三方專業人才進入公共服務領域，參與到土地交易過程中。”
這一觀點迅速引起高策顧問機構總經理車輪的共鳴。他也認為，盡管房地產開發向二三四線城市轉移是大勢所趨，但其過程必定也將“痛苦”：新興城市和區域如何與傳統的土地價值格局相競爭？如何吸引到更多關注？車輪認為，最關鍵的是要依靠專業力量，做好前期的規劃設計環節。“只有真正在前期做好工作，才會使土地在后期的招商中表達、發揮出價值。”
此外，對中國土地交易良性生態的促進，更為重要的是對政策環境的優化。這也是“中國土地交易促進聯盟”致力于將專業顧問、學術指導等智囊力量做大做強的原本考量。實際上，在聯盟籌備過程中，已經將行業意見的充分表達付諸行動，比如不久前中國房地產報報道的專家對國土部地價信息披露制度的建議，在社會各界迅速引起強烈反響，對土地決策部門亦不無促動。
中國土地學會常務理事、國土資源報社原總編輯劉允洲認為，在籌備土地交易促進聯盟成立的活動中來討論當前的房地產開發的區域轉移問題，意義深遠。他提出的假設是：“如果土地交易各方能夠看清今天的形勢，能夠更好地融合在一起，各自完成分工，就一定能夠推動房地產開發健康有序地發展，健康有序地向二三四線城市遞進。”而對于中國房地產開發大局，這將是“一個和諧的局面”。
論壇傳真
在“中國土地交易促進聯盟”第二次籌備論壇上，土地收儲機構、開發商、投資企業以及規劃、策劃機構的代表就土地市場的走向、供需雙方的關系以及聯盟的成立問題紛紛發表了各自的意見、建議。
話題一：
二三四線城市如何吸引房地產投資？
“服務”是推地的保障
合肥是一個內陸城市，城市資源也不占優勢，但是我們服務做得比較好。第一個就是要快，大連萬達6月18日在合肥市拿了100多畝地，在7月11日就進行了開發；第二是打造陽光地產市場，從2007年以來，合肥市市委、市政府組織相關部門，先后在福州、上海、南京、北京等地進行廣泛推介土地，收到一定成效。
——合肥市土地有償使用服務中心主任 吳厚兵
迫切需要聯盟協助推地
我覺得“中國土地交易促進聯盟”應該馬上成立。文登南海是個小城市，但既瀕臨海邊，又有豐富的土地資源，有12公里的金沙灘，并且是處女地沒有開發。我們希望這7萬多畝土地由土地促進聯盟負責向大家推薦。
——山東文登南海管委會副主任 王新華
請關注晉中
晉中市現在要主推晉中北部新城，它位于太原和晉中中間，離太原機場只有10分鐘車程。北部新城一期規劃是7.6平方公里，已經通過山西省政府批回土地將近1000畝，這一塊土地從2000年開始晉中市政府已經投入500多億元，目前已實現了六通一平。
——山西晉中市土地收購儲備中心主任 武時春
讓專業人士參與土地交易
一個地方要發展起來，要靠三點：第一是境界要高，高瞻遠矚，不急功近利，為老百姓服務；第二，區域發展需要專業人士參與，地方政府在招商引資上應該通過機制創新，使第三方包括中介方參與到土地交易過程當中來；第三，發展不能僅僅局限于房地產，還要跟當地的產業結合在一起，只有樂業才能安居。
——中實集團總裁助理 田耕
應建立城市投資評估體系
我們很希望“中國土地交易促進聯盟”這個平臺盡快搭建起來，希望不光是提供信息，還要包括評估。可以建立一個城市投資等級體系，分為一、二、三、四、五個等級標準，按順序排序。因為各個企業發展側重點是不一樣的，這個體系建立起來，對于企業、聯盟來說都是實實在在的。
——北京金隅嘉業投資發展部經理 姜新萍
區域定位很關鍵
每個區域尋找定位非常關鍵，只有通過規劃，把城市定位和城市構思及設計真正地實現，并指導合理開發，開發商才會愿意進來，土地才可以升值。
——高策地產顧問機構董事總經理 車輪
規劃弊病亟待根治
我在實際工作過程當中發現，我們所有的開發區也好，新拓展的城市土地也好，都需要對原有的規劃進行調整。政府部門拿著3年前制定的控制性規劃去招商，所有指標都會出問題。這就產生一個矛盾，要么政府帶頭突破所有控規，要不就是規劃管理部門強行執行這個指標，使你招商費勁。
——五合國際董事總經理 陶滔
話題二：
開發商如何在二三四線城市找地？
找到適合自己的城市
開發商在選擇二三線城市之前，首先要對自己的公司有非常全面的認識，因為不同的企業有不同的產品線，包括核心競爭力等等。每一個企業盈利模式和開發的優勢以及長項是不一樣的。進入二三線城市一定是戰略導向型而不是機會導向型。
——金融街控股有限公司投資發展部經理 田增潤
關注改善性需求
當大多數城市處于產品供大于求的情況下，選擇那些住宅產品將要面臨升級換代的地方可能更合適。
——融僑集團北京公司總經理助理 葉興嶸
消除開發商的不信任感
對于鐵嶺這樣的三線以外的城市來說，我們作為民營背景的一級開發商，在前期很直觀地發現開發商不信任我們。所以我們后期逐漸調整策略，每一次做招商活動的時候，跟開發商接洽時會把政府人員拉上，用這種手段消除開發商對你身份的信任問題。
——鐵嶺財京投資有限公司營銷總監 冉啟輝
給開發商成熟的“林子”
很多開發商選擇的時候實際上他們也是有取舍的，也會講究時間順序，看到哪片“林子”比較熟，他們會選擇先進入。我們對政府和開發商有兩點承諾。對政府要做到雪中送炭，把政府修不了的路在3年到5年的時間里實現；對于開發商承諾，我們在每一個新城策劃當中有不同的策劃特點。
——濱海團泊新城控股有限公司總經理 胡繼東
兩類城市是發展重點
從我們的觀察來看，我們提出兩個標準。第一，從城市開發的角度看，現在已經從單獨的空間領域拓展階段，逐漸過渡到以一線城市為主，以整個城市群共同支撐經濟發展的階段，把一個點變成了一個群、一個區域，就是我們說的經濟圈。現在一些經濟圈里面很多二三線城市增速往往比一線城市要快，這些城市是我們優先選擇的重點。
第二，從首位度標準來看，其實就是3個指標：人口、經濟、城市專屬資源。比如長沙，處處是商圈，吸引了周邊很多人過來，人群吸附能力很強。再比如青島、大連等濱海城市有城市專屬資源，這種城市也是應該首先考慮的。
——華高萊斯投資顧問 王琪
讓資源進行有效對接
針對“中國土地交易促進聯盟”，我建議各類的開發形式、開發內容，在通過這個平臺聚合的前提下盡可能地有主導的模式和方向。二三四線城市的核心問題是城市更新或者說功能改造，包括商務、商業、高端住宅等，這里面有很多共性的東西，如果對這類信息有所設定，就能有效找到資源方和投資方，使資源可以進行有效地對接。
——上海同土智方城市運營機構總經理 黃開杰
話題三：
土地供應與城市建設如何同步
當前供地存在短板
當前我們土地供應當中問題很多，一是土地供應不均勻、不均衡，大多集中在一線城市，集中于一些土地增值比較高、比較快的區域或地塊。二是真正供地的效率以及供出去的土地轉變成房屋的效率都存在問題。
現在企業關注的都是一些大城市的土地，實際上針對房地產，在一些二三四線城市，還有很多增值效果不是特別明顯的或者說現在不是特別明顯的、購買力相對比較弱的一些地方，發展潛力非常大，如果從比較長遠的角度來看，應該去投資。
組建“中國土地交易促進聯盟”是一個非常好的事情，我希望不僅僅是關注于房地產運作、土地的供應本身，我覺得應該更關注如何有利于社會發展，從這個角度來做，獲得各方的支持會更多一些。
——中國土地勘測規劃院副總工程師 鄒曉云
跟緊城鄉用地統籌步伐
在調整城鄉用地統籌上面，將出現從“三七開”往“四六開”調整的趨勢。現在實際上全國城鄉建設用地面積是“三七開”，即30%是城鎮建設用地，70%是農村建設用地，未來到2020年調整到“四六開”，即40%在城鎮，60%在農村。
這就要求在改革征地制度方面，需要嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制，依法征收農村集體土地，按照同地同價的原則及時給農民和集體經濟組織合理補償，解決好被征地農民的就業、住房和社會保障問題。此外，在土地利用規劃確定的城鎮建設用地規劃范圍外，批準占用農村集體土地用于非公益性建設項目。
“中國土地交易促進聯盟”在未來是非常好的信息平臺，當然最好能和土地管理法修改結合起來，這樣可能會更好。
——中國人民大學公共管理學院副院長、土地規劃中心主任 嚴金明
聯盟發展需要智囊團
今后國家的城市化發展要走向區域性經濟發展，試驗田可能首先在長三角運作。區域性經濟發展能夠實現城鄉共贏，必須要有中心城市，中心城市主要擔負的責任是社會發展和軟件建設，必須有中央授權。
城市綜合體在我們國家目前來講，在上海、深圳、北京做得都比較成功，但是大多數局限于商業、商務、酒店，公寓以及住宅這一塊。
對于剛剛啟動城市綜合體建設的這些城市，比如說沿海城市，可以做小型的綜合體，根據城市區域特色來做功能定位，具體情況具體分析。
“中國土地交易促進聯盟”應該在理事會里面吸納一些大的開發商，畢竟它們用地量很大；聯盟的智囊團第一要形成，第二要真正發揮智囊團作用。
——中國城市發展研究院常務副院長 章惠生
