將地價抬升歸罪于政府是開發商的“自作聰明”
時間：2012-01-26 20:38:08
來源：經濟參考報
1月15日國土部發布的全國城市地價動態監測報告稱，“2011年第四季度全國主要監測城市的綜合地價環比、同比增速較前一季度呈整體放緩態勢，增長率為負的城市持續增多。其中，受房地產調控政策的間接影響，全國住宅平均地價環比增幅跌落至零。”根據監測數據，2011年第四季度全國綜合地價環比增速較前一季度下降1.04個百分點，連續四個季度回調；同比增速較前一季度下降2.43個百分點，連續兩個季度回調。(1月16日《經濟參考報》)
毫無疑問，出現上述情況的重要原因之一是，中國房地產開發商買地的熱情普遍銳減。換言之，在一定程度上，是中國房地產開發商自己拉低了地價。
多年來，包括房地產開發商、商用專家等既得利益者在內的不少人，幾乎一直都在說，地價的攀升、土地財政的存在，推高了房價，而其中土地財政又被視為高房價“元兇”。更有甚者，將一切的罪責都推在了政府身上。
地價的攀升、土地財政的存在，確實影響著房價。但是，地價、土地財政與房價之間的關系究竟是如何形成的呢？
眾所周知，新中國成立后相當長的一段時期內，我國實行的是無償、無限期、無流動的行政劃撥式的土地使用制度。改革開放后，為了克服行政劃撥土地使用制度帶來的種種弊端，中國在城鎮國有土地使用制度方面進行了一系列改革。1988年4月12日，七屆人大一次會議通過的憲法修正案規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，從而為土地使用權轉讓提供了法律依據。隨后，《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》進一步確立了土地使用權出讓制度。通過一系列法律法規的制定實施，到上世紀90年代初，我國完成城鎮土地使用制度改革，建立起了有償、有限期、可依法進行交易的土地使用制度。然而，這種以協議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。譬如，由于存在缺乏競爭、權力尋租、市場秩序不規范等問題，以致產生了嚴重的價格扭曲和低價出讓等現象。
簡言之，中國實行國有土地使用權轉讓制度之初，地價是偏低的。而這顯然是房地產開發商和地方某些決策者進行暗箱操作的結果，土地財政也就此生發。
為了盡可能地避免低價出讓國有土地等問題，也為了確保國家的財政收入，2002年5月，國土資源部發布第11號令，頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定包括商業、旅游、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓。2004年，國土資源部頒布第71號令《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定2004年8月31號以后所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度。至此，中國國有土地使用的招拍掛制度正式確立。
從常識判斷，如果切實依照招拍掛制度操作，則定然是哪個房地產開發商出價高，哪個開發商就可以拿走相關地塊的使用權。也就是說，恰恰是房地產開發商之間的相互競爭抬升了地價。如此這般，客觀上也增加了政府的土地財政收入。當然，這里面往往也有地方政府的主觀努力。可是，即使地方政府想把地賣個高價，如果房地產開發商不去競買，那么高價地還會繼續存在嗎？由此可見，招拍掛制度本身也有其缺陷。
僅就現實而言，確實是中國房地產開發商自己抬升了地價。結果，開發商為了盈利，就大肆宣稱其開發成本很高，而地價系“元兇”，甚至劍指土地財政和政府。然而家喻戶曉的是，這些年來，中國房地產業屬于不折不扣的暴利行業，眾多房地產開發商都賺了個盆滿缽滿。可是我們看到，不少房地產開發商，卻正像住建部政策研究中心副主任王玨林所講的那樣，在“吃肉罵娘”。
一般而言，房地產項目的開發成本確實不低。但是，影響房價的因素不完全是成本。譬如，2011年下半年以來，北京、上海、廣州等一線城市的房價明顯下降。2011年10月之后，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海多個樓盤的降幅高達20%至40%。2011年年底，中國房地產業的老大萬科旗下有的樓盤降幅也達20%以上。毫無疑問，其開發成本未變，但是房價卻下降了。
由此可見，以前是房地產開發商自己抬升了地價和房價，現在也是其自己降低了地價和房價。然而，“聰明過人”的房地產開發商、商用專家等既得利益者，以及其他一些“自作聰明”者，卻對這一現實“視而不見，聽而不聞”。只是，作為被高房價折騰得苦不堪言的億萬普通民眾，應該有個清醒的認識了。
