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2025年03月14日
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二手房成交量接連下挫
60方以下二手房成交最多
在2011年全年各月成交量中，僅有1月份突破2000套大關(guān)，全月成交2248套，4月和5月僅為1100余套，其余各月均未突破1000套。而傳統(tǒng)的二手房旺季“金九銀十”幾乎為全年的低谷。
2011年，樓市調(diào)控政策不斷深入，越來越多的投資型客戶被擠出樓市，剛性需求占購房者的比例越來越大。與此同時，各項政策也給剛性客戶帶來了很多困擾，致使越來越多的購房者選擇了觀望，市場觀望情緒越來越濃厚，也導致了二手房成 交量的接連下挫。按交易面積各區(qū)間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2011年60平米以下區(qū)間的成交比重始終處于首位，占40.85%，與上年相比，其在市場整體交易比 重中的所占份額下降了3.56%；60-90平方米區(qū)間的成交比重與上年所占份額相比基本保持一致，因而90平方米以下的成交比重較去年小幅下挫。但 140平米以上的市場占比為9.1%，與上年6.57%相比上升了2.53%。
限購限貸政策的嚴格執(zhí)行，不僅將投資型客戶擠出樓市，同時也誤傷了一批改善型需求客戶，剛性需求成為市場成交的主力。而貸款難度的增加，利率上 浮，在政策打壓和輿論導向的雙重影響下，改善型需求受到較大程度的遏制，導致其在市場中的所占比重隨之下降。隨著近年來居民生活水平的日益提高，客群的置 業(yè)需求的多樣化也愈發(fā)明顯，改善型購房者的首選條件并不僅僅是性價比的高低，而更注重房屋的整體品位、交通條件、區(qū)域配套設(shè)施等一系列綜合水平，因此一部 分改善型客戶會選擇品質(zhì)較好、景觀更佳的商品房置業(yè)。與此同時，一部分超大戶型的二手房成交量卻顯著上升。由于大戶型的整體成交量小，且基本保持穩(wěn)定，在整體二手房市場萎縮的情況下，其占比呈現(xiàn)上升趨勢。
依據(jù)我愛我家的二手房成 交客群構(gòu)成數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，出生地非杭客戶占整個二手房購房者的比重為63%，與上年相比，下降2.07%。隨著城市化進程的加快，外地來杭創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的青 年逐年增加，因而不少新杭州人選擇在杭購房置業(yè)，進而使得出生地非杭客戶的購買比例較高，成為購房的主力。同時，由于限購政策的執(zhí)行，一部分非杭州出生的 客戶因未在杭州就業(yè)或落戶，置業(yè)者的比例有所下降。
預計今年成交回暖幅度有限
成交熱點將沿軌道交通外移
2011年對于房地產(chǎn)市場而言，調(diào)控政策貫穿全年，從未有所放松。限購、限貸、購房貸款 利率全面上浮、提升購房付款比例等一系列抑制購房需求的嚴厲措施成為了影響房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策旨在抑制不合理住房需求、加大供 給力度，從實際成效來看，調(diào)控效果已經(jīng)非常明顯。加之住房信息將實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，異地購房的記錄也可實現(xiàn)查詢，因而抑制投機投資購房的措施將大大增強。
2011年的二手房市場成交量已經(jīng)倒退至10年前，因而在今年，隨著商品房價格的回歸合理，二手房的價格也將回歸理性，考慮到今年調(diào)控政策仍將延續(xù)，保障性住房的供應量加大和新房的 大量入市，存量房數(shù)量節(jié)節(jié)攀升，因此今年杭州的二手房價將穩(wěn)中有降，隨著二手房價格的下探，市場中觀望的情緒將逐漸釋放，成交量也隨之回升。但由于商品房 的存量也不容小視，加之開發(fā)商普遍選擇低價入市，而二手房東存在個體的差異，因而商品房或?qū)⒎至鞑糠侄址靠蛻簦山换嘏姆扔邢蕖?/p>
杭州我愛我家市場研究中心預計：從短期來看，嚴厲的樓市調(diào)控政策，尤其是針對投資投機炒房行為的政策絲毫不會松動。但從長期來看，自住購房群體，包括婚房等首次置業(yè)需求和改善購房需求等將受到政策的支持和鼓勵，因而剛性需求置業(yè)以及自住型的改善置業(yè)仍將是今年二手房市 場上的購房主體。去年中央經(jīng)濟工作會議要求“房價合理回歸”，因此“限購”政策本身還會延續(xù)，至少在長效機制形成之前，“限購”政策暫時不會取消。此外還 要求“加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給”，即需要在保證供應結(jié)構(gòu)合理的前提下，促進中低端市場發(fā)展，支持剛性需求的正常釋放，而當前首付成數(shù)、貸款利 率均創(chuàng)歷史新高，與未來政策要求相違背，因此，今年針對首次購房者的“限貸”政策門檻將會有所降低。換言之，從貸款成數(shù)、利率、稅費、限購尺度等各個方面 都將給予首次置業(yè)、首次改善類人群一定優(yōu)惠和松綁，這不僅不會造成房價的報復性反彈，而且有利于恢復房地產(chǎn)市場的活力，有利于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2009年－2010年，九堡、下沙等近遠郊區(qū)域的房價出現(xiàn)了較快上漲，這也嚴重透支了這些區(qū)域房價進一步上漲的動力。面對嚴厲的樓市宏觀調(diào) 控，九堡、下沙、喬司、臨平等區(qū)域的商品房價格已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度下跌，房價逐步回歸理性。而城市核心區(qū)的房屋因其稀缺性、各種配套設(shè)施的完善性，房價受 政策影響而產(chǎn)生的波動非常輕微。隨著市內(nèi)可開發(fā)空間的越來越小，2011年政府的土地供應、商品房建設(shè)，以及保障房的建設(shè)也將主要集中于近遠郊區(qū)域，因而 這些區(qū)域內(nèi)房源供應量的增加，以及相對實惠的房價將吸引更多的購房者到郊區(qū)買房置業(yè)。2012年10月，杭州地鐵一號線將開通，配套逐步完善，近遠郊區(qū)域的居住價值不斷提升。九堡、下沙、喬司、臨平，極大地拉近了遠郊區(qū)與市中心的時空距離。在交通、醫(yī)療、教育、購物、娛樂等各類市政設(shè)施的不斷完善下，郊區(qū)的二手房市場也將快速成熟，并成為新的交易熱點。
