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易憲容:樓市有賣不出的價(jià) 沒賣不出的貨
時(shí)間:2011-12-29 10:32:06  來源:上海證券報(bào)   作者:易憲容  
 房地產(chǎn)開發(fā)商及市場認(rèn)為國內(nèi)樓市進(jìn)入了嚴(yán)冬。

  中指院12月第三周監(jiān)測到的35個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示,29個(gè)城市樓市成交量同比下降,10個(gè)城市成交量降幅在50%以上,其中瀘州同比降幅最大為69.55%。一、二線重點(diǎn)城市的住房成交都出現(xiàn)下跌,尤其是天津與杭州,同比跌幅都超過50%。

  對此,中央政府調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決,地方政府在等待,房地產(chǎn)開發(fā)商在靜觀其變,而住房購買者在觀望。不過,有些地方的政府軟性托市并沒有停止,所謂的專家學(xué)者危言聳聽的言論及房地產(chǎn)開發(fā)商要求政府放松調(diào)控的期望等從來就沒停止過。

  不過,筆者更想探討的是,為何國內(nèi)樓市“量降價(jià)滯”的局面會(huì)持續(xù)如此長時(shí)間,造成這種局面最為關(guān)鍵的原因是什么?是政府樓市調(diào)控政策過緊而導(dǎo)致購買住房者不能進(jìn)入,是房地產(chǎn)開發(fā)商待價(jià)而沽還是民眾沒有支付能力進(jìn)入市場?這種以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場如果不轉(zhuǎn)型還有無持續(xù)性,等等。如果對這些問題有清楚的認(rèn)識,那么當(dāng)前國內(nèi)住房市場的許多問題就迎刃而解了。

  可以說,2011年的中國房地產(chǎn)市場的主要特征就是“量降價(jià)滯”。這不僅是指全國主要城市住房銷售量下降50%以上,也指這些城市的住房價(jià)格在銷售量快速下降的情況下其價(jià)格卻不降,盡管10月以來,一些城市房價(jià)都在說下跌,但總體而言,整個(gè)住房價(jià)格水平仍然頂在天花板上沒有下降多少。而這正好說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場,而不是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。因?yàn)椋绻》渴窍M(fèi)市場,那么當(dāng)住房的銷售量大幅下跌時(shí),其價(jià)格也會(huì)隨之下跌;住房銷售量下跌得越嚴(yán)重,其價(jià)格下跌幅度可能會(huì)更大。而同時(shí),當(dāng)住房價(jià)格大幅下跌時(shí),住房消費(fèi)需求也在不斷地增加,最后市場能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)供求平衡。

  如果政府的樓市調(diào)控政策不能夠改變這個(gè)市場的性質(zhì)(即轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場),那么這個(gè)市場投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期是不會(huì)改變的。而市場預(yù)期不改變房價(jià)要快速下跌是不可能的。

  至于沒有出臺更有力的調(diào)控政策來改變住房市場性質(zhì)及預(yù)期,估計(jì)是在擔(dān)心房價(jià)下跌后對中國經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響。大家可以看到,中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心是堅(jiān)決的,目標(biāo)也十分明確。但是,盡管中央政府看到當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場發(fā)展不可持續(xù)性及所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn),但仍然不希望看到讓房價(jià)下跌過大所帶來的風(fēng)險(xiǎn),而希望讓樓市調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)所付出的成本最小。這是可理解的。

  不過,也該看到,在房地產(chǎn)泡沫吹得很大時(shí),政府有意識地通過有效政策擠出房地產(chǎn)泡沫應(yīng)是代價(jià)最小的方式。而且泡沫擠出越早、越快,整個(gè)市場轉(zhuǎn)型就越容易,所付出的代價(jià)也會(huì)越小。看歷史經(jīng)驗(yàn),任何國家所吹大的房地產(chǎn)泡沫沒有不破滅的。但擠出房地產(chǎn)泡沫的方式不同,所產(chǎn)生的結(jié)果是不一樣的。無論如何,讓以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型,要付出不少代價(jià),或加速經(jīng)濟(jì)增長的下行,但為這種轉(zhuǎn)型所付出的代價(jià)再大,也是整個(gè)住房市場必須承擔(dān)的。否則,國內(nèi)房地產(chǎn)無法在性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)向并以此來帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長及繁榮。

  由此來看,當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所遇到的最大阻力,有暫時(shí)還不能通過國際通行的稅收政策來去除住房市場賺錢效應(yīng)的原因,更重要的是,房地產(chǎn)開發(fā)商手上持有大量住房待價(jià)而沽,以此來制造整個(gè)房地產(chǎn)嚴(yán)冬的緊張局面,希望以此來要挾政府及整個(gè)市場。

  但實(shí)際上,房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進(jìn)入嚴(yán)冬,相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)也不存在所謂資金鏈斷裂的問題。因?yàn)椋话銇碚f,在市場中,沒有賣不出去的商品,只有賣不出去的價(jià)格。住房市場也是如此。沒有賣不出去的住房,只有賣不出去的房價(jià)。如果調(diào)整住房價(jià)格,住房市場的需求就會(huì)逐漸釋放出來。

  當(dāng)前市場有一個(gè)十分離譜的說法,說什么房價(jià)再怎么下跌,買不起的還是買不起。實(shí)際上,這是在假定整個(gè)市場住房購買者會(huì)在同一時(shí)間、同一價(jià)格水平、同一支付能力下進(jìn)入市場,可事實(shí)上任何市場是多層次的,當(dāng)價(jià)格下降時(shí),總有不同支付能力的人出不同的價(jià)格進(jìn)入市場。因此,當(dāng)前住房市場的僵局是房地產(chǎn)開發(fā)商不愿改變住房市場性質(zhì),不愿讓房價(jià)調(diào)整讓住房消費(fèi)者進(jìn)入,希望讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場暴利永遠(yuǎn)保持下去而不愿意降低住房價(jià)格的結(jié)果。

  因此,筆者認(rèn)為,當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,需要對既有政策進(jìn)一步完善與收緊,從根本上來確定住房市場發(fā)展之宗旨(消費(fèi)與居住而不是賺錢),轉(zhuǎn)變住房市場性質(zhì)。如果政府對住房調(diào)控目標(biāo)即房價(jià)回歸理性具有十分堅(jiān)決性,并用信貸政策及稅收政策來落實(shí),那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)放棄幻想,整個(gè)住房市場的預(yù)期就會(huì)轉(zhuǎn)變。在這種情況下,房價(jià)的整體向下調(diào)整便是必然。

  千萬不要為市場一些假象所迷惑。

  (易憲容 作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)

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