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2025年03月14日
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中指院12月第三周監(jiān)測到的35個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，29個(gè)城市樓市成交量同比下降，10個(gè)城市成交量降幅在50%以上，其中瀘州同比降幅最大為69.55%。一、二線重點(diǎn)城市的住房成交都出現(xiàn)下跌，尤其是天津與杭州，同比跌幅都超過50%。
對此，中央政府調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，地方政府在等待，房地產(chǎn)開發(fā)商在靜觀其變，而住房購買者在觀望。不過，有些地方的政府軟性托市并沒有停止，所謂的專家學(xué)者危言聳聽的言論及房地產(chǎn)開發(fā)商要求政府放松調(diào)控的期望等從來就沒停止過。
不過，筆者更想探討的是，為何國內(nèi)樓市“量降價(jià)滯”的局面會(huì)持續(xù)如此長時(shí)間，造成這種局面最為關(guān)鍵的原因是什么？是政府樓市調(diào)控政策過緊而導(dǎo)致購買住房者不能進(jìn)入，是房地產(chǎn)開發(fā)商待價(jià)而沽還是民眾沒有支付能力進(jìn)入市場？這種以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場如果不轉(zhuǎn)型還有無持續(xù)性，等等。如果對這些問題有清楚的認(rèn)識，那么當(dāng)前國內(nèi)住房市場的許多問題就迎刃而解了。
可以說，2011年的中國房地產(chǎn)市場的主要特征就是“量降價(jià)滯”。這不僅是指全國主要城市住房銷售量下降50%以上，也指這些城市的住房價(jià)格在銷售量快速下降的情況下其價(jià)格卻不降，盡管10月以來，一些城市房價(jià)都在說下跌，但總體而言，整個(gè)住房價(jià)格水平仍然頂在天花板上沒有下降多少。而這正好說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，而不是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。因?yàn)椋绻》渴窍M(fèi)市場，那么當(dāng)住房的銷售量大幅下跌時(shí)，其價(jià)格也會(huì)隨之下跌；住房銷售量下跌得越嚴(yán)重，其價(jià)格下跌幅度可能會(huì)更大。而同時(shí)，當(dāng)住房價(jià)格大幅下跌時(shí)，住房消費(fèi)需求也在不斷地增加，最后市場能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)供求平衡。
如果政府的樓市調(diào)控政策不能夠改變這個(gè)市場的性質(zhì)（即轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場），那么這個(gè)市場投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期是不會(huì)改變的。而市場預(yù)期不改變房價(jià)要快速下跌是不可能的。
至于沒有出臺更有力的調(diào)控政策來改變住房市場性質(zhì)及預(yù)期，估計(jì)是在擔(dān)心房價(jià)下跌后對中國經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響。大家可以看到，中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心是堅(jiān)決的，目標(biāo)也十分明確。但是，盡管中央政府看到當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場發(fā)展不可持續(xù)性及所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，但仍然不希望看到讓房價(jià)下跌過大所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而希望讓樓市調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)所付出的成本最小。這是可理解的。
不過，也該看到，在房地產(chǎn)泡沫吹得很大時(shí)，政府有意識地通過有效政策擠出房地產(chǎn)泡沫應(yīng)是代價(jià)最小的方式。而且泡沫擠出越早、越快，整個(gè)市場轉(zhuǎn)型就越容易，所付出的代價(jià)也會(huì)越小。看歷史經(jīng)驗(yàn)，任何國家所吹大的房地產(chǎn)泡沫沒有不破滅的。但擠出房地產(chǎn)泡沫的方式不同，所產(chǎn)生的結(jié)果是不一樣的。無論如何，讓以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，要付出不少代價(jià)，或加速經(jīng)濟(jì)增長的下行，但為這種轉(zhuǎn)型所付出的代價(jià)再大，也是整個(gè)住房市場必須承擔(dān)的。否則，國內(nèi)房地產(chǎn)無法在性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)向并以此來帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長及繁榮。
由此來看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所遇到的最大阻力，有暫時(shí)還不能通過國際通行的稅收政策來去除住房市場賺錢效應(yīng)的原因，更重要的是，房地產(chǎn)開發(fā)商手上持有大量住房待價(jià)而沽，以此來制造整個(gè)房地產(chǎn)嚴(yán)冬的緊張局面，希望以此來要挾政府及整個(gè)市場。
但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進(jìn)入嚴(yán)冬，相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)也不存在所謂資金鏈斷裂的問題。因?yàn)椋话銇碚f，在市場中，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。住房市場也是如此。沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的房價(jià)。如果調(diào)整住房價(jià)格，住房市場的需求就會(huì)逐漸釋放出來。
當(dāng)前市場有一個(gè)十分離譜的說法，說什么房價(jià)再怎么下跌，買不起的還是買不起。實(shí)際上，這是在假定整個(gè)市場住房購買者會(huì)在同一時(shí)間、同一價(jià)格水平、同一支付能力下進(jìn)入市場，可事實(shí)上任何市場是多層次的，當(dāng)價(jià)格下降時(shí)，總有不同支付能力的人出不同的價(jià)格進(jìn)入市場。因此，當(dāng)前住房市場的僵局是房地產(chǎn)開發(fā)商不愿改變住房市場性質(zhì)，不愿讓房價(jià)調(diào)整讓住房消費(fèi)者進(jìn)入，希望讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場暴利永遠(yuǎn)保持下去而不愿意降低住房價(jià)格的結(jié)果。
因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，需要對既有政策進(jìn)一步完善與收緊，從根本上來確定住房市場發(fā)展之宗旨（消費(fèi)與居住而不是賺錢），轉(zhuǎn)變住房市場性質(zhì)。如果政府對住房調(diào)控目標(biāo)即房價(jià)回歸理性具有十分堅(jiān)決性，并用信貸政策及稅收政策來落實(shí)，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)放棄幻想，整個(gè)住房市場的預(yù)期就會(huì)轉(zhuǎn)變。在這種情況下，房價(jià)的整體向下調(diào)整便是必然。
千萬不要為市場一些假象所迷惑。
（易憲容 作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）
