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2025年03月14日
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觀點地產新媒體：我們統計了大部分的上市房企，發現有一些房企已經提前完成了年初的目標，另外有一些房企雖然目前還沒有完成，但差的也不會太 遠，也就是說企業的銷售狀況沒有預期差。這是因為政策的滯后性還沒有完全體現嗎？還是真的是去年銷售太好導致部分業績今年才入賬的結果？
巴曙松：兩個因素都有。一方面可能是銷售的滯后，另一方面，房地產企業肯定在區域布局和產品布局上做了調整。比如說可能在限購的一線城市里面沒有那么多銷售，估計進一步向三、四線城市轉移，或者在產品結構上做了調整。這些做了調整的企業相對來說銷售狀況可能比較好一些。
再一個，調整時期往往是中國房地產企業、行業集中度都提升的時期。整合并購會非常活躍，小的公司被并購或者退出市場，實際上使得跨地區、跨業態的大公司應對沖擊的能力大一些，所以顯得整個行業集中度會提升一些。
觀點地產新媒體：開發商現在既布局三、四線城市，又加大投入于商業地產，是否擔心一二線城市住宅的泡沫會擴散到三、四線城市或者商業地產上嗎？
巴曙松：對于部分地產商來說，往三四線發展有可能是對的，但當大量的地產商都從住宅轉向商業地產和三、四線的時候，就要非常謹慎，要預防形成新的一種泡沫。原因就是商業地產對于開發商的要求和住宅開發有很多不同，比如商業地產占用的資金規模大、期限長。
而且商業地產主要的能力不僅僅表現在設計建設方面，可能還有后期運營能力，與相關商戶的良性互動，建立良好的商業氛圍的能力要更強，實際上很多開發商并不具備這些能力。所以貿然轉向商業地產，我們也看到既有一些成功的案例，也有一些失敗的案例。
那么，三、四線城市的發展，其實也是未來我們國家整個城市化的進程，所以要怎么看這個城市化的布局。從趨勢上來看，隨著城市群的形成，圍繞著城 市群的概念來進行布局可能更可行。未來中國城市化可能還會向幾個大的城市集中，一些大的城市會形成大城市集群，相應的會在大城市周邊形成衛星城，甚至形成 一個城市集群。
所以，圍繞著大城市的城市集群來開發，大城市周邊的二、三、四線城市可能有市場機會。但是像中西部或者三、四線城市，雖然可能沒有限購的壓力， 但很可能缺少需求和市場的動力。因為從現在中西部的那些三、四線城市來看，整體的購買力有限，所以房企的布局還是得圍繞整個國家城市化的進展，未來從城市 集群的角度圍繞大城市來布局的可行性更大一些。
觀點地產新媒體：現在有很多的房地產企業轉向能源礦產等方面進行投資，您怎么看房地產企業出現的這種投資轉移？
巴曙松：房地產行業最高速發展的階段已經接近尾聲，暫時進入一個平穩發展的階段，但也還有很大的發展空間，只是發展比較平穩的。所以，房地產企業適當的做投資調整可以理解，就好像我們看到現在一些活躍的發展商也是在1999年房改時候進入的。
房企投資要轉向新產業的時候，可能要找一些相關的領域，比如像進入房地產行業的時候一樣，市場未來的空間很大，而且順應了整個經濟發展的大趨勢，當時的房地產市場順應了房改、城市化加速的這個大趨勢。
房地產行 業現在進入平穩期，房企投資可能就要找一個類似于當年房地產的這樣一個行業，而且還要做進一步細致的分析。比如說礦產，礦產這個行業的知識，從開發到基礎 設施，包括最后的消費、用戶、企業之間的聯系，都需要和房地產開發完全不一樣的知識儲備。所以這是房企自己的考慮，我覺得企業還是要從自己成長的歷程里面 去增加這些經驗，選擇進入當初房地產那樣的新興行業。
