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2025年03月13日
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信托基金“正常情況”下年化收益超過40%，投資者預(yù)期年化收益率20%-37%，且是保守測算，上不封頂。
這是“中國城市化發(fā)展進程中第一只城市發(fā)展基金”——國開城市發(fā)展基金集合資金信托計劃。
信托基金收益來源土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)的收益分成，20%-37%的投資者年化收益是以未來我國土地出讓價格增長率在5%-12%為基礎(chǔ)測算出來的。
這款產(chǎn)品為浮動收益上不封頂，無保底及包收益承諾，也就是說投資者可能獲得高達37%的年化收益，也有可能虧損本金。
盡管如此，該信托基金管理團隊對該產(chǎn)品收益以及中國房地產(chǎn)的未來都十分樂觀，認為：正常情況下，土地價格增長率將達到9%，那么按照目前比較成熟的三個項 目（吉林哈達灣、成都龍泉驛、紹興新城）為例，保守測算信托基金年化收益率將超過40%，投資者年化收益率將達到29.1%。
它在賭中國房地產(chǎn)的未來。
該信托基金最大的宣傳噱頭是“分享城市化發(fā)展過程中的最大利益——土地出讓收入”，盡管該項目還有其他二級開發(fā)收益，土地出讓價格波動也十分劇烈。
該信托基金的推介材料大肆宣傳高收益，卻忽視風(fēng)險提示，盡管信托基金本身的風(fēng)控結(jié)構(gòu)設(shè)置還比較科學(xué)。
......
這是一款史上最牛的信托計劃！
它有怎樣的背景，產(chǎn)品模式如何，有哪些投資標的？它的收益率是如何測算出來的，被忽視的風(fēng)險到底有多大？它的推介材料是如何談收益輕風(fēng)險？……我們盡可能的走近它，解開它的神秘外衣。
它是誰？
國開城市發(fā)展基金集合資金信托計劃由昆侖信托和中海信托受托發(fā)行，資金投向國開城市發(fā)展基金，成為基金的有限合伙人（LP）。
國開城市發(fā)展基金，由國開行全資子公司國開金融（80%）聯(lián)合昆侖信托（10%）、中海信托共同出資，設(shè)立的開元（北京）城市發(fā)展基金管理有限公司（以下簡稱開元公司）管理，該公司于2011年6月23日成立，注冊資本1億元。
國開城市發(fā)展基金總體規(guī)模500億，本次信托計劃為第一期，規(guī)模為100億。
基金資金分別來自三方，其中國開金融出資49.95億作為基金的有限合伙人（LP），昆侖信托和中海信托分別募集24.975億信托資金作為基金的有限合 伙人（LP），同時基金管理人開元公司出資0.1億作為普通合伙人（GP）。該基金由民生銀行擔(dān)任獨家財務(wù)顧問和主力代銷銀行。
負責(zé)管理該基金的開元公司董事長為國開金融總裁張旭光，基金總經(jīng)理是國開金融副總裁左坤，投委會委員分別是國開金融股權(quán)三部總經(jīng)理劉賀強、國開金融股權(quán)二部總經(jīng)理吳豐碩、中海信托總裁助理魏志剛、昆侖信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部總經(jīng)理夏林。
基金運作期限為8（6+2）年，其中前六年為投資期，每年有現(xiàn)金分紅，后兩年為退出期。
據(jù)民生銀行理財經(jīng)理介紹，該信托基金的認購起點為300萬，兩年后可以在北京金融股權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格按當時信托基金的市場評估價為準。
基金的投資方向是城市開發(fā)種子項目池，種子項目池中的項目覆蓋全國偏向西部開發(fā)，每個項目以子基金形式投資。
由母基金與地方政府制定當?shù)貒蟪闪ⅲ富鸪止杀壤秊?5%-49%，享有一票否決權(quán)），主要按照地方政府規(guī)劃意圖從事土地一級開發(fā)或二級聯(lián)動開發(fā)，同時開發(fā)一些特色產(chǎn)業(yè)項目。
值得注意的是，由于有國開行的背景，子項目基金可獲得國開行牽頭組織的2倍資本金的銀團貸款。
去哪里？
“一級開發(fā)就是賣地，二級開發(fā)就是賣房子，三季開發(fā)就是賣存量房、二手房。”寒桐地產(chǎn)咨詢投資公司總經(jīng)理韓世同如此解釋城市開發(fā)。
而國開城市發(fā)展基金正是堅持“大片區(qū)一級開發(fā)和二級開發(fā)聯(lián)動，分享土地收益和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建設(shè)收益”。
由于基金有近50億來自國開金融的自有資金，因此，目前已有多個項目啟動。
2010年5月，基金總經(jīng)理、國開金融副總裁左坤和國開行四川分行行長魏維到四川成都龍泉驛區(qū)考察城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地增減掛鉤項目，彼時彼地，成都正在推進城鄉(xiāng)一體化改革戰(zhàn)略。
“龍泉驛區(qū)不是一個簡單的行政區(qū)，而要把它看作西部的一個制高點。”左坤、魏維與當?shù)卣胶芸爝_成共識。
2010年9月7日，龍泉驛區(qū)政府、成都經(jīng)開區(qū)管委會與國開金融有限責(zé)任公司、國開行四川分行正式簽訂設(shè)立“國開四川（龍泉驛）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基金”框架協(xié)議。
該項目基金總規(guī)模為100億元，首期規(guī)模20億元，國開城市發(fā)展基金、龍泉國投分別出資9.8億（49%）和10.2億（51%），將分批投入成熟的優(yōu)質(zhì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目，將農(nóng)民集中安置后，在農(nóng)村集體用地上進行商業(yè)開發(fā)。
龍泉驛項目區(qū)域總體8054畝，其中建設(shè)用地6196畝，2011年出讓底價基數(shù)為325萬元/畝。
韓世同表示：“首期資金進入作為一級開發(fā)成本，主要用于拆遷、征地，后期通過賣地收入補充收益。信托資金進入一級開發(fā)，只有在一些經(jīng)濟落后、地方政府融資比較困難地區(qū)，政府才會把土地出讓收益讓出來，土地活躍的地方政府不愿意做。”
根據(jù)項目收益預(yù)測，在土地出讓價格增長9%、12%時，該項目基金內(nèi)部收益（IRR）分別可達到41.4%、48.7%。當然，這都是建立在中國房地產(chǎn)美好預(yù)期的基礎(chǔ)之上的。
除了一級開發(fā)賣地的收益，項目基金還可以聯(lián)動二級開發(fā)。龍泉驛項目主要以汽車產(chǎn)業(yè)為發(fā)展目標，并向上游的創(chuàng)意設(shè)計、概念設(shè)計等汽車研發(fā)方向，向下游汽車銷售、汽車貿(mào)易、汽車娛樂等方向延伸。
國開城市發(fā)展基金董事長、國開金融總裁張旭光表示:“（龍泉驛項目）基金規(guī)劃3個階段，2010—2013年是起步期，通過若干個成熟的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減 掛鉤項目樹立品牌；2014—2017年是發(fā)展期，通過各種方式吸引社會資金參與，打造形成初具規(guī)模的生態(tài)小城鎮(zhèn)；2018—2022年是成熟期形成集城 市綜合開發(fā)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)物業(yè)運營管理與集約化生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)營等多個領(lǐng)域的城市開發(fā)綜合運營平臺，同時基金或其下屬的優(yōu)質(zhì)子公司將逐漸實現(xiàn)上市。”
在國開城市發(fā)展基金的種子項目池中，諸如龍泉驛項目的已啟動項目還有吉林哈達灣工業(yè)區(qū)搬遷改造項目、國開發(fā)展湖南“兩型”基金、昆明五里片區(qū)改造項目等共12個項目，即將啟動的項目共有5個，正在前期推動的項目38個。
民生銀行理財經(jīng)理向理財周報記者透露：“這個信托基金有政策傾斜，前期已啟動的項目主要集中在中西部地區(qū)的城市開發(fā)項目。”
對賭中國房地產(chǎn)未來，謹防地方融資平臺風(fēng)險
該信托基金的推介材料，對于20%-37%的投資者年化收益率的測算，是以中國土地出讓價格增長率為5%-12%為基礎(chǔ)的。
“與房價的穩(wěn)定不一樣，土地出讓價格波動特別大，增長的時候20%、30%都有，但也有下跌的時候，不能‘只見賊吃肉不見賊挨打’嘛。”上述人士向理財周報記者表示。
業(yè)內(nèi)人士表示，過去的幾年，土地價格大起大落，而國開城市發(fā)展基金的管理者卻只根據(jù)幾個已啟動項目暫時的走勢預(yù)測未來8年中國土地出讓價格的增長走勢，可謂收益對賭中國房地產(chǎn)的未來。
世聯(lián)地產(chǎn)(11.52,0.00,0.00%)數(shù) 據(jù)平臺顯示，2011年5月住宅用地樓面均價約為1200元/平，幾乎與2007年1月持平，土地價格相對四年前幾乎零增長；但是四年中土地價格波動十分 劇烈，2008年房地產(chǎn)政策調(diào)整，住宅用地樓面均價從2008年1月的近2200元/平跌到，2009年3月的800元/平左右，跌幅超過60%；而 2009年實行寬松貨幣政策，刺激投資，2009年9月住宅用地樓面均價回升超過2300元/平；在最近一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，住宅用地樓面均價最低跌至 2011年4月的900元/平左右。
對于未來的房地產(chǎn)市場，西南財大信托與理財研究所副所長李勇告訴理財周報記者：“今年房地產(chǎn)信托爆發(fā)后再度受限，在目前的調(diào)控周期中，房地產(chǎn)土地成交量下滑、商品房成交量萎縮，整個市場正處在下滑階段。”
“房地產(chǎn)市場走勢與國家宏觀政策密切相關(guān)，目前正處在政府換屆節(jié)點，未來長期的房地產(chǎn)政策存在很大的不確定性。”韓世同表示。
目前房地產(chǎn)融資和地方融資平臺比較困難、風(fēng)險較大。“在整體信貸偏緊的環(huán)境下，房地產(chǎn)從銀行渠道早已拿不到錢了，信托渠道四季度也收緊了，限購政策之下房 地產(chǎn)風(fēng)險開始顯現(xiàn)。” 上海某證券分析師向理財周報記者表示：“2009年的4萬億投資帶動的地方融資平臺風(fēng)險今年以來特別突出。”
據(jù)理財周報記者了解，在風(fēng)險控制設(shè)置上，國開城市發(fā)展基金國開金融的近50億自有資金信托資金退出，信托資金在兩年后可以由投資者選擇通過北京金融交易所 掛牌交易退出。盡管如此，該信托基金的推介材料以“土地出讓金作為收益來源”為噱頭，大肆宣揚產(chǎn)品的高收益，卻忽略了風(fēng)險提示，如土地出讓價格的波動。
