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2025年03月13日
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近日，中國(guó)人民銀行發(fā)布四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民對(duì)未來(lái)物價(jià)上漲預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期均出現(xiàn)大幅回落，房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選，而未來(lái)3個(gè)月中國(guó)居民有購(gòu)房意愿的比例接近歷史低點(diǎn)。
調(diào)控短時(shí)間不會(huì)放松
央行報(bào)告顯示，居民對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)感受變化不大，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛。
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在加快，目前中國(guó)居民投資渠道單一，而且存款負(fù)利率，將來(lái)房產(chǎn)對(duì)投資者仍具有足夠吸引力。不過(guò)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，可能是兩三年甚至三五年內(nèi)，中國(guó)房?jī)r(jià)都不再會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，投機(jī)需求相對(duì)減弱，但投資需求仍會(huì)存在。因此，房地產(chǎn)調(diào)控在近兩年內(nèi)估計(jì)仍不會(huì)放松，這有利于鞏固已有的調(diào)控成果。
在此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也再次明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。而對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到明顯調(diào)控效果的限購(gòu)政策將在2012年得以繼續(xù)執(zhí)行。在已實(shí)施限購(gòu)令的46個(gè)城市中，繼深圳、海口、福州、長(zhǎng)春、廣州和佛山等城市明確將實(shí)行后，北京、上海、廈門和青島也表態(tài)明年將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。
期盼房?jī)r(jià)大跌不現(xiàn)實(shí)
“市場(chǎng)不要幻想未來(lái)的調(diào)控會(huì)有所松動(dòng)，我們面臨的現(xiàn)實(shí)是政策可能還會(huì)‘做加法’。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)(博客)指出，由于明年房地產(chǎn)將繼續(xù)“深調(diào)”，整個(gè)行業(yè)所感受的溫度也將更低，市場(chǎng)可能面臨更加低迷的狀態(tài)，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的范圍更大，調(diào)整的幅度也會(huì)更大。隨著房?jī)r(jià)逐漸回調(diào)到位，需求將逐漸釋放，市場(chǎng)也會(huì)慢慢達(dá)到新的均衡。
董登新也對(duì)此觀點(diǎn)表示認(rèn)可。他認(rèn)為，在限貸、限購(gòu)、限價(jià)等政府直接干預(yù)與行政管制措施下，房市供求已在悄悄發(fā)生改變。商品房新開工面積減少，成交量減少，新增商品房數(shù)量減少，房市可能轉(zhuǎn)變成有價(jià)無(wú)市，這反而有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
在董登新看來(lái)，2012年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)居民所期盼幅度的大跌。因?yàn)椋绻袊?guó)房市真的下跌20%以上，則會(huì)直接打擊中國(guó)“市場(chǎng)信心”，也會(huì)打擊投資者信心。
董登新認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)過(guò)程中，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都需要信心。房地產(chǎn)已成為我國(guó)關(guān)聯(lián)度極高的支柱產(chǎn)業(yè)，它受打擊有多深，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受傷害的程度將有多重。因此，調(diào)控房市的目標(biāo)是長(zhǎng)期穩(wěn)定房市，而不是要在短時(shí)間內(nèi)打垮房?jī)r(jià)。
董登新強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)的合理性應(yīng)該表現(xiàn)為長(zhǎng)期“穩(wěn)定”或“滯脹”，而不是在短期內(nèi)的絕對(duì)下跌。而政府對(duì)房市的調(diào)控，將逐漸由行政手段轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)手段，比如，房產(chǎn)稅、房產(chǎn)類資本利得稅，這都是抑制房市過(guò)度投機(jī)和過(guò)度投資的有效杠桿。
調(diào)整后市場(chǎng)仍大有可為
事實(shí)上，盡管目前各地房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的回落，但是無(wú)論是剛性需求的購(gòu)房者，還是投資需求的炒房客，面對(duì)明年房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌的趨勢(shì)，都處在觀望之中。明年是否是買房的合適時(shí)機(jī)，房?jī)r(jià)能否降到合理價(jià)格，無(wú)疑成為民眾最為關(guān)心的問(wèn)題。
“在城市化不斷加速的過(guò)程中，在紙幣相對(duì)貶值的趨勢(shì)下，房產(chǎn)仍是居民比較穩(wěn)定有效的財(cái)富貯藏形式。”董登新表示，只要房?jī)r(jià)適度回落，就會(huì)產(chǎn)生買入意愿。總之，只要工業(yè)化和城市化沒(méi)有完成，人們對(duì)房產(chǎn)的追逐就不會(huì)停止，除非行政直接干預(yù)。
“不過(guò)，企圖將房?jī)r(jià)降至中低收入者都能買得起商品房，這是不現(xiàn)實(shí)的。”董登新表示，中低收入者主要靠保障性住房滿足居住需求，只有中高收入者才有能力投資房產(chǎn)。因此，中低收入者尤其是低收入者的剛性住房需求，只能依靠政府的保障性住房解決，而中高收入者對(duì)房產(chǎn)的投資需求則是有足夠彈性的。所以，中低收入者期望房?jī)r(jià)越跌越好，這種心情可以理解，但要想跌至他們都能買得起，這不太現(xiàn)實(shí)。
然而，對(duì)于房地產(chǎn)市 場(chǎng)的未來(lái)前景，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗對(duì)此依然看好。他認(rèn)為，中國(guó)2050年要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，農(nóng)村人口應(yīng)該降到20%以下才合理。根據(jù)人口 增長(zhǎng)速度，平均每年還要新轉(zhuǎn)移1600萬(wàn)人口到城市。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，還有這么多人要住房，只要房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序調(diào)整好，房地產(chǎn)是大有可為的。
