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2025年03月12日
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成都市中心和周邊地區(qū)房地產形勢再度火爆。
在成都市，我們經常可以看見這樣轟隆作響的建筑工地，和已經搬遷完畢等待爆破的陳舊樓區(qū)，根據成都市未來三年中心城區(qū)的一個危舊房改造計劃，在未來三年時間里成都市中心城區(qū)將實現770萬平方米的危舊房改造任務，涉及拆遷戶數達到9.7萬戶。
在某樓盤的銷售中心，開發(fā)商干脆直接把當初的定價遮擋起來，銷售人員告訴記者，現在起碼比以前貴了500、600元。
成都各大銀行集體違規(guī) 央行規(guī)定成一紙空文
漲價潮入侵二線城市 房價上演瘋狂行情
2008年成都樓市經受了地震和金融危機的雙重打擊，在一系列利好政策推動下，又恢復了往日的繁榮，漲價潮逐漸入侵二線城市，但經歷過一場虛驚的開發(fā)商并不能好了傷疤就忘了疼。
透過這次樓市的強勁反彈，我們應該對如何調控市場，更好的滿足老百姓的住房需求有更深入的思考，形成完整的管理體系。
從小陽春到紅五月，逾萬億的成交額已經把國內樓市推到了快速回暖的軌道上。這幾天，我們已經看到，北京、上海、杭州等一線城市恢復了2007年樓市最熱時的火爆，那么，二線城市有沒有跟進呢？今天我們再來看看四川成都。
2008年成都樓市經受了地震和金融危機的雙重打擊。在樓市回暖的過程中，這兩道傷口能不能愈合呢？
一起來看看。
房源供不應求，漲價勢在必行
為了了解成都樓市的最新情況，記者首先來到了位于成都市西部的金沙片區(qū)，這里云集了大量在售樓盤。然而讓記者沒有想到的是，這里的售樓人員講的最多的是：沒有房源了。一位售樓處小姐告訴記者甚至連樣板房都拆了賣了。
而除了金沙片區(qū)，記者隨后在對成都市中心城區(qū)以及東部、南部地區(qū)的一些在售樓盤的調查中，也同樣感受到了銷售的火爆。中海地產的一位銷售人員說：“周末的時候一天十幾、二十套是沒問題的，平時的時候七、八套也沒問題的”。6月20號才開盤的神仙樹大院當天就賣了80%多，剩下的這幾天又銷售了一些。7月20日他們還將推出一批新房源，但是現在交過定金排號的已經有好幾百人了。銷售人員說：“如果說你們想參加下批次，仍然建議你們排號”。
2009年春節(jié)聯歡晚會上，小品《不差錢》樂翻了全國觀眾，‘不差錢’也成為時下最流行的時尚語，而眼下2009年的成都樓市似乎也在上演著一場《不差錢》，今年1到6月，成都市中心城區(qū)商品房住宅銷售已達700萬平方米，這已經超過去年全年600萬平方米的銷售水平。根據成都市房管局對全市商品房銷售情況的統計，今年1~5月，成都市全市累計成交商品房1309萬平方米，比去年同期增長127%。成都遠大房地產開發(fā)有限責任公司營銷策劃部經理王鑫告訴記者，這樣的行情出乎他們的意料，今年半年的收入基本上超過了去年一年。在成交量火爆的支撐下，房價也呈現出了上升趨勢。這個位于中心城區(qū)的樓盤，房源已經所剩無幾，價格卻從年初的7000多飆升到了每平方米9000元。
記者注意到，在一些樓盤的銷售中心，開發(fā)商干脆直接把當初的定價遮擋起來，金沙某樓盤銷售人員告訴記者，現在起碼比以前貴了500、600。而即使是一些還沒有提價的樓盤，售樓人員也紛紛表示，漲價已經勢在必行了。
根據成都世家機構統計顯示，2008年成都整體市場價格較2007年明顯呈現下降趨勢。但進入2009年后開始止跌反彈，5月份商品住宅均價較1月已經有了13.4%的增幅，市場價格明顯回暖。成都世家機構實業(yè)有限公司董事、總經理郭漫舸說現在房價已經接近最高水平，只有幾十塊錢之差。
從2008年到2009年，成都樓市的大逆轉，也讓投資者體會到了冰火兩重天的感覺。投資者胡均說：“（2008年）我感覺我要做房奴了，沒有機會了，就是說（后悔）為什么在07年瘋漲的時候，我沒有把它處理掉”。但現在他卻后悔沒能多買一兩套。
政府積極“救市”，購房者熱情高漲
我們看到，2009年上半年的成都樓市成交可以用火爆來形容，這一輪樓市回暖大大出乎業(yè)界甚至購房者的意料。但是細細回味，這輪回暖其實是“意料之外，情理之中”。意料之外，是今天的火熱成交與去年下半年的冷清樓市相比恍若隔世；情理之中則與發(fā)動這輪回暖的政策和充足的資金息息相關。
在成都，記者見到了一對年輕夫婦崔力公和胡越。其實，早在2008年初，需有買房結婚的他們就已經開始看房，但是面對高企的房價，他們不得不選擇了持幣觀望。崔力說：“當時考慮到會不會有降的可能性，降的空間，然后才推遲了買的時間。然后再買的時候發(fā)生地震了，之后就基本上沒有考慮這些事情”。然而進入2009年以后，他們發(fā)現，沉寂了半年多的樓市又火了起來。迫于漲價的壓力，又有著強烈的自住需求，2009年6月，崔力公和胡越按揭買下了一套79平方米、總價60萬的兩居室。而在采訪中記者了解到，很多消費者都有著和他們同樣的購房考慮。一位鐘先生說：“因為去年的房價比較低嘛，可能也不知道什么見底，所以就一直沒有做決定，現在看來這個房價，逐步逐步的往上漲了，所以有點擔心，本來就需要換房，所以就比較迫切了這個愿望”。而在看房了解的過程中，崔力公和胡越認為，現在的確是購房的好時機，因為“四川這邊，優(yōu)惠條件挺多”。
崔力公和胡越所說的好時機，首先是指2008年底，為了抵御國際金融危機影響，刺激內需，中央對房地產行業(yè)調控政策的變化。首先是百日內五次降息，然后是減免稅費、放寬二套房限制，以及下調房貸首付比例及利率。對于他們來說，僅僅由于房貸首付比例及利率的下調，就能獲得很大一筆實惠。首付由原來的24萬降為12萬，這大大降低了購房的門檻；而以20年按揭、貸款總額48萬元計算，利息總額也節(jié)約了近16萬元。崔力公說：“畢竟能少一點就少一點，所以說有優(yōu)惠政策，肯定就要利用這個政策去讓自己這些，拿出來的錢少一些”。
而除此之外，成都市也走在了地方政府出面“救市”的前列。首先，購買90平方米(含90平方米)以下商品住房，政府會按購房款總額的1.5%給予購房補貼；購買90-144平方米(含144平方米)商品住房，按購房款總額的1%給予購房補貼；購買144-180平方米(含180平方米)商品住房，按購房款總額的0.5%給予購房補貼；其次，購買普通商品住房，按所交契稅的地方所得部分給予全額補貼；購買其他商品房和已辦房屋所有權證的存量住房，按所交契稅的地方所得部分給予50%補貼。最后，在2009年5月31日前購買商品住房的成都市納稅人，自購房之年起至2010年止所交個人所得稅（不包括銀行儲蓄存款利息個人所得稅）地方所得部分給予補貼，最高額度不超過10萬元。這些優(yōu)惠措施，讓崔力公又節(jié)省了近1萬5千元，這無疑加速了他們的購房抉擇，他認為：“錯過了這個優(yōu)惠的政策，明年就沒有了”。
記者注意到，5月25日以來成都市商品房成交量幾乎每天都保持在1000套以上，成為今年成都樓市“小陽春”以來的第二個黃金期。其中5月31日商品房日成交量達1574套，這一數據創(chuàng)造了今年以來成都商品房日成交量的頂峰。郭漫舸認為，一個重要原因就是5月31日是享受個稅地方補貼的最后時限，這對于有改善居住需求或投資需求的納稅大戶而言，無疑是重要的機會。
而除了著手推動本地購房者的熱情，對于外地購房者來說，成都也有著多項政策支持。比如成都市的購房入戶條件進一步放寬，只要在成都市購買商品住房（含二手房）面積在 70平方米以上，就可申請辦理本人、配偶、未成年子女的常住戶口。除此之外優(yōu)惠政策還涉及子女入學、財政補貼、稅收優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠、公積金貸款等多個方面。而這一系列的優(yōu)惠政策截止日期就在今年年底。胡越的母親在得知這些消息后，在他們小兩口買房后沒幾天，也從老家南充來成都買了一套房子，準備老兩口退休后過來居住。
根據成都市房產管理局公布數據顯示，今年1-5月，僅宜賓人在成都購房就達673套，超過了宜賓去年全年的購買量。除此之外，來自自貢、瀘州等市的川南片區(qū)及省外購房人群也呈快速上升趨勢。郭漫舸說：“ 今年，就是這個成都以外的戶籍人士，大概在最近的數據，我看了是40%多”。
動遷力度加大，加速房市復蘇
購房退稅、給補貼、辦戶口，這些房地產利好政策的確給成都房地產市場的繁榮帶來了不少的動力。
而采訪中，我們也發(fā)現，為了刺激房地產市場的快速復蘇，成都市又打出了一張托市牌，這就是加大動拆遷力度了，2009年以來成都動拆遷熱情空前高漲。
在成都市，我們經常可以看見這樣轟隆作響的建筑工地，和已經搬遷完畢等待爆破的陳舊樓區(qū)，根據成都市未來三年中心城區(qū)的一個危舊房改造計劃，在未來三年時間里成都市中心城區(qū)將實現770萬平方米的危舊房改造任務，涉及拆遷戶數達到9.7萬戶，那么今年也就是2009年的危改項目就達到63個，涉及的改造面積達到270萬平方米。
根據成都市房產管理局發(fā)布的《2008年工作總結及2009年工作要點》中指出，2009年，成都房地產相關部門的一個重要工作是“千方百計做好止滑工作”。而方法之一就是斥資150億元，全力參與中心城區(qū)的危舊房改造。成都房地產博客評論人張宇良說：“成都這個舊房改造，可以說是救市里頭的一個大手筆，在全國來說的話它都屬于是非常大手筆的一個事情”。
在采訪中記者了解到，目前成都動拆遷標準很高，所有補貼加在一起，每平方米都超過1萬元以上，而成都目前房價平均在5500元/平方米左右，也就是說動拆遷居民幾乎可以在2倍于原居住面積的情況下選擇商品房來購買。無論是一次性付款還是按揭貸款，可選擇余地都很大。 一位拆遷戶告訴記者，他60個平方的舊房得到了67萬的拆遷款，另外一位拆遷戶也說他得到了每平方一萬四左右的賠償。
2008年，成都市中心城區(qū)商品住宅銷售量約為600萬平方米。如果假設，今年近300萬動遷規(guī)模以1：1的比例進入商品房市場，則將消化掉去年近1/2的銷售指標。即便按照一半的購房需求來算，也是一個不小的規(guī)模。在21世紀不動產，記者了解到，事實上今年以來，進行著大面積舊城改造的成華區(qū)，就一直盤踞在主城區(qū)商品房成交量的榜首。21世紀不動產的舒寧告訴記者：“（現在）整個東片區(qū)的話，大概占到我們目前的業(yè)務量30%幾，那么以前它的量是非常低的，可能只占10%幾”。而拆遷是這個百分比提升的主要因素，他們的客戶群體中有80%左右都是拆遷戶。
不可否認，動拆遷可以直接帶來大量市中心地塊整理出來，吸引開發(fā)商對房地產市場重拾信心；另一方面也為商品房銷售帶來了一大批剛性需求。張宇良認為：“這個拆遷需求由于政府貨幣補貼這方面比較優(yōu)厚，他這個買房的，買房的能力相應就增高了。這個大規(guī)模的舊城改造如果說它作用的話，它對今年上半年樓市的回暖的話，它是起到了很大的作用，也做出很大貢獻”。
投機行為潛入市場，違規(guī)操作暗流涌動
看來，在各方推動下，成都的房地產市場迎來了一場明顯的復蘇。然而，在交投兩旺的行情背后，一些投資、投機甚至是違規(guī)操作也逐漸浮出水面。
在21世紀門店，銷售經理翟虹剛剛幫助一位深圳投資者蒲先生在成都投資了一套別墅。記者撥通了蒲先生的電話。 蒲先生說：“就是現在金融危機，在很多沿海的外向型企業(yè)做的也會遇到一些困難。但總體來講我覺得樓市受的影響不大，我覺得投資樓市來講，國家鼓勵，這個信號的，政策性的給我們一個信號，覺得樓市應該沒什么（問題）”。他告訴記者，今年以來銀行的天量信貸投放，使得通貨膨脹的預期十分強烈，股市又具有較大波動性和風險，投資樓市就成為像他一樣的很多資金持有者的首選，這讓他覺得“比較安全”。而選擇成都，蒲先生表示主要是對于未來成都房價上漲的信心。他說：“我們也跟上海或者是跟杭州這些城市做一個對比，相應來講覺得成都樓價的價位還是有空間”。
進入4、5月份的成都樓市，樂觀的行情，讓很多投資甚至投機者開始入場。郭漫舸告訴記者，有位上海投資者在成都比較高端的中海的一個盤，一天一口氣買了六套大戶型。另一位銷售人員也說：“最近的投資客戶真的很多，我一個（客戶）樓上樓下買了五套，當天來馬上下單的。他就是，他是成都一家企業(yè)的高管”。崔力公在買房的時候也看到一家重慶人專門驅車前來一口氣買了五套房。
在繁榮的樓市背后，銀行在房貸方面也打起了擦邊球，在采訪中記者發(fā)現，成都各大銀行幾乎集體松綁了二套房貸政策。記者詢問售樓小姐：“手里有一套房子現在這個貸款，能怎么辦？”對方表示：“這邊的話，可以兩成的，兩成7折，應該能幫你申請得到”。甚至有人說：“工商銀行你不用填任何申請，直接給你變成7折，只要符合達標，直接降。其他銀行都要去填申請，提供很多東西，只有他們不需要。除此之外，一些售樓人員還會幫投資者想辦法，讓他們輕松獲得購買第一套住房的優(yōu)惠政策，比如將向兩家銀行同時貸款各購買一套房子，這樣兩套都是按照首套房計算。
而根據央行和銀監(jiān)會的規(guī)定，對于已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應該隨套數增加而大幅度提高。然而，記者調查了成都10多個樓盤，了解到的情況卻是，購買第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率優(yōu)惠從7折到8.5折不等，沒有一家是執(zhí)行央行的規(guī)定。而與之相對應的是，根據成都當地媒體報道，截至今年5月底，成都地區(qū)18家中資銀行個貸余額為1255.73億元，較年初增長了24.28%，某國有銀行增幅甚至達到160％。
防止暴漲透支資源，尋求持續(xù)健康發(fā)展
我們看到，成都房地產市場的繁榮，既有剛性需求和政策優(yōu)惠的推動，但也有短期投機的炒作成分，還有部分銀行違規(guī)放貸，更給樓市炒作加了一把柴，那么，對于像成都這樣的二線城市而言，怎樣才能保證樓市的持續(xù)健康發(fā)展呢？
在成都，記者見到了四川大學不動產市場研究所所長吳豐。
吳教授告訴記者，2009年上半年，成都房地產開發(fā)投資在地方政府的需求推動下進入了活躍期，也直接刺激了家具、建筑、裝潢、鋼材等相關產業(yè)的需求。房地產行業(yè)的復蘇對成都經濟發(fā)展有著不可忽視的直接帶動作用。
吳豐說：“那么全國范圍看的話，房地產投資占固定資產投資比例大概只在20%的左右，但成都的話，一般都在30%到35%，也就說三分天下有其一了”。與此同時，吳豐告訴記者，成都的工業(yè)基礎相對比較薄弱，地方財政很大一部分依賴于廣義土地上相應的收入。房地產市場的復蘇對于增加地方財政的收入，穩(wěn)定當地區(qū)域經濟的發(fā)展有很大幫助。吳豐認為：“我們說一個城市要發(fā)展，那么它地方財政的因素非常重要，如果房地產行業(yè)持續(xù)的這種萎縮，那么也會帶來相應的這種影響”。
與此同時，吳豐也對目前成都房地產市場中出現的投資甚至投機現象，表示了一絲隱憂。他告訴記者：“在房價上漲這么一種背景上，以及在通脹預期這種背景下，我們看到這種投資以及投機的需求有了一個比較急劇的膨脹。又由于他的快速的大量的入市會比較急劇拉動房價整體上漲”。
而對于成都地方政府為應付房地產下滑而投入巨資進行大規(guī)模拆遷，在肯定其拉動效應的同時，也有不少業(yè)內人士表示了他們的擔心。張宇良說：“它在02年到06年的時候他有一個舊城改造，其中涉及到13萬戶，將近30多萬人口的這么一個改造。06年剛剛結束，而08年他又啟動這么一個，涉及到十幾萬戶人口，他其實把樓市的需求里頭拆遷需求已經人工的給催生了，以至于可能會造成未來樓市里頭拆遷需求就光這一部分需求的話，他會有一個斷檔或者是不足”。 吳豐也認為：“這個量我們說它又是不可持續(xù)的，那么所以說可能就會存在對今后房地產市場是一種透支，或者說發(fā)展商又會對這種市場預期產生一種偏差”。他認為，房地產市場的活躍應該以實體經濟復蘇為根基，如果樓市的暴漲成了喧賓奪主的效應，那么不僅復蘇難以持續(xù)，而且會因為資本品占用了過多社會資源，負面影響到實體經濟的復蘇前景，有可能得不償失，“就是說他可能不會流入這種實體經濟的，因為說看到這個（房地產）市場上可能成長更好，投資回報率更高，那么這樣會進一步影響我們實體經濟這么一種復蘇”。
對此，吳豐認為，無論是中央還是地方政府，在呵護房地產市場發(fā)展，確保其對經濟增長做出相應貢獻的同時，也應該在政策上及時做出一些調整，防范樓市在復蘇過程中存在的泡沫和風險，以確保房地產市場的健康復蘇和經濟的穩(wěn)定增長，他說：“實際上這種投資投機需求它都需要信貸政策這種相應的支撐，那么如果說在信貸政策方面我的觀點應該是什么？現在應該從嚴的執(zhí)行央行這種政策”。
舒寧表示：“我們希望整個市場的發(fā)展，應該是一個平穩(wěn)的，或者說健康的這么一個走勢，那么在這樣的一個情況下，可能這個行業(yè)才會有健康的發(fā)展”。
王鑫也表示：“如果是目前的一個平穩(wěn)的價格，能夠有一個平穩(wěn)的銷售速度的話，我們又何樂而不為呢？我們其實，很多的開發(fā)商，也經歷了一些大起大落，也希望追求一種平穩(wěn)，我想誰也不愿意在一個石頭上絆兩次”。
半小時觀察：有效調控房地產市場，充分滿足老百姓需求
正像王鑫所說的，誰都不想在一塊石頭上絆兩次跟頭。回顧2007年，樓市也是這樣一路飆升，房價地價都像坐在火箭上一飛沖天。然而，2008年下半年一場金融風暴襲來，樓市迅速跌入冰點，打折賣房還賣不動的情形歷歷在目。當時，很多房地產開發(fā)商尤其是一些資金規(guī)模不大的中小開發(fā)商一夜之間陷入了資金鏈緊張的困境。
雖然，為了拉動內需國家出臺了一系列利好政策，房地產業(yè)又恢復了往日的繁榮。但經歷過一場虛驚的開發(fā)商并不能好了傷疤就忘了疼。如果只是借著樓市的回暖，伺機炒作一把，而沒有在管理和資源整合上進一步作出調整，這輪樓市回暖就難以實現預期目標。畢竟，政府拉動經濟的努力，不僅僅在于經濟數字的好看，不在于一時的表面繁榮。保增長更長遠的目標是為中國經濟奠定下一個飛躍的起跳點。
追漲殺跌，大起大落，這是困擾國內樓市發(fā)展的老問題。從國內外的歷史經驗看，避免這樣的波動，保持樓市的平穩(wěn)發(fā)展，需要政府在制度設計、市場規(guī)劃、結構調整上全盤考慮，綜合完善。而不是靠簡單的幾條政策在水里按葫蘆。透過這次樓市的強勁反彈，我們應該對如何調控市場，更好的滿足老百姓的住房需求有更深入的思考，形成完整的管理體系。
