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2025年03月14日
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從2010年4月開始，針對房地產價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務院先后出臺了一系列房地產調控政策，對一些房價上漲過快、房價 水平過高的城市，實施了限貸、限購等調控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策；全國40多個城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地 和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬套保障房開工建設，以解決中低收 入群體的住房困難問題。總體來看，目前房地產調控已取得積極成效，突出表現在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制，市場交易量明顯下降；二是商品 房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是今年下半年以來，全國70個大中城市房價漲幅回落、 持平和價格環比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區房價出現下行趨勢；住宅地價上漲勢頭出現回落；三是住房供應結構明顯改善，保障性 住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產調控正朝著預期方向發展。
二、當前房地產調控處在關鍵時期，調控不能放松
在房地產調控成效初顯的同時，也必須看到，目前調控正處在關鍵時期，成果仍不穩固。
一是部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變。依據國際通行的房價收入比指標衡量，目前我國一線城市和部分二線城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力，部分城市房價仍需向合理水平進一步回歸。
二是促使房價反彈的因素依然存在。目前國內各項人民幣存款已經接近80萬億元，其中城鄉居民儲蓄存款接近34萬億元。由于國內投資渠道相對有 限，在通脹的背景下，各類資金更熱衷于投向房地產，將其作為資產保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調控，被迫離場的投機資金會 卷土重來，將引發房價的強烈反彈，進而再度加劇資產泡沫集聚的風險。近期，央行三年來首次下調法定存款準備金率，市場流動性緊張的狀況會有所改善。只要流 動性增加，就會有相當部分資金通過多種途徑流入房地產領域。在這種情況下，如果再放松調控，勢必有更多資金涌入房地產市場，造成房價反彈，增大通脹壓力， 使調控成果前功盡棄。
三是房地產資金過度聚集、對實體經濟形成“擠出效應”的基礎仍然存在。2003年以來，房地產市場快速發展，房價上漲過快，導致很多企業、機構 和個人紛紛利用各種資金投資房地產，通過投機炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅動下，大量資金抽離實體部門，向房地產領域過度集中，對實體經濟產生 “擠出效應”，使得在應對金融危機中艱難復蘇的實體經濟“失血”，給我國經濟的良性發展和實體經濟競爭力的提升帶來負面影響。目前，這種“擠出效應”的基 礎并未完全消除，一旦放松房地產調控，房價、地價出現反彈，必然會吸引更多的資金再次沖向房地產領域，造成泡沫進一步聚集，而實體經濟則會進一步萎縮。這 種資源的嚴重錯配，將給我國經濟發展、產業升級、技術創新帶來沖擊。
四是房地產行業調整尚未取得顯著進展。十幾年來，我國房地產行業發展很快，數量和規模迅速擴張。目前，國內房地產開發企業超過8萬家，但多數企 業自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高，行業秩序仍待治理和規范，行業調整尚未取得實質性進展。從發展階段 看，單純依賴數量擴張的空間已經不大，迫切需要逐步提高行業集中度，優化行業結構，轉變發展方式，提高行業競爭能力。
五是城市房價居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進程。我國經濟可持續發展要靠擴大內需，而內需最大的潛力在于城市化。房地產業與城市化發 展密切相關。如果房地產健康平穩發展，將成為城市化發展的重要動力，但如果房價在一個時期過快上漲，則將大幅提高城市化的門檻，提高生活和商務成本，增大 城市化的成本，影響城市功能的實現和競爭力的提升，影響農業人口向城市的有序轉移，并進而影響到經濟的可持續發展和城市居民生活質量的提高。
上述分析表明，當前調控正處在關鍵時期，應堅持調控不動搖。
