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2025年03月14日
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12月6日，國(guó)土資源部網(wǎng)站掛出題為《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)依法行政實(shí)現(xiàn)國(guó)土資源管理法治化的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出“進(jìn)一步完善建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度，逐步擴(kuò)大范圍、規(guī)范程序”。
《意見(jiàn)》共分30條，顯示的發(fā)布時(shí)間為2011年11月18日，“從發(fā)文之日起，本意見(jiàn)的有效期為10年”。
其中第14條寫(xiě)道，“要深入治理土地交易過(guò)程中串標(biāo)、設(shè)定限制條件和門(mén)檻、商業(yè)關(guān)聯(lián)交易等違法違規(guī)問(wèn)題”，積極推進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易和網(wǎng)上監(jiān)管。
人為門(mén)檻
可見(jiàn)的是，在有些城市的土地出讓過(guò)程中，出讓方會(huì)人為設(shè)置門(mén)檻。
“前一個(gè)星期，出讓地塊的底價(jià)還不知道，前三天才公布，根本來(lái)不及準(zhǔn)備。所以貓膩也多。”朗詩(shī)集團(tuán)投資部經(jīng)理黃曉鈴說(shuō)。
一位上市房企高管還提到，如果是內(nèi)定的話(huà)，開(kāi)發(fā)商報(bào)名直接就被勸退，要么就在招標(biāo)文件上動(dòng)手腳，讓你來(lái)不及報(bào)名。
此番國(guó)土資源部網(wǎng)站掛出的《意見(jiàn)》還特別提到，要“推進(jìn)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)和新設(shè)礦業(yè)權(quán)，深化土地和礦業(yè)權(quán)審批制度改革，嚴(yán)格實(shí)行審批接辦分離、網(wǎng)上報(bào)批、聯(lián)網(wǎng)審查、集體會(huì)審、限時(shí)辦結(jié)、結(jié)果公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督”。
黃曉鈴昨日稱(chēng)，目前上海、杭州、南京等大城市的土地出讓制度相對(duì)比較規(guī)范，而部分中西部城市則不太規(guī)范。
黃曉鈴舉例稱(chēng)，山西某市相關(guān)部門(mén)辦事效率比較低，從拿地到開(kāi)盤(pán)要三年，有些項(xiàng)目等不及，可能沒(méi)拿到預(yù)售許可證就開(kāi)始出售。拿到預(yù)售許可證后，價(jià)格可以再升回來(lái)。
黃曉鈴還提到，到部分城市拿地，開(kāi)發(fā)商前期就要介入，要付錢(qián)辦好拆遷，因?yàn)楹芏喑鲎尩貕K都不是凈地，“有的定向給你，有的不拍給你，另外補(bǔ)一塊地作為拆遷費(fèi)償還給你。”
出讓后監(jiān)管收緊
不僅僅是出讓前，對(duì)于土地出讓后的監(jiān)管，此番《意見(jiàn)》也有提及：“建設(shè)用地出讓后，必須依法管控，不得擅自調(diào)整修改容積率指標(biāo)等土地出讓條件；依法改變土地用途和調(diào)整容積率指標(biāo)的，應(yīng)依法按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。”
據(jù)黃曉鈴介紹，在部分城市出現(xiàn)的土地出讓違規(guī)行為中，改變出讓用途較為常見(jiàn)。比如，工業(yè)園區(qū)的用地開(kāi)發(fā)出大量的住宅。
“地方政府自己的地盤(pán)自己說(shuō)了算。”一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
此前，部分城市土地出讓中，更改容積率也并不少見(jiàn)。“和當(dāng)?shù)匾?guī)土局說(shuō)一句就好了。比如某公司曾拿到一塊動(dòng)遷安置房地塊，但實(shí)在沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)，政府就把安置房改成商品房，然后拿出售款付安置費(fèi)。”前述上市房企高管說(shuō)。
銀億集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王士章昨日稱(chēng)，上海幾乎沒(méi)發(fā)生過(guò)擅自更改容積率的事，原則上更改要以樓板價(jià)補(bǔ)償。
“沒(méi)有提到具體處罰措施的法規(guī)就是虛的。”有開(kāi)發(fā)商這樣評(píng)價(jià)《意見(jiàn)》。
