廣州多個開發(fā)商囤地 半數(shù)地王未上市
時間：2011-12-01 15:39:34
來源：中國經(jīng)濟(jì)新聞
《經(jīng)濟(jì)半小時》繼續(xù)關(guān)注地王，也就是高價地塊的命運(yùn)。對于地王這個詞，房地產(chǎn)業(yè)界一直有各種不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)，這次調(diào)查的地王，指的是樓面地價曾刷新過當(dāng)年所在區(qū)域的最高值，或者總價曾創(chuàng)下當(dāng)年所在區(qū)域土地出讓歷史上的新高位。在廣州，被人們稱作地王的高價地塊較多，隨著日益逼近的“地產(chǎn)寒冬”，廣州地王的情況現(xiàn)在如何呢？
廣州2004年規(guī)劃的白云新城，以原廣州白云機(jī)場為核心，總占地12.82平方公里，這里定位要成為“廣州市的副中心”、未來廣州城北的新文化中心。雖然還處于規(guī)劃開發(fā)階段，但是2010年底，這里一下產(chǎn)生了三塊“地王”，轟動一時
保利(地產(chǎn)公司)在白云新城的那塊地，面積是1.9萬平方米，2010年12月，它的拍賣成交價格是11個億，樓面價格每平方米超過了兩萬元，創(chuàng)下了廣州樓面價格的新高，時間過去將近一年多，但那里依然是荒草叢生，看不到動工的跡象。
這一地段包括三處地塊，也就是三家“地王”。其中兩塊屬于保利地產(chǎn)，2010年12月16號，由保利地產(chǎn)先后以總價24億元和11億元競下，成交樓面地價達(dá)到約19632元/平方米和20605元/平方米，溢價率達(dá)300%，不但刷新了廣州樓市的紀(jì)錄，更超過了珠江新城的地價。但是，昔日風(fēng)光過后，那里已是一片靜悄悄。時間已經(jīng)過去快一年了，那里圍墻大門緊鎖，只能看到離進(jìn)出大門很遠(yuǎn)的簡易工房、停在空地上的兩三臺挖掘機(jī)，四周是長滿青草的小山坡。繞場一周看不到施工人員。根據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》，“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)”。那么現(xiàn)在距離出讓滿一年只有半個多月時間，這塊土地是否會開工呢？保利地產(chǎn)拒絕了記者的采訪。廣州市國土部門則給出了這樣的答復(fù)。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波說，一般一年內(nèi)必須要動工開發(fā)，如果項(xiàng)目的規(guī)模涉及幾萬方，一般要求三年竣工。動工以后的開盤時間沒有明確規(guī)定，如果取得了國土證，具備了預(yù)售，可以申請預(yù)售許可，但沒有特別約定。
黃文波說，由于現(xiàn)在距保利地產(chǎn)拿到這兩塊土地還沒有正式滿一年，現(xiàn)在管理部門對這兩塊地王還只能持觀望態(tài)度。一些業(yè)內(nèi)人士則告訴記者，現(xiàn)在看，當(dāng)初保利拿地的價格確實(shí)過高。
廣州維森置業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理張維倫告訴記者，行業(yè)內(nèi)有個指標(biāo)叫做樓面地價售價比，如果樓面地價售價比在30%之內(nèi)，那就是一個相對合理的樓面地價，不管它是五千元，還是一萬還是兩萬元，但是如果這個比超過了50%，可能就有泡沫，換句話講，以這樣的樓面地價拿出來的樓盤，開發(fā)很可能是虧本。
張維倫，廣州維森置業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理，在房地產(chǎn)市場從業(yè)十幾年，對廣州“地王”有比較深入的了解。他整理的公開資料顯示，從2005年至今，廣州土地出讓市場先后共出現(xiàn)過52塊“地王”共670多萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)1200多萬平方米，交易金額高達(dá)705.55億元。2005年只有4塊地王，2007年也就是金融危機(jī)前迅速攀升到頂峰，達(dá)到26塊，2008年降到2塊，2010年又恢復(fù)到9塊。張維倫說，保利地產(chǎn)拿下這塊地王時，樓面地價就已超過了當(dāng)時周邊樓盤的售價。
張維倫說，保利(地產(chǎn)公司)當(dāng)初拿那塊地周邊樓盤價格最高不超過一萬七千元，而樓面地價卻到了兩萬元，售價至少是三萬元以上，所以保利地產(chǎn)公司拿下之后，也不會急于開發(fā)。
記者的進(jìn)一步調(diào)查也證實(shí)了張維倫的說法，保利地產(chǎn)的“地王”在白云新城，周邊還處在開發(fā)期，附近也沒有建好的樓盤，以距它兩公里遠(yuǎn)的高端樓盤頤和上院、頤和莊園為例，2010年時每平方米均價分別是20381元和11233元，最貴售價也沒有達(dá)到“保利”當(dāng)時拿地的樓面地價。保利這塊新“地王”正是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“面粉比面包貴”的樣板。事實(shí)上，保利在廣州，已不是第一次成為地王。
2009年7月27日《經(jīng)濟(jì)半小時》節(jié)目中提到，2007年9月11日，保利地產(chǎn)以樓面地價每平方米8769元和8112元的高昂價格，拿下了白云區(qū)金沙洲的兩塊土地，成為地王。與這兩塊地王一墻之隔的是恒大地產(chǎn)正在銷售的御景半島小區(qū)。那里緊鄰珠江，建筑從外觀看起來非常豪華。
御景半島如此豪華的建筑也僅僅是9000元的售價，2008年市場不好的時候甚至還賣到8000多元帶裝修。而保利的地王僅地價就已經(jīng)8000多元，如果算上建筑成本和利潤，在價格上顯然沒有任何優(yōu)勢。兩年時間過去了，該區(qū)域的房價早已不是8000、9000的價格了。那么，保利地產(chǎn)這塊“地王”現(xiàn)在的房價如何呢？
保利西海岸項(xiàng)目的售樓處銷售人員介紹說，現(xiàn)在保利西海岸小區(qū)的價格一般1萬7千元/平方米，低一點(diǎn)的1萬4千元/平方米。
近兩年，隨著房地產(chǎn)行情一路上漲，該區(qū)域的房價也節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)在與保利西海岸一墻之隔的恒大地產(chǎn)御景半島小區(qū)，2010年下半年售價最高賣到每平方米1萬6千元，隨即在調(diào)控背景下，穩(wěn)定在均價每平方米一萬2千元左右。保利地產(chǎn)等了差不多4年的時間，終于以期望的價格開盤迎客。只是不知道，這一次，白云新區(qū)這塊“地王”要等多少年才能達(dá)到期望的價格。
廣州維森置業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理張維倫說，房地產(chǎn)開發(fā)商有足夠的資金拍下這塊地，又能夠把這塊地抵押給銀行貸款，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商也沒有動力去開發(fā)。
開發(fā)商另辟奇徑，應(yīng)對國家規(guī)定
以時間換空間，囤地等待升值是開發(fā)商消化高價地的重要手段。所以，很多開發(fā)商在拿到土地之后并不急于開發(fā)。1999年，國土資源部頒布的《閑置土地處理辦法》規(guī)定，對超過出讓合同約定，動工開發(fā)日期滿一年尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)。廣州眾多開發(fā)商想出了很多辦法來應(yīng)對新規(guī)。
2007年9月17日，廣東中萊投資有限公司，以44億多元的價格，拍下了位于蘿崗區(qū)廣汕公路大觀路交匯處東南側(cè)的那塊地，到2009年7月一直閑置。2009年8月，廣州市國土資源和房屋管理局對包括這塊地在內(nèi)的諸多閑置土地進(jìn)行了處置。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波表示，廣州在查處閑置土地這塊的力度是非常大的，從1997年到現(xiàn)在已經(jīng)收會了26平方公里的閑置土地，閑置費(fèi)收了兩個多億了。像員村街馬場地塊夠大的，在2009年已經(jīng)收回來了。
2009年，廣州24塊曬太陽的“地王”中，包括廣東中萊在內(nèi)有5塊被收回，監(jiān)管部門沒收廣東中萊8000萬押金、解除土地出讓合同，收回這塊土地。2009年10月，這塊地的大部份被重新拍賣，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司以樓面地價7074元/平方米獲得，這一次，雅居樂地產(chǎn)超過了中萊投資的樓面價成為新“地王”開發(fā)商。那么，這個二度“地王”現(xiàn)在情況怎樣了呢？
一位工地保安說，今年才開工三個月，預(yù)計(jì)明年竣工開盤，價格等具體不清楚。工地現(xiàn)場雖然在動工，但是工人不多，大門口看不到施工告示牌，順著工地道路往里走2、300米，到第二個工地時，才發(fā)現(xiàn)施工告示牌，但上面只寫著2011年，具體月份、日期、安全生產(chǎn)多少天一欄，完全是空白。 隨后，記者和雅居樂地產(chǎn)控股有限公司的一名負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系。
雅居樂地產(chǎn)控股有限公司負(fù)責(zé)人也透露，不清楚什么時候竣工、開盤也沒具體時間，前年拿的地，要請示上面老總。
與這種分期建房策略不同的是，有些被收回再拍賣的“地王”，又是另一種做法。位于白云區(qū)金沙洲的“地王”，占地面積9萬4千多平方米，2007年9月，深圳市鴻榮源地產(chǎn)以總價21億元拍到，樓面地價7935元/平方米，后因遲遲未開發(fā)，同中萊地產(chǎn)一起被退地，2010年11月，同樣被深業(yè)南方地產(chǎn)以22.1億元，以更高的樓面地價8351元/平方米的拍賣成交價獲得。那么，這塊地現(xiàn)在的情況又怎樣呢？
廣州白云區(qū)金沙洲地塊施工工地負(fù)責(zé)人說，上個月才開始動工，要到明年年中才能完工，價格和保利差不多，1萬多一平米。
現(xiàn)場運(yùn)石塊沙土的卡車在工地穿梭，遠(yuǎn)處挖掘機(jī)在忙著挖土填坑，整個工地還處在剛開始打地基、做基礎(chǔ)的動工階段。
還有的“地王”，雖然開發(fā)商一直沒變，但也是拖到期限將至才開工。以珠江新城的地為例，占地面積6349平方米， 2009年6月，越秀地產(chǎn)以總價3.45億元、樓面地價15324元/平方米拍賣成交拿下的“地王”，直到2011年兩年期限快到才開工。
記者隨后向旁邊的一家房屋中介公司了解了周邊樓市的行情。中介公司工作人員告訴記者，珠江新城沒有一手房，只有二手房，像中海觀園的二手房要賣到3萬7、8，低一點(diǎn)的也要2萬5、6。
廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎說，對開發(fā)商來講，第一種希望調(diào)控結(jié)束以后，再進(jìn)行開發(fā)，這是一種拖延政策。第二種就是跟政府周旋，無論是要求拖緩交土地出讓款、改規(guī)劃等都是一種拖延的手段。第三種就是輕度開發(fā)或者挖坑待建，或者是小打小鬧有一點(diǎn)動作，搞出點(diǎn)似是而非的東西，并不是真的開發(fā)。
《新快報(bào)》房地產(chǎn)記者李琳說，現(xiàn)在大多數(shù)還是在做基坑，在做一些前期的建設(shè)，經(jīng)過前面幾輪房地產(chǎn)的起起落落，可能房地產(chǎn)商的心態(tài)也變了，覺得熬過一陣子冬天過了，就有春天。但對未來誰也無法準(zhǔn)確的預(yù)測，從這個角度來說也有一點(diǎn)賭的感覺，這種博弈的心態(tài)是有的。
除了拖延等待，還有的地王采取了更隱蔽的方式。一塊“地王”被稱為所謂“中國十大超級豪宅榜首”所在地。位于廣州白云區(qū)白云大道附近、占地面積15萬多平方米，2005年6月，廣東中鼎集團(tuán)如同半路殺出的黑馬，一舉擊敗保利、恒大、時代地產(chǎn)等房地產(chǎn)商，以5億元拍賣成交價奪得這塊地，名噪一時。樓面地價為3300元/平方米，并由此帶動了廣州土地拍賣的一股“地王”風(fēng)氣。時隔6年后，房子建得怎樣，銷售情況如何呢？記者一路打聽，但剛到大一山莊門口就被保安攔了下來。
廣州大一山莊保安強(qiáng)調(diào)，沒有預(yù)約的話不讓看，要有一千萬元的資產(chǎn)才可以看，現(xiàn)在沒有賣出。
在大嶼山莊接待預(yù)約單上面有這樣一句話，預(yù)約申請客戶須提供500萬以上的資金證明或者1000萬以上的資產(chǎn)證明。也就是說你必須提供500萬以上的資金或者1000萬以上的資產(chǎn)，你才有資格預(yù)約看房，那么大一山莊是什么樣的房產(chǎn)，它的銷售情況又如何呢？
據(jù)銷售人員說，最低6千萬元一套，現(xiàn)在賣了6套了。
事實(shí)果真如此嗎？記者登陸廣州市房管部門相關(guān)網(wǎng)站搜索后發(fā)現(xiàn)，上面只有大一山莊預(yù)售房的信息，但在網(wǎng)簽一欄全部為零，早在2005年，廣東省相關(guān)條例就規(guī)定，買賣房屋必須先經(jīng)過網(wǎng)簽才能購房，也就是說，從網(wǎng)簽為零這個信息上可以看出，大一山莊6年來，至今也沒有賣出一套所謂的超級豪宅。由于大一山莊項(xiàng)目地段位置較好，目前該地塊的地價市值已較五年前拍賣價翻了5倍。也就是說，僅土地增值就掙了20億。
廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎表示，地王只能走高端路線，地價占到整個開發(fā)成本的30%-50%，有的還要更高。現(xiàn)在廣州還有天價樓，基本上沒有一套賣出去，也在白云新城附近，但是它請?jiān)付笞∫操u不出去，也沒有首位，因?yàn)榍皝碣徺I者都是少數(shù)群體，比如說每一棟別墅都是幾千萬，只能是針對少數(shù)群體，所以它也不著急，有一家算一家。
房地產(chǎn)商繼續(xù)蟄伏，待樓市回暖
有媒體報(bào)道說，從2005年起，廣州土地拍賣屢創(chuàng)新高，誕生第一塊地王，到現(xiàn)在，民間稱之為地王的地塊超過50個，其中有將近一半沒有上市銷售，也就是說大量房地產(chǎn)商還在繼續(xù)蟄伏，他們堅(jiān)持等待，目的又是什么呢？
與之前跑馬圈地、瘋狂拿地不同，記者了解到2011年廣州土地拍賣市場遭遇寒流。雖然中心區(qū)房價仍然堅(jiān)挺，越秀區(qū)樓價8月同比飆漲44%。但9月，最大一次土地出讓現(xiàn)場“零舉牌”，9幅地塊中8幅底價成交。11月，原本預(yù)計(jì)出讓的18幅土地也僅有6宗拍出，拍出土地也是以底價成交。今年1到9月，廣州市本級土地出讓金收入144.5億元，僅完成年度計(jì)劃502.5億元的28.8%，預(yù)計(jì)全年減收103.5億元。
廣州維森置業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理張維倫說，所以就導(dǎo)致了一個結(jié)果：開發(fā)商綁架了所有人，也綁架了政府。你調(diào)控我就不拍地，綁架了銀行，要死也是銀行先死，開發(fā)商后死，綁架了消費(fèi)者，不降價消費(fèi)者也沒有地方去買樓，所以要破所謂開發(fā)商綁架政府，要破開發(fā)商盲目地拿“地王”，這兩個是同樣的問題，可能有另外一個方法，就是由一條腿走路，變成兩條腿走路或者三條腿走路。在開發(fā)商綁架政府和政府博弈的時候，也會有新的解放軍，一個是政府自救我建保障房，另外一個就是房產(chǎn)基金異軍突起，尤其在今年，有大量的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)，它們不是傳統(tǒng)的開發(fā)商，它們會來競拍土地。
廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎說，地方政府對土地有比較大的依賴，比如廣州一般性預(yù)算收入是800多億，但土地財(cái)政收入有400多億，比重大，就可以知道它的依賴性有多大。
數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，廣州市今年8.5萬套保障房籌建任務(wù)已全部完成，總共籌建保障房89174套，完成年度目標(biāo)任務(wù)的105%，用于廉租房資金47億元，創(chuàng)歷史最高，張維倫建議，加大保障房建設(shè)力度是破解開發(fā)商盲目拿地的途徑之一。對于目前基本處于閑置狀態(tài)的地王，業(yè)內(nèi)人士指出，導(dǎo)致這一狀況的原因較多，但主要，是房地產(chǎn)商資金存在問題。以保利地產(chǎn)為例，張維倫指出，從保利地產(chǎn)今年三季度的公告可以看出，現(xiàn)金流出比現(xiàn)金流入要多六十六億七千三百七十萬元，比去年同期增長74.44%，每股經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額是負(fù)的1.12元每股，去年同期增長80.39%。
廣州維森置業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理張維倫說，從這兩個指標(biāo)可以很清晰地看出，在今年宏觀調(diào)控的壓力下，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售受到很大的影響，另外他們的支出比如土地款、銀行貸款、施工隊(duì)的工程款，這些還是在按照計(jì)劃支出的，同時銷售又沒有辦法很快地有回款，所以就會產(chǎn)生所謂的現(xiàn)金流量凈流出比凈流入多，而且同比增長幅度很大，這個情況不光是保利一家，包括萬科、金地，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都呈現(xiàn)出很清晰的態(tài)勢。
喧囂過后，地王歸宿何在，未來樓市的走向、前景又會如何呢？
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說，整個市場的態(tài)勢還是存在量穩(wěn)價跌這種狀態(tài)，在這種情況下，成交的價格如果出現(xiàn)10%到15%整體的下降，政策有可能逐步放松，但是不會像2009年那樣一下子放開整個市場。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波認(rèn)為，要做到穩(wěn)中有降，市場的穩(wěn)定永遠(yuǎn)是第一位的，這個“穩(wěn)”主要是為了防止出現(xiàn)房價大起大落引發(fā)的各種問題，像項(xiàng)目的亂為，業(yè)主收不了樓，拿不到房產(chǎn)證，工程隊(duì)拿到工程款，銀行壞賬等等這些問題，這個是明年要注意的問題。
廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎說，從國家的調(diào)整政策來看，樓市的發(fā)展趨向在兩三年之內(nèi)都會持續(xù)，可以看到的就是限購令，根據(jù)有關(guān)部門的表態(tài)，要對接個人的信息采集的體系完成，要等到2013年公安部正式停用的身份證，這樣全國聯(lián)網(wǎng)的信息系統(tǒng)才可能建成，所以限購令有可能持續(xù)到2013年左右，可能對樓市形成長期的壓力。
半小時觀察：擺脫土地財(cái)政，打消地王暴利
北京、上海、廣州三地的房地產(chǎn)價格走勢，對全國房地產(chǎn)價格的變化，會起到重要的示范作用?？梢哉f，這三個一線城市是全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。而到目前，廣州市已經(jīng)通過拍賣市場供應(yīng)的住宅開發(fā)項(xiàng)目中，沒有上市銷售的存量面積，已經(jīng)接近廣州一年的住宅面積成交量。由此可見房地產(chǎn)市場交易的冷清程度。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是開發(fā)企業(yè)用手中存有的大量土地，來博弈地方政府的政策，期待市場回暖。所以，保障房的建設(shè)進(jìn)程和分配，會直接關(guān)系到整個市場的價格預(yù)期。同時，中央和地方政府的調(diào)控決心，也將會給市場更明確的信號。只有擺脫土地財(cái)政，才能真正讓地王打消暴利的幻想。
