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2025年03月14日
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８００畝地“失蹤”
村民稱“不知情”
一見到記者，任昌述、魏云忠等觀音村群眾就圍上來。據村民介紹，觀音村位于國家重點風景名勝區重慶市金佛山東坡，“一片叫馬水趟的８００畝土地一直是村民的，現在卻發現它屬于‘馬腦城房地產開發公司’，而且從２００３年就被占了，村民對此卻不知情。”
“群眾是怎么發現土地被開發商占有的？”面對提問，魏云忠等村民回答說：“前幾年村里年輕人都在外面打工，很多土地撂荒，這幾年國家免了農業稅費、發了種糧補貼，本地就業環境也好了，大家紛紛返鄉復墾田地，這才發現８００畝土地沒了。”
那么，土地又是怎么“失蹤”的呢？
任昌述說，為弄清真相，村民初步調查發現，２００２年，南川區國土局下屬的國土整治中心，提出對村里８００畝土地進行“集中整理”。然而２００３年，該 中心卻在村民毫不知情的情況下，直接將整治好的土地以３５萬元的價格，轉包給了時任南川畜牧局高級畜牧師的姚福吉，期限是５０年。承包方雖名為姚福吉，實 際上的經營者卻是馬腦城房地產開發公司。
“當初南川區土地整治中心是否付給村民租地費了？”對此，任昌述回答說：“村民一分錢沒見，當時也不知道。”一些村民表示，據說是鎮上主持簽的協議，８００畝地５０年租費只有３．５萬元，每畝地每年不到１元錢。
針對村民的反映，三泉鎮副鎮長蔣莉坦陳：“當時確實有３．５萬元的租地費，但由鎮里抵扣了村民所欠的提留款。”她向記者出示了２００２年南川土地整治中心與三泉鎮觀音村第一和第八農業社簽訂的《集體荒蕪土地和荒山承包經營協議》，證實了相關內容。
然而，觀音村不少村民表示：“村民根本不知道這個協議。”任昌述、魏云忠等人表示，按照國家有關法規，轉包集體土地，應該經村民大會表決，但廣大村民根本不知情，這樣暗箱操作的協議是無效的。
農用地建“別墅”
群眾吁請“還地”
為求證群眾反映的問題，記者找到２００３年南川區土地整治中心與姚福吉簽訂的《三泉鎮馬水趟土地轉包合同》，合同顯示：為了發揮土地效益，更好地進行生 產和集約化經營，甲方（南川土地整治中心）、乙方（姚福吉）就土地轉包一事，經三泉鎮人民政府同意達成協議。其中規定土地用途為綜合性農業開發（種植業、 養殖業、觀光農業等）。
“先不說村民不知情，單說說明明是搞農業開發，現在為什么建成‘別墅’？明明是姚福吉個人承包的土地，為什么卻在馬腦城房地產開發公司手里？”魏云忠等群眾質疑說，“別墅”已于一年前建好，但因為村民反對一直無人居住。
記者隨后來到村民所說的“別墅”前，發現已蓋成兩棟乳白色的獨立式三層樓房，面對青山，視野開闊，樓前平坦的院壩里，土地已被翻整，種植了草坪。與“別墅”相呼應，兩座木質仿古涼亭十分醒目。
對此，馬腦城房地產開發公司董事長楊成曦解釋說：“那兩棟不是別墅，而是農業管理用房，本準備開辦‘農家樂’，因為村民反對，項目已停下了。”
楊成曦承認，當年是他出資委托姚福吉與區國土局土地整治中心簽訂了轉包協議。２００３年曾與三泉鎮政府商議，用這塊地搞“農家樂”、草牧場和農產品交易市場等項目，但因種種原因沒搞起來。
為平息觀音村群眾的不滿，據蔣莉介紹，經過鎮政府出面協調，馬腦城公司同意出資５０萬元用于改善當地農戶的基礎設施，另外，區國土局土地整治中心轉包土地的３５萬元也退還給觀音村集體，隨時可以返還給農民，但村民仍不答應，堅持要求“還我土地”。
農民權益不可“代行”
土地“變性”急需規范
針對觀音村農民反映８００畝地“失蹤”問題，中國農村經濟法研究會副會長、西南政法大學副校長劉俊表示，因為農村土地涉及農民的生存保障問題，國家相關法規嚴格保護農民土地承包權益，隨意或私下將農民土地“變性”謀利，必須糾正。
我國土地管理法等明確規定，非本村集體人員承包土地的，要經過2/3以上村民簽字同意。承包方如果轉租土地，也必須經過2/3以上村民簽字同意。“這好比租房者如果將房屋轉租，必須經過房東同意一樣。”
對照觀音村土地事件，開發商轉租農民８００畝土地，僅僅征得鎮政府同意、只有村小組（社）的蓋章，顯然是不行的，必須召開村民大會多數人同意簽字才合法。
劉俊等專家還指出，由當地政府主導的觀音村８００畝土地轉包合同中，規定期限為５０年，這種合同是無效的。物權法明確規定土地“流轉的期限不得超過承包期的剩余期限”，而當時我國土地承包期最長也僅為３０年。
“不管群眾知情不知情，觀音村的８００畝土地被轉租時，約定用途為農業開發，隨意改變用途甚至蓋樓都是違規的。”劉俊說。
近年來全國農村土地糾紛呈多發態勢，大多涉及違規改變土地性質和農業用途。對此，中國城郊經濟研究會名譽會長包永江說，承包方“以農業開發為名頭、以種糧收益為補償標準”租賃農民土地，但卻搞了房地產等商業性開發，通過土地“變性”將農民的收益切除，此風決不可長。
