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2025年03月14日
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從大學里的數學教師，到政府部門智囊，再到地產開發商，卓越集團總裁李曉平完成了生命中最為重要的三次選擇,在其治理下，卓越集團2009年在深圳CBD的商廈銷售面積，已超過2008年深圳寫字樓銷售面積的總和，并擁有深圳CBD之王的美譽。
李曉平說，戰略選擇造就了今
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商住并舉
經濟觀察報：卓越地產是如何定位的？
李曉平：應該說市場定位決定了卓越的今天。就目前來看，國內絕大部分開發商都是以住宅為主，也有一些企業專門從事商業地產，比如說大連萬達，盡管也有一部分住宅業務，實際上是為商業服務。卓越兩邊都不靠，但在選擇上相對靠近商業。
嚴格意義上講，卓越走的是綜合開發模式，是一個綜合的房地產公司，在住宅上，高層、別墅、疊拼、大型社區甚至是郊區城市豪宅，卓越都有；在商業地產上，從街鋪、主題購物中心到大型的ShoppingMall，再到寫字樓和商務綜合體卓越也都有。
商業和住宅同時構成利潤的主要部分，這既不像以商業為主的萬達，也不像以住宅為基本的萬科，在利潤的來源上，住宅和商業各自貢獻著將近50%的份額。
經濟觀察報：卓越在商業地產上的優勢是什么？
李曉平：在商業地產上，卓越的選擇是一、二線城市的核心區域，我們不會在很偏的地方建設大型的購物中心，這不是卓越的強項。
在CBD的開發中，卓越已經有了成熟的商業模式，不管是市場還是地方政府都比較接受。另外一個競爭優勢是卓越對戰略的選擇，跟新進入企業比，卓越已有的經驗還是比較重要的。
經濟觀察報：相比以往，卓越在商業地產的開發模式上有無變化？
李曉平：以前是開發了賣，現在基本不賣了，持有并經營。如果單純是賣，跟住宅的差別就不是很大。
避開招拍掛
經濟觀察報：卓越如何理解土地的價值？
李曉平：拿地是戰略選擇的問題，在房地產從拿地到銷售的整個價值鏈里面，大部分的價值是前端。經過十幾年的發展，房地產行業的競爭已經比較充分，因此，在同樣的地區，用同類型的代理公司，銷售同樣的產品，價格不會有很大的差異。所以能不能獲得相對高的溢價，拿地很重要。
土地的潛質是由企業的眼光和客戶群來決定的，不同企業對土地的定位不一樣，同樣一塊地，有的企業只能做低檔的商品房，有的企業卻能做豪宅。比如，星河灣在很郊區的地方也能做出超級豪宅并銷售一空，這就是它們的溢價能力。另外就是有沒有合適的產品滿足你對定位的需求，這是前期的設計能力，對設計的理解。這些都是以土地為載體的。
經濟觀察報：卓越在深圳最核心的區域擁有大量的優質土地，這是如何做到的？
李曉平：從戰略的眼光來看，卓越是提前去拿地，看的是未來。因此等到兩、三年后開發完畢再來看，地價已經比較便宜了。這種拿地方式是要付出代價的，卓越損失了最初兩三年的發展速度，這兩三年卓越的規模沒有做大。當然，好處也是顯而易見的，那就是卓越發展還是比較穩健，銷售比較好，利潤率也比較高。
經濟觀察報：卓越基本不走招拍掛，如何拿到土地？
李曉平：卓越現有的土地儲備中，收購的地占到50%左右，和政府的一級開發合作拿到的地也占到了50%。
卓越確實不太走招拍掛途徑，但可以通過股權收購拿地，現在大部分公司拿地的方式都是股權收購，只是近年來地王頻出，才把招拍掛的問題凸顯出來。有些公司早期拿了很多地，但沒有能力開發，我們通過收購的方式拿過來開發，這個方式是可行的。
經濟觀察報：通過協議拿地是不是經常會遇到一些歷史遺留問題？
李曉平：確實會遇到一些問題，這種地往往有一個問題，涉及到拆遷和一些歷史遺留問題，要花時間去解決，這需要一個周期。比如在開發周轉上，卓越就會比較慢一點。但有失就會有得，卓越現在的規模是小一點，但利潤比較高。去年路演的時候，卓越的毛利率在當時路演的公司當中是最高的。
占有的資源不一樣，優勢也就不一樣，就這點而言，這個模式對卓越是最合適的。
上市隨時可以重啟
經濟觀察報：什么時候重啟上市？
李曉平：我們一直在香港聯交所掛著，想上市隨時都可以，但在香港上市，受國內的政策影響很大，現在環境不好，容易被低估，在這個時候上市不是很合適。
除了在香港上市，我們也考慮在內地上市，內地的投資者對卓越是了解的，低估的可能性相對小一些。
經濟觀察報：卓越今年的銷售狀況如何？
李曉平：住宅的銷售有40億到50億，明天也大概是這個規模。卓越在住宅和商業上是一半對一半的，如果今年全部對外銷售，100億是沒問題的，相比國內其他企業，卓越的利潤率會相對高一點，換句話說，卓越100個億銷售額獲得的利潤和一些企業200個億銷售所得的利潤相當。
經濟觀察報：卓越現在的土地儲備如何？
李曉平：經過10多年的發展，卓越現在的土地儲備將近1500萬平方米。
經濟觀察報：卓越在全國的布局戰略進行到了哪一步？
李曉平：在戰略布局上，卓越的策略是“3+4+X”，即鎖定珠三角、長三角、環渤海區域三大經濟圈，重點發展一線城市和有潛力的二線城市。目前，四個一線城市卓越都有項目在開發。在新城市的選擇上，除了經濟發達、發展潛力大這些傳統標準，我們要看其聚集力，這個城市的經濟總量不一定很強，但聚集力比較強大，最后的結果是一個區域里面相對富裕的人群來購買你的房，比如成都、武漢就具備這個素質。
