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黃金期已過樓市要轉折

　　秦虹說，過去的十年是中國房地產快速發展的十年，統計數據顯示，2010年全國商品住房的銷售額是2000年的十倍，開發企業的融資額是十年前的十倍，這十年房地產市場快速的增長，得益于良好的外部環境。

　　秦虹認為，未來十年，中國房地產業已不具備前十年發展的外部環境。從經濟增長速度來看，“十二五”確定的整個國家增長速度為7%，比上個十年平均經濟發展速度降低許多。同時，城鎮住房改善已經達到一定程度，未來十年的市場需求，主要將依靠年輕人新增的剛性需求，新到城市里來定居的剛性需求。城鎮化發展雖然還有至少二十個點的空間，但年輕勞動力進城的速度將會下降。此外，今后的十年，中國不可能持續超發貨幣來制造非常寬松的貨幣環境，貨幣政策將逐步回歸正常。秦虹由此認為，中國房地產業面臨轉折，房企轉型將是必然選擇。

　　非住宅物業發展空間大

　　秦虹稱，過去十年支撐房地產市場的主要是住宅物業，限購政策執行后，開發企業開始選擇非住宅領域。秦虹認為這種選擇不應是暫時性的，非住宅物業在未來中國房地產業的發展中空間較大。

　　以旅游地產為例，秦虹認為，中小城市在住宅領域空間非常小。雖然大城市因限購成交量下降，非限購中小城市成交量上升，但這種持續是有限的。主要原因為中國人口流動是單向向上流動的，小城市到大城市，中城市到大城市，一般的住宅物業空間在中小城市非常有限。但國內很多旅游資源都在中小城市，這些城市包括旅游地產在內的旅游產業挖掘還不充分。因此秦虹認為，在具有旅游資源的中小城市，地產業應適度向旅游地產轉型。

　　但同時，秦虹提醒，中小城市旅游地產開發，已經出現一哄而上的跡象，而旅游地產能否取得成功不在于地產，關鍵在旅游業的發展，離開旅游業、離開服務業、離開商業發展的商業地產、旅游地產風險較大。因此地方政府應該制定整體長遠的規劃，把開發和保護旅游資源相結合，提升旅游服務本身的水平。

　　調控去投資化決心大

　　至于宏觀調控，秦虹稱，政府在住房市場上去投資化的決心很大，當前的政策不會轉向。秦虹認為，當前影響房地產市場的有兩類政策，一類是專門針對房地產市場的政策，包括限貸、限購、限價等；第二類是偏緊的貨幣政策。而這兩類政策目前不存在轉向的條件。

　　雖然目前房產市場上觀望情緒很重，大城市成交量明顯下降，價格也開始松動，但今年1到8月份，全國總的商品住房銷售面積增長速度達到13%，比去年8%高5個百分點；1到8月份，全國商品住房的銷售額也增長了24%，市場上目前出現的只是結構性變化，沒有形成一致性、趨勢性的變化，房地產市場格局不可能影響調控政策轉向。

　　此外，在貨幣政策方面，目前市場上流動性依然充裕，一是銀行利率現在處于一個下降的趨勢；二是8月份，銀行信貸有所上漲，銀行表外業務增長速度更快，社會整體并不缺乏資金。因此秦虹認為，貨幣政策轉向調整也不具備外部條件。