中國未來房價基本走勢分析與預測
時間：2011-10-20 15:54:51
來源：國際財經時報
中國房價走到今天，一切還在政府可控之間。這是我們看見的積極的一面。當然，危機依然深重，風險敞口極其巨大，如何應對，是我們應該考慮的大問題。
我們先來看看背景：
首先我們來看人民幣，這是最為關鍵的問題。
在人民幣升值到頂的時候，也是本輪通脹的末梢，同時，在外貿上出現連續三個月的逆差。那么，按常規，人民幣將停止升值。這時不僅僅只是買房的時機，也是購買美元的最好時機。這個底部的確認，有三大特征：一是連續三個月的貿易逆差，不管差額多大，這一項指標就當正式確立；二是中美經濟和戰略和合作關系一直在維持，這個時期內沒有大的風波；三是美元走強，突破90點后。
時間節點上判斷：人民幣目前已經升值3.6%，離2011年的預期目標6%還有2.4%的空間，看來升破6元，要到2012年的6月至7月之間。
其次是央行停止加息，這一條表明通脹停止，滯漲開始。
央行加息與否，是有很多數據在支撐，我們在這里不再贅述。我們所關心的一大數據，因為統計局的變來變去，已經很不可信，這不妨讓我們做一個參照，也沒有別的數據可以參照。也就是說，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依據。管理層要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下來了。
中國經濟諸多病癥，已經不能好好康復。通脹一結束，很可能來臨的是滯漲。滯漲一開始，全社會購買力急劇下降，很多人連工作都不保，有什么心思去買房子？在滯漲中，人們都很迷茫，首先想到的是未來的路怎么走的問題，而不是改善居住。這個拐點，是一個很痛苦的拐點，因為簡單的刺激經濟已經不起任何作用，只能踏踏實實搞好生產和消費，但是，市場次序已經破壞，重新建立要很長一段時間。
第三個劉易斯拐點已經出現，這是中國城市化的一個大拐點。
劉易斯拐點的出現，說明中國的城市化是一種極度虛偽的城市化。簡單地說，劉易斯拐點即勞動力過剩向短缺的轉折點，是指在工業化過程中，隨著農村富余勞動力向非農產業的逐步轉移，農村富余勞動力逐漸減少，最終枯竭。體現在很多企業，就是一漲薪水，老板就要破產；而不漲薪水，就招不到工人。
民工荒現象，就是這個拐點的一個信號。這個拐點已經出現，而且，已經暴露出惡果，直接導致企業破產。國家把農民誘惑到城市打工，什么保障都沒有。農民工根本就沒有因此而積累財富，更談不上到城市消費，吃喝玩樂，通脹一來誰都消費不起；衣食住行，無一能得到保障，更談不上能夠在城市買房，能夠居住。這樣的打工，不可持續。這是一種典型的偽城市化。
第四個是人口拐點，25歲至34歲婚齡人口銳減40%。
摧毀高房價的，最后是人口結構。城市到處是住宅，但是，有的官員一人幾十套，而農民工和大學畢業生一輩子也根本買不起的住宅，還叫做住宅嗎？全國660個城市空置住宅已經突破一億套，可以供3億人居住。空吧。
現在好了，沒有人結婚，沒有人需要住房，去炒吧。2011年25歲至34歲的婚齡人口銳減30%，2012年要銳減40%，幅度比上年要增加10%。建這么多房子，完全缺乏戰略考慮。想買房子的買不起，也買不到；不想買的，拿著大把鈔票把房價炒到天下人恥笑。到2015年，城市老齡化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消費力急劇衰退，那個時候再來看看現在的作為，這些人還有臉見江東父老嗎？
關于人口，我在《窮人通脹富人通縮》一書中，有過完整的表述，這里不再多講.
除劉易斯拐點已經發生外，以上三大拐點都將在2012年發生。
其次我們來看看誰在逃頂？
在高位逃頂，在中國的股市和樓市，往往是位高權重之人。以神不知鬼不覺的方式，高位出逃，而留下一批中小投資人最后割肉。這是一件很悲劇的事。由于股市易于變現，機構投資人要出逃，中小投資人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我們主要來講講樓市，因為這主要涉及到眾多在高位買房的剛需群體。
這一輪的加息通道是在2010年10月開啟的。隨后11月，央行發布數據，銀行存款儲蓄環比減少7000億。這個數據當時就引起了我的重視，一個問號是：這些存款儲蓄去了哪里？
股市波瀾不驚，可見很少有資金大量流入；理財產品一時火起，但是，絕大多數人不會選擇，也不信任，因此，有資金流入，據推算一個月也只有區區200億到300億之間；拿去放高利貸，會有一部分，也不會在一個月涌入，因為有機構測算，盡管全國很多城市高利貸泛濫，但總量不會超過500億。流入樓市和金市，總額不會超過2000億。也就是說，還有4000多億，那么，這么多的錢去了哪里？
一個簡單的道理，賣了房子，還了貸款，流回銀行了。只有房地產才會有如此之大的吸附和釋放能力。
再看看全國二手樓和新房銷售同時放大到一個天文數據，環比和同比都超過40%，是全年房地產的銷售頂峰。再看看后面，緊接著，一線城市宣布限購，北京市主要領導表態，堅決將房價降下來。在市場上，中小投資人還在拼命博傻，而大投資人一個月內拉高出貨，而且，出得干干凈凈，神不知鬼不覺。
這個頂逃的利索。
第二次儲蓄大縮水，發生在2011年4月，當月人民幣存款增加3377億元，同比少增8325億元，其中，住戶存款凈減少4678億元。這些錢到哪里去了呢？除了樓市炒家還貸款外，還有一部分理財產品和信托產品；再就是一部分因為通脹和加息，原先的收入已經不夠支付月供，便將存款取出來交月供。還有一大塊，是樓市炒家的大逃亡。
這一次樓市炒家逃頂也算成功，直接導致的結果是一線城市房價的滯漲，并由滯漲走向普跌。
大的炒家基本出逃，現在留在樓市的炒家只是中小炒家，資產只等縮水。
中國人民銀行在2011年8月26日下發通知，計劃將商業銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存范圍，從9月5日起實行分批上繳。這意味著大量資金將被凍結，相當于未來6個月內上調兩至三次存款準備金率。其實質意義，遠遠高于提高存款準備金率，因為同時取消了支付工具承兌匯票，對流動性造成滅頂之災。房價大跌趨勢就此生成。
再來看看大的開發商的表現。
誰在第一個降價銷售？不錯，這個超級地產帝國，老板是2009年的首富。同2008年一樣，又是第一個出逃。所不同的是，這一次降價沒有引發退房風波。
2011年元月，該公司全國范圍內降價，七五折優惠，單個樓盤有套數限制。據媒體報道：合肥樓盤此次推出的優惠為每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折優惠。在長沙、武漢等地的40多個樓盤，開始實行85折銷售。
這些是跑的早的，所以，降價15%就能吸引購買。但是，到6月份該公司發現銷售進度不妙，便做了一個噱頭——內部員工可享受7折優惠，很多7000多元的房子只賣3900元。其實，內部員工紛紛拿到指標后，立馬轉手，促使很多樓盤實際成交均價下降30%左右。這一次，退房的沒有，鬧事的來了，前期買房的提出抗議。
然而，該公司不理會，繼續低價賣樓，回籠資金。兩個字：逃頂。
再來看看萬科[簡介 最新動態]。2011年中報出來，非常難看。盡管業績還在增長，但是，現金流不暢，負債率在提高。為了吸取2008年教訓，萬科早在春節后在全國開展明升暗降的活動，后來發現市場不為所動，便干脆降價賣樓。古人說：圖窮則匕首見。萬科廣州盯住碧桂園[簡介 最新動態]，一同賽跑，比誰逃得更快；在深圳，金域華府[最新消息 價格 戶型 點評]降價幅度超過30%，前期買房人再也不會砸售樓處了。只是拉拉橫幅，以示抗議。有什么用？降幅還在擴大。什么力量也不能阻擋萬科的逃頂。
溫州、通州等地，前期泡沫嚴重的地方，正在呈現破滅的征象。
現在堅守房價的，只有中小開發商和中小炒房客，一些三四線城市房價還在漲，不影響整個趨勢。但是，這種降價放大到全國，不是全局性大降價和泡沫破滅，只是一種逃頂，再等下去，會有開發商資金鏈出問題而降價50%以上拋售，然后，蔓延到全國。越晚跑，就越跑不贏。
那么，市場后續走勢如何。
我們首先看見的是第一階段，是市場的冰凍時期。將要持續到2011年底，政府將要充當房價下跌的救火隊，哪個城市快要下跌，政府就會去救火，采取的方法就是限購，冷凍起來再說。房價的表現是不漲不跌，個別區域和樓盤將會有開發商降價出逃，炒家開始割肉，但是，房價不會普跌，經濟開始滯漲，通脹有所遏制，時間將會持續2012年4月。
第二階段，政府將會去房價泡沫化。政府開始穩住陣腳，試圖恢復經濟增長。但是，房價不降，通脹不可能得到遏制，生產成本和生活成本持續高漲，壓制了全社會的購買力，長期下去將導致經濟大蕭條，迅速去除房價泡沫，有利刺激消費，拉動實體產業。他們知道，生產是有周期性的，工業產品很多周期要3到6個月，農產品要6到12個月，再拖下下去，將會嚴重影響新政府交接，所以，在2012年5月至10月這半年，房價才會開始去泡沫。這時會有一些便宜的資產投進市場，現金為王；同時，公租房開始啟用，租金漲價的歷史結束。
第三階段，房價開始普跌，因為體量巨大，在一年拉平普跌超過20%根本不可能，但是，區域、個盤跌去50%的樓盤比比皆是，房價下跌會持續兩三年。這時市場正式進入買點，持續三年左右。95后婚齡到來之時，中國徹底告別高房價。當年日本房價泡沫破滅，憤怒的日本國民燒毀象什么《樓市》一樣的雜志《煉金術》的情景，將成為房價泡沫最后的葬禮。
但是，房價的跌幅因各個城市而異，可各自斟酌。預期時間在2012年下半年到2013年之間，將產生比較好的買點。此時買房，只要持有現金，將會買到很便宜的資產，五年之內，不會貶值太大?？梢越鉀Q一些夾心層的購房問題。不過，大家千萬要記住，買房子是自己的事，其他人的意見，只能作為參考。
回答幾個問題：
未來房產有投資價值嗎？
就一線城市來說，這十年，中國的房產和黃金大約漲了3.6倍左右，主要是貨幣的作用，而同期的地產股票和黃金股票很多收益達到30倍到40倍，如果象持有房產黃金一樣持有股票，放著不動，股票投資收益是房產和黃金的十倍。相比起來，投資房產是一項很低效能的產品，僅僅只能跑贏通脹。中國是個大國，人口眾多，衣食住行不解決好會出大亂子，維穩是沒有用的。所以，住宅就不要炒了。未來十年，中國經濟結構會有所調整，房地產的投資效能還會減弱?，F在持有住宅比較多的家庭，可將住宅用于出租，保持一定的收益。
房產稅會開征嗎？
回答是肯定的。時機會在公租房平抑租金以后，政府肯定要開征房產稅來增加稅源，因為公租房的啟用，政府將重建誠信，取得大多數人的支持。如果這一輪房價下降到能夠解決夾心層居住的改善問題，那大多數人的居住問題，就不會成為主要的社會矛盾。隨后，開征房產稅不影響大多數人的利益。我現在正在研究房產稅的開征辦法和時機選擇，提出我們的看法和觀點，爭取盡可能的科學一點，取得社會財富的新平衡。
房價還有上漲動能嗎？
從周期性來判斷，這一輪的房價已經見頂。這個見頂，不是什么限購帶來的，而是全球經濟和中國經濟即將進入一輪新的循環的使然，再加上中國婚齡人口大幅減少，購買力急劇下降的結果。新的購買動能重新聚集，不是三五年能夠完成的。但是，我在《窮人通脹富人通縮》里面講了，中國房價的漲跌取決于政府，如果什么時候政府突然發昏，又來救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，沒辦法。我想不會到那個地步。從人口結構出發，95后婚齡之時，將徹底告別高房價。
泡沫破滅和房地產崩盤是一種什么關系？
我想把這個問題講的通俗一點，泡沫破滅，大約是指我們所講的軟著陸，是指房價下跌體現真實購買力的水準時，成交量有明顯放大，在市場供求關系均衡的情況下，達到價格和價值關系的新平衡。而房地產崩盤則是指硬著陸，就是指房價在上漲時，扭曲了與房價的一切經濟要素之間的關系，達到無法平衡的地步而發生的一種經濟現象，導致市場供求關系徹底破裂，造成資金枯竭，市場崩潰。
這兩種經濟現象，會給經濟帶不同的后果，后者可引發經濟大蕭條，前者頂多只會引發經濟結構的調整。根據中國國情，宜選擇軟著陸。目前，政府選擇的是軟著陸的模式。由于政府不肯放棄房地產的巨大利誘，最后的結局可能是硬著陸。
房地產崩盤對我們有什么影響？
如果是房價泡沫破滅，影響最大的是投機客和開發商，其次影響的是有房貸的家庭，對其他經濟關系影響不大。房地產崩盤，大家都是輸家，利益方政府、開發商、有房家庭和炒房客都會慘遭財富縮水，這就是大炒家和開發商逃頂的主要原因。房地產崩盤會引發金融風險、相關產業鏈發生斷裂、宏觀經濟受到影響，同時會影響社會就業和社會財富的再分配。
作為私人和家庭，不妨購買一些美元，應對房地產的崩盤。因為中國沒有經過經濟危機，應對能力較弱，最后會亂發鈔票，因此，法幣可能面臨貶值，通貨膨脹會爆發。日本、拉美和全球其他國家發生房地產崩盤后，解決之道都是美元，而且，是唯一的解決之道。在目前情況下，華南地區不妨持有一些港元、加元和澳元。
