綠城“調(diào)查門”凸顯樓市資金鏈斷象
時間：2011-10-20 15:42:01
來源：經(jīng)濟參考報
市場擔憂情緒遠未隨著綠城集團上周的回應(yīng)而完全消除，房地產(chǎn)行業(yè)緊繃的資金鏈再一次備受關(guān)注。事實上，在政策持續(xù)收緊、融資成本攀高的形勢下，上市房企已債臺高筑。中報統(tǒng)計顯示，上半年我國房企平均資產(chǎn)負債率創(chuàng)下五年來新高。
分析人士認為，在銷售仍難有較大起色的情況下，開發(fā)商的資金壓力將進一步增加，因此，加大打折降價和推盤的力度才是理性選擇。更有機構(gòu)認為，購房的時機已經(jīng)來臨。
政策 金融緊縮效應(yīng)明顯
深陷“調(diào)查門”的綠城集團于9月23日上午就“銀監(jiān)會發(fā)文調(diào)查綠城集團房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”事件在杭州召開了媒體溝通會，面對市場的質(zhì)疑，綠城建設(shè)總經(jīng)理曹舟南強調(diào)“每筆信托產(chǎn)品皆合法合規(guī)”，但他也坦言，在未來發(fā)展問題上資金確實是阻礙綠城發(fā)展的根本因素。曹舟南稱，“即使所有房企都倒下了，綠城還有兩條路可走，第一是代建，第二是保障房。”據(jù)悉，綠城至今與政府簽訂的保障房合同超過500萬平方米。
盡管綠城集團做出了回應(yīng)，但該事件依然再次引爆市場對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的擔憂，以及股市、評級機構(gòu)的連鎖負面反應(yīng)。9月22日，標準普爾評級宣布，將中資地產(chǎn)商合生創(chuàng)展集團有限公司的評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，并且，還將合生創(chuàng)展的大中華區(qū)信用體系評級由“cnBB”下調(diào)至“cnBB-”，債務(wù)評級由“cnBB-”下調(diào)至“cnB+”。
申銀萬國房地產(chǎn)業(yè)分析師李紅對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“由于到期的信托產(chǎn)品需要開發(fā)商還錢，而開發(fā)商在銷售極度不佳和銀行沒有房地產(chǎn)信貸額度的雙殺效應(yīng)下顯得很差錢。對于綠城這類高負債房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦通過項目公司進行融資，如被算為股本投資，就有借此杠桿撬動銀行信貸，引發(fā)系統(tǒng)性風險的可能。”
去年12月，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險提示的通知》，對房地產(chǎn)信托拉響風險預(yù)警。而今年以來，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)資金來源的調(diào)控力度更是空前。5月，銀監(jiān)會要求信托公司每月上報《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險監(jiān)測表》，由此開始逐個監(jiān)測房地產(chǎn)信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施。隨后7月1日起，銀監(jiān)會又要求房地產(chǎn)信托項目開始事前報備，改變了事后報備的流程窗口指導。
據(jù)了解，報備前置的政策施行兩個月以來，信托公司普遍反映房地產(chǎn)信托規(guī)模明顯受限，成立規(guī)模從7月的332.47億元降至8月的272.41億元，占比從48%降至43%；發(fā)行規(guī)模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元，占比從43%降至35%。
與此同時，銀監(jiān)會還要求銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款予以縮減，近期發(fā)文強調(diào)金融機構(gòu)需對炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺，密切關(guān)注投資投機活躍并且未采取限購等措施的二三線城市房地產(chǎn)市場風險。上半年，大多數(shù)上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸比重下降趨勢明顯。
除了金融機構(gòu)的監(jiān)管部門，各部委配合政府調(diào)控政策，對開發(fā)商資金的渠道也在一道一道地關(guān)閉。8月12日，國家外匯管理局下發(fā)了《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關(guān)問題的通知》，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔保的申請。市場分析認為，外管局此舉意在遏制房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“熱錢”，這導致房企海外發(fā)債融資進一步受限。
資金 房企負債率創(chuàng)五年來新高
國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“目前，房企融資成本基本達到了歷史最高值，通過高利貸融資成本高達近40%，中型房企的融資成本約達20%，小型房企更高。”
在高成本融資的背后，房企負債率卻跟著節(jié)節(jié)攀升。廣發(fā)證券根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績報告統(tǒng)計指出，今年上半年，我國房企平均資產(chǎn)負債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來的高點，A股上市房企整體負債總額達到了10921.43億元，同比上漲41.29%。龍頭房企“招保萬金”4家公司的負債總額較年初上漲63.38%，達到4541.15億元，占106家上市房企負債合計的41.58%。如剔除預(yù)收賬款，萬科資產(chǎn)負債率高達62.4%，保利地產(chǎn)也達到了69.4%。由此，房企債臺高筑的局面可見一斑。
此外，從整體來看，我國房企資金杠桿率(本年資金來源/自籌資金)下降明顯。房地產(chǎn)資金杠桿率是衡量企業(yè)資金來源難易程度的標準之一，數(shù)值越高表明企業(yè)越容易獲得信貸支持以及銷售資金回籠。在爆發(fā)金融危機的2008年，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金杠桿率為2.53，而據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計，今年前8個月我國房企資金杠桿率已是2.46，創(chuàng)下了近5年來新低。
業(yè)內(nèi)分析人士認為，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈越來越緊張與政策導向不無關(guān)系，在監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸嚴格限制的情況下，房企不得不更加重視項目銷售帶來的資金回籠。但隨著市場觀望情緒加重，房地產(chǎn)項目銷售難以獲得高增長，這越發(fā)加重了房企資金壓力。
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，9月，全國樓市銷量再度出現(xiàn)顯著下滑，具體來看，全國主要城市9月以來新房周均銷售量環(huán)比下降25%，其中，一線城市下降31%，二線城市下降22%，三線城市下降23%。同樣，上市的房企業(yè)績報告顯示，124家A股房地產(chǎn)企業(yè)存貨量在2009年三季度以來不斷上升，截至今年二季度，這些房企的存貨合計已達12333.7億元，同比增長逾四成。
“限購政策下，行業(yè)平均的去化速度(指某地區(qū)過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空速度)減慢24%，由此推算的存貨周期由33個月上升到42個月，已接近2008年低谷水平；區(qū)劃速度的減慢導致行業(yè)平均的財務(wù)安全底線從43%降至33%。”中航證券在近期一份房地產(chǎn)業(yè)策略報告中認為，“當前上市公司實際凈借貸資本比均值已從2010年末的41%上升到48%，突破了安全底線，行業(yè)整體面臨相當于凈資產(chǎn)15%、總資產(chǎn)6%的資金缺口，其中，10%的企業(yè)面臨短期資金缺口，40%的企業(yè)面臨中期資金缺口，30%的企業(yè)中期資金缺口較大。”
選擇 部分大型房企競相打折促銷
國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的8月份樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在全國70個大中城市中，46個城市新建商品住宅價格環(huán)比停漲，16個城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌。市場分析認為，從整體看房價漲幅正在進一步收窄，樓市正朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。多數(shù)專家指出，全國房價下降的拐點正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續(xù)和深入，尤其是全局性把握限貸、限購等關(guān)鍵點。
一手住宅方面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅成交量連續(xù)兩個月回升，8月銷售面積為6981萬平方米，環(huán)比增長3.36%。在月度成交量增長的同時，以中海、萬科、恒大、世茂房、遠洋、碧桂園、金地等為代表的大開發(fā)商在近幾個月掀起了一股打折降價的旋風。
今年6月份以來，世聯(lián)研究持續(xù)跟蹤監(jiān)測了24個城市一手房市場的打折降價情況，呈現(xiàn)出的特征包括：大開發(fā)商的樓盤比中小開發(fā)商的樓盤降價幅度更大、更動真格。從降價樓盤的銷售表現(xiàn)來看，降價基本能促進銷量，達10%以上的降價幅度，銷售速度很快，有的甚至成為 “日光盤”。
二手住宅方面，北京、上海、廣州、深圳等重點城市二手住宅成交量總體仍舊低迷。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月中旬(9月12日至9月18日)，北京二手住宅成交量連續(xù)兩周大幅跳水，環(huán)比前一周下跌約五成。稍早些的8月份，深圳二手成交創(chuàng)下了五年來的地量。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，深圳8月二手住宅成交12.15萬平方米，環(huán)比減少74.50%。業(yè)內(nèi)人士表示，在成交頻頻走低的形勢之下，部分業(yè)主將逐漸調(diào)整價格預(yù)期，北京等地二手房價格開始面臨實質(zhì)性拐點。
對于未來一段時間的房價走勢，美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的一份最新研究報告認為，8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.12點，環(huán)比下跌0.37%。時隔3年，2011年10月或歷史重演，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)或步入100景氣值下方。
不過對于購房者來說，年底前這段時間或是購房的一個時機。世聯(lián)研究認為，在需求受到限購政策抑制的市場環(huán)境下，開發(fā)商為了贏得競爭，會傾向于選擇優(yōu)惠促銷甚至打折降價的手段，以爭取更多的客戶。換而言之，下半年，購房者選擇的機會更多、得到的實惠更多，這或意味著購房的好時機已經(jīng)來臨。
