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2025年03月13日
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面對當前一浪高過一浪的樓市調控形勢，“十二五”時期，中國房地產業究竟何去何從？中國樓市是否會重蹈上世紀90年代的覆轍？中國快速的城市化進程能否支撐起房地產業的明天？中小城市是否將成為房地產業未來的“藍海”？作為區域開發商的房地產企業在“十二五”時期又應承擔起怎樣的企業公民責任？……
9月2日，在杭州舉辦的第十六屆中國城市化論壇上，來自經濟界的權威專家、房地產及城市化領域的知名專家，以及具有豐富實戰經驗的企業家和媒體齊聚一堂，圍繞“十二五”城市化與房地產發展趨勢”這一主題進行了思想火花的碰撞，對“十二五”時期中國城市化及房地產業的健康發展提出了真知灼見。中共浙江省委組織部姚志文副部長、中國建設銀行浙江省分行崔濱洲行長等出席了本次論壇。
論壇恰逢保億集團20周年慶典。與會者通過短片播放初步了解了20年來，從家電到地產，從華榮到保億，孜孜進取、不斷追求成為集地產開發、物業管理、商業貿易、事業投資等核心產業于一體的全國無區域集團公司的保億，也了解了保億逐步成長為“中國房地產百強企業”、“十一五浙江房地產品牌三十強”的歷程！為了把更多的產品和服務更好地回饋給社會、購房者，錢江晚報、今日早報的總編輯李杲，保億置業有限公司執行總裁張俊啟動了保億會。簡潔不失大氣的慶典儀式受到了與會者的一致好評！
李秉仁：
十二五城市化與房地產綠色環保是主導
住房和城鄉建設部原總經濟師
中國國際城市化發展戰略研究委員會常務副主任
中國改革開放30多年來，城市化水平不斷提高，到去年底已達47.5%，如果按照人口普查數據的話，城鎮人口達到49%。我們現在既有建筑面積超過了440億平米，每年新建建筑面積大約是20億平米，這相當于全世界的一半左右，這就是我們目前發展的水平。中國發展研究基金會發布的報告指出，從“十二五”開始，我國將用20年使城市化率達到65%。目前不管是國際上還是國內的權威研究機構都認為未來20年我們的城市化水平會達到60%左右。
“十二五”規劃綱要確定的城市化率目標是增長四個百分點，這意味著“十二五”期間中國的城市化水平將超過50%，這將使建筑業、房地產業、城市基礎設施建設、公共設施建設等得到持續、健康的發展。
講綠色發展問題，我想綠色經濟就是一個節約的經濟。綠色、低碳的核心就是節約。這是我們發展綠色經濟的一個核心問題。在發展過程中，不僅城市發展，城市化也應該是綠色的。由于建筑能耗和溫室氣體排放量的下降將對我國實現2020年單位GDP二氧化碳排放下降40%—45%的目標具有重要影響，因此，加快發展綠色建筑是落實建筑領域節能減排，應對全球氣候變化的重要措施。無論是能源生產還是能源消費，中國都是世界上的大國，能源安全對中國的發展至關重要。據英國的一份統計報告，2010年中國消耗世界20.3%的能源，美國消耗了19%。還應該看到，美國的GDP占到世界的近四分之一，約24%左右，我們GDP占世界不到9%。所以從這個角度看，我們的能源利用效率比美國低很多。和日本相比的話就更低了。所以能源問題對于中國的發展至關重要。2009年我們進口的原油是1.99億噸，占原油消耗51%，去年我們的進口量占原油消費56%。如果去年我們消耗了32億噸標準煤，節能能耗是30%的話，那我們的建筑能耗就是9億噸標準煤，這個數量還是相當巨大的。所以建筑節能也好，發展綠色建筑也罷，對我們國家發展來說是一個能源供應和能源安全問題，我們必須給予高度重視。
我認為，綠色城市化就是一個節約的城市化，如綠色建筑的節能、城市的綠色交通問題。現在發展綠色交通，就能降低交通能耗，減少環境污染。
近些年來，隨著城鎮規模的不斷擴大，房地產開發的數量越來越大，這使得我們城市的出行距離，特別是大城市的出行距離大大提高。十年以前北京的出行距離大概是平均4公里左右，現在已經達到七八公里，出行距離大大增加，這樣無形當中大大增加了交通量。
如何解決交通擁擠，首先要減少機動車出行，其次是縮短基本出行距離，最后就是要盡量選用綠色交通工具。
國家應對氣侯變化及節能減排工作領導小組會議曾指出，十一五期間，我國基本實現了節能減排約束性指標，我國以能源消費年均6.6%的增速支撐了國民經濟年均11.2%增長，節能減排工作有力的促進了產業結構的調整和技術進步，為應對全球氣候變化作出了重要貢獻。既使是我們每年的能源消耗增長6.6%的話，這個數據是相當可觀的，因為我們每年消費能源的數量是相當大的。
我們強調轉變經濟發展方式，加快經濟結構戰略性調整等，也需要從節約、綠色來考慮。工業節能要注重以先進生產能力淘汰落后生產能力，交通節能要重視發展公共交通，優化運用多種運輸方式，建筑節能要著力改造綠色建筑，大力發展綠色建筑、智能建筑，最大限度節能、節地、節水、節材，生活節能要推廣使用經濟高效的產品，培養綠色消費模式和生活方式，這也是對當前節能工作提出的明確要求。
中國的城市化是我國經濟社會持續發展的推動力，是“十二五”乃至今后一段時間我們的重大發展戰略，推進城市化就必須推進健康的城市化，可持續發展的城市化，綠色的城市化。當前我國城市化面臨的一個突出問題是，2億農民工怎樣真正實現市民化？如何真正消除這種泛城市化或“半城市化”現象，使基本公共服務均等化。只有這個問題解決好了，我們才能夠更好地推動城市化進程。中國每年的春運，是極具中國特色的人口大遷移，這在全世界都沒有。這樣的人口遷移對于我們來說，浪費了大量的交通資源、人力物力。這些農民工不能成為真正的市民，春運人口大遷徙還會持續下去。這對于中國的發展，對于中國的城市化發展有相當大的制約作用。在討論農民工市民化的問題上，應該考慮讓這個群體成為一個穩定的就業群體，這樣才能夠對經濟發展、社會和諧穩定作出更好的貢獻。
樊綱：
推進城市化必須提高土地利用效率
綜合開發研究院院長、中國經濟體制改革會副會長、中國改革研究基金會秘書長、中國國際城市化發展戰略研究委員會戰略咨詢委員會主任
之所以要推進城市化，是因為城市化最大的好處就是可以集約使用各種資源，特別是各種公共資源，創造更大的產值和更多的就業機會，從而使人民生活水平得以提高。中國上世紀80年代搞農民離土不離鄉，大力發展鄉鎮企業。由于大多位于基礎設施建設比較落后的鄉鎮，加之各種配套不齊，導致企業生產成本居高不下，經營難以為繼。90年代后期，很多鄉鎮企業紛紛解體、倒閉和破產。一些鄉鎮企業為了降低生產成本開始遷往城市。盡管鄉鎮企業以一種不太體面的方式結束了自己的歷史使命，但我們不能因此否定它們在歷史上曾發揮過的一些作用。它幫助一些企業或企業家完成了最初的原始資本積累，培養出了一批企業家和一批企業。而那些走向城市、主動城市化的企業，是因為城市配套齊全，能集約使用各種資源和基礎設施，提高資源利用效率，使企業在比較低廉的基礎設施成本上發展。
基礎設施成本是什么呢？比如說稅收，羊毛出在羊身上都是大家的成本。另外一個好處是，城市化導致人口集聚，從而促進了服務業的發展，服務業的發展創造更多的就業，最終提高了人們的生活水平。從這個角度來講，相比小城市，大城市的資源利用效率會更高。因為大城市更集中，更能產生集群效應，從而更優越。這不是指那些現在已經很大的城市還要變成更大的城市，而是指一批中小城市將發展成大城市。
現在國內很多人以中國資源短缺為由，拒絕去做一些本該做的事，這實際上是不對的。從經濟學的角度來看，資源稀缺是一個永恒的事情，世界上沒有任何一個國家擁有自己發展所需的全部資源。實際上，很多發達國家都是資源短缺性國家。相比之下，我們的資源不能說是非常稀缺。日本是個小島國，還經常地震，但它擁有非常龐大的各種資源的制造業。日本既然能做到，中國又有什么理由做不到呢？日本為何能擁有世界上最大的資源制造業？關鍵就在于它的資源利用效率高。就全世界來看，利用效率最高的幾乎都是日本。這也讓它成為了世界最富裕的國家之一，養活了2億多富裕人口。如果我們一味以資源短缺為由而不去做一些事情，就相當于承認中國人無能。
另外，提高資源利用效率不僅僅是技術問題，還是制度問題。包括一個企業本身的制度，能不能節能減排，能不能既有激勵又有懲罰。一個企業是這樣，國家也同樣如此，有沒有好的制度來保證整個社會朝著節能的方向走。
如何提高資源的利用效率？首先要從技術上著手，其次制度上要有保證。只要能做到這兩點，我們就能最大限度提高資源利用效率。這樣，我們不但能搞幾乎所有的產業，還能節約能源，保護環境。
一般而言，資源可以分為兩種，一種是可運輸或可交易的資源，比如鐵礦、金礦、石油。另一種就是不可運輸或不可交易的資源。比如水、土地等。對中國而言，在不可運輸的資源中，土地尤顯得稀缺。中國可耕地數量是世界人均可耕地的30%左右。雖然我國國土面積總量大，但很多地方不適宜人居住。由于各種國際政治原因，我國沒法依靠國際市場來獲得土地資源。日本目前很多食品都需要進口，我國臺灣50%的食品需要進口，韓國60%的食品需要進口。中國作為世界上人口最多的國家，必須考慮糧食自給自足的問題。目前我們的糧食消費越來越高，這種背景下中國的土地就更稀缺了。正因如此，中央政府一再表示，要毫不動搖地實行最嚴格的耕地保護政策。
既然中國人多地少，土地資源非常稀缺，怎樣才能充分利用每一寸土地的價值呢？我覺得可以從以下幾方面著手：一、積極發展大城市，這里指由三四線城市發展成一線或二線的城市。二、提高土地容積率。盡管我國土地資源稀缺，但在土地開發尤其是工業園區和房地產項目開發上，低容積率依然普遍存在，造成土地大量浪費。目前房價高企不下，除了一些人為炒作因素外，最主要的還是供應出現了問題。要想降房價，就得增加土地供應，提高容積率。第三、要特別重視沿海地區的土地利用效率，否則浪費就更嚴重，導致的損失也就更多。第四、中央應幫助中西部地區加快基礎設施建設。這些地區本身處于劣勢，為了社會平等，為了使區域之間的平等化水平更高一點，減少區域的差距，將著力點用在交通基礎設施上，從而降低內陸地區企業的交通運輸成本。這也是中國現在建設高鐵、地鐵、高速公路的意義所在。
肖金成：
中小城市是中國房地產的未來
國家發改委國土開發與地區經濟研究所副所長
國家發改委宏觀經濟研究院研究員
中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員
講城市化或者叫城鎮化要理解它的本質。城市化的本質就是農村人口轉移到城市的過程。城市應該說是一個現代化的生活方式，農村人口轉移到城市，他不是僅僅來這里探親訪友，主要是在這兒工作，所以城市化是工業化的伴生物，正是因為有了工業化，有了大量的就業崗位，農村的勞動力才會到城市。
從城市規模看，分為大城市、中等城市、小城市和小城鎮。我們國家現在有660多座城市，有的是有百萬人口的大城市，也有幾十萬人口的中等城市，幾萬人口的小城市，還有就是我們國家的一個特色，不在城市之列，但又是城市一部分的小城鎮。它的數量有19000多個。現在百萬人口以上的城市超過了100個，出現了千萬人口以上的城市，甚至已經有了兩千萬人口以上的城市，比如說北京和上海。這些城市交通擁堵，熱島效應突出，出行成本高，但是很多產業仍然是向大城市集聚，這是大城市不斷膨脹的一個根源和動因。也就是說，我們的資源涌向了大城市。再看19000多個小城鎮，基礎設施比較薄弱，產業集聚不是很充分，很多小城鎮仍然是一個“大村莊”。
過去我們提出小城鎮是大戰略，應該說這個思路是不錯的，由于小城鎮腹地太小，一般幾十公里，最大兩百公里，人口就是一萬到兩三萬人，所以對產業集聚來講有很多的局限性。很多的產業比如說鄉鎮企業一旦做大就離開鄉鎮了。當然，大城市的要素成本也很高，因此，我們的思路應該更換一下，中小城市應該作為我們的一個新視野，受到重視。
中小城市有哪些優勢呢？第一要素成本相對于大城市較低。我們知道產業的發展一定要要素成本低，這樣產品才有競爭力，否則會提高生產成本，所以要素成本應該說是產業發展的一個重要條件。隨著市場競爭的激烈，投資者、企業家會重視這一點，所以，產業的轉移是必然的。我很早就提出一個觀點，在城市群里面，產業的轉移應該是大城市向中等城市轉移，中等城市向小城市轉移，這是一個在區域內的必然選擇。隨著產業的轉移，中小城市會加快發展。
第二、中小城市從城市空間結構來講是比較合理的。大城市出行成本更高，從東城走到西城再走到北城，這種長距離，我認為是對生命的浪費。而中小城市一般幾十萬人，不超過一百萬人，一般都是有功能區的分工，比如說有工業區、生活區、居住區，相距都很近。
第三個就是產業集聚。目前我們的城市存在城市群發展的狀態。在如今城市群時代，長三角城市群、珠三角城市群，京津冀城市群，城市之間距離很近，還有一個比較突出的特征——有高速公路的聯系，這使城市之間的分工有了可能，所以我們的城市規模不需要很大，產業集群和產業鏈條在城市之間就可能建立起來，而這會給中小城市帶來一個大發展的機遇。
為什么大城市很大？而且發展很快？一個原因就是大城市和中小城市的分工還沒有實現，大城市的成本沒有體現出來。如果按照馬克思的“級差地租”理論，大城市的“級差地租”體現在生產成本上，很多的低附加值的產業，勞動密集型的產業，會從大城市擠出去，擠到中小城市去。中小城市發展需要動力，除了要素成本之外，也需要政策的配合，未來在宏觀政策上要有促進中小城市發展的政策措施。
既然有這樣一個趨勢、這樣一個需求，要改變城市和城市體系不合理的現狀，就要把中小城市迅速發展起來，那么，中小城市的房地產將會大有發展前景，也大有發展潛力。中小城市隨著產業的集聚，城市規模的擴大，房地產的需求會越來越大。房地產是城市化的一個載體，農民、農民工要進到城里來，住房是他的一個愿望，也是一個目標、一個基本的條件。現在農民工的狀態是，進了城但全家居住條件很差，有70—80%的農民工是一個人在城里，家庭在農村。我們認為這不是徹底的城市化。徹底的城市化不僅僅是農民工個人在城里打工，還要讓他的全家進城。因為城市化就是農民轉移到城市的過程。中小城市生活成本不高，住房價格也不是太高，農民工和他的家庭就有可能住得起。希望大家都瞄準中小城市未來的發展趨勢。
牛鳳瑞：
城市化能夠支撐起房地產的明天
中國社科院社會學所研究員
中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員
“城市化能否支撐起房地產的明天”，我的回答是肯定的，理由有三：
一城市化是低成本現代化的必由之路，城市化是現代化的重要標志，也是現代化的動因。中國人多地少，作為重大的發展中國家，現代化建設面臨著資源環境的約束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整體配置效率，為建設社會主義新農村提供基礎支撐，一個大都市人的生活要在農村實現現代化是不可想象的，一個沒有城市化支撐的工業化要支付很高的資源和環境成本，發展循環經濟走新興工業化之路，也要與城市化相輔相成才能達到預期的目的，城市化改變中國都市人以土為生的格局，為保護生態再造秀美山川提供基本支撐。環境污染、空間擁擠、占用耕地、公共安全風險等等是城市化之弊，但在一定程度上也是我們取得城市效率所必須支付的成本，以城市化必須支付的成本由為阻撓和延緩城市化不可取，如何減少成本支付，提高城市化的質量也是應該努力去做的。在科學發展觀的指導下，積極穩妥推進健康的城市化，建設環境友好型和宜居型城市，是中國現階段低成本建設現代化國家的必由之路，也是中國破解資源供給和環境容量兩大約束，實現可持續發展的基本戰略選擇。
二房地產為城市化提供物質基礎，城市的物質組成與外部景觀就是各種房屋建筑物的排列組合，房地產是城市化提供房屋活動場所的物質生產部門，快速的城市化為房地產業的快速發展提供依據，健康的城市化有賴于房地產業的健康發展。在城市化加速階段，房地產業滿足的首先是住房的基本需求和改善型需求，投資性或者是投機性的需求最終要出租，要轉手，轉化為住房的最終需求，因而它是第二位的。社會固定資產投資規模過大是當前這輪宏觀調控的重要原因，但是房地產主要是生產最終消費品的住宅產業，生產性的固定資產投資如商業地產、工業地產等等，只占房地產投資的30%多一點，消費性的產品生產和擴大再生產的投資與中國的經濟過熱無關，而且它是抑制通貨膨脹的基本措施，適度擴大房地產投資，增加住房的有效供給，有利于擴大內需，促進國民經濟持續穩定的發展。如果把住宅投資作為消費品生產，從固定資產中扣除，那么中國的增長率將下降六個左右的百分點。宏觀調控要優化產業結構，有目標，有保有壓，區別對待，促進產業結構更好地適應社會需求的變化，因城市化水平的提高而帶來的基本的住房需求，城鎮居民消費結構升級而導致的改善型的住房需求，推動房屋改造而形成的被動性的需求，完成工業化對房屋這種總量需求，幾種需求的疊加決定了未來中國城市房屋供不應求，這是一個基本的態勢。
三城市化能否支撐起房地產的明天。我國“十二五”期間，國民經濟增長預期已經下調為7%，為轉變增長方式調整結構提供了寬松的環境和條件。但如果實際增長速度超過8%或者以上，那么也是可以接受的好事，因為一個大國國民經濟的發展，本質上是一個客觀的、自然的、歷史的過程。盡管國內外我們還有諸多的不確定因素，但是我國完成工業化、實現城市化的大勢不可逆轉，我國國民經濟又好又快的基本面也沒有發生根本的變化。“十二五”期間中國的城市化率每年預計增加0.8個百分點，城市人口總量將增加6千萬以上，房地產投資估計在“十二五”期間將超過30萬億元。2050年前后，我國城市人口將達到12億，以人均住房建筑面積40平米計，住宅存量將達到480億平米。考慮周轉、更新的需要，住宅建筑面積的存量應該在530億平米左右，如果其他生產生活活動用房按照0.6—0.7的系數折算，屆時中國城鎮房屋建筑面積的存量將在800—1000億平米之間。由此推算，最近40年，中國城鎮每年增加的房屋建筑面積需要在16億平米上下，其中住宅增加面積在10億平米左右。我國城市化進程對房地產產品這種持續旺盛的市場需求，是支撐房地產業持續幾十年春天的根本保證。即1000億平米的房屋存量的更新改造，又為我們房地產持續持久的繁榮增加了保險系數。
當前房地產局面錯綜復雜，原因是多方面的，但主要矛盾仍然是相對滯后的有效供給不能滿足日益增長的社會需求，著力解決這些主要矛盾，才會推動其他矛盾的緩解和解決，贏得戰略的主動權。照搬某些已經完成工業化、城市化國家的參數來診斷我國房地產的走勢，也不具有可比性。在當前我國房地產市場的主要趨向仍然是行政干預過度，而不是市場化過度。未來幾十年我國的房地產或因種種變數而呈現價格、交易量的漲漲落落，但這是市場配置資源的基本形式，價格隨著成本的上升而上揚，交易量隨著城市化進程而擴大，這種總體態勢不會發生根本性的變化。
陳國強：
提升城市化質量利好房地產
中國房地產學會副會長
中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員
諾貝爾經濟學獎獲得者約瑟夫·斯蒂格里茨先生說過，21世紀有兩件大事將會影響人類的發展，中國的城市化和美國的信息技術革命。要深刻理解這句話的含義，領會中國城市化對于21世紀人類歷史進程的影響，需要更多的時間和視角來觀察。
從中國的視角觀察，伴隨著中國城市化的發展，房地產是最具有研究價值的領域，中國城市化的本質、實質就是廣大的農村人口如何實現向城鎮的轉移。城鎮化的主體毫無疑問是已經在城鎮當中就業、居住，包括正在進入以及準備進入城鎮這樣一些非城市的農村人口。
從對建國60年以來我國城市化的觀察可以發現，改革開放前30年，中國的城鎮化進程由于戶籍制度的特殊性，實際上處在長期停滯的階段。伴隨著改革開放的啟動，近30年中國城鎮化開始了快速的推進。按照國際通行標準，目前中國正處于城市化中期加速階段。
回顧1998年城鎮住房制度改革以及我國的城市化，會發現，中國推進城鎮住房制度改革起始時間恰恰和我們的城市化進程進入加速發展階段在時間上是重疊的。這樣一個千載難逢的巧合把中國房地產業推進到快速發展的進程當中。
根據國家統計局發布的數據，截止到今年底，我國城市化率已接近50%，參照第六次人口普查的情況，這個數據比國家統計局要高兩個百分點。目前，我國已經有6.3億人長期生活居住在城市和城鎮中，平均下來近10年我國城市化率每年提高1.13%。如果按照49.7%這樣的城市化率來計算，每年提升1.3個百分點，意味著每年新增城鎮人口1500萬以上。目前我們建制的城市是660個左右，建制鎮19000多個，百萬以上人口的城市超過100個，5個城市已經跨入到千萬級人口的規模。
從不同的城市來看，北京、上海的城市化率已經接近了世界發達國家的水平——80%左右，也有更高的。這表明，盡管我們的城鎮化率整體還低于全球平均59%的水平，但若干城市以及中心城市城鎮化率已經達到或接近世界發達國家的水平。
北大曾經做過一個課題，就是探討城市化和房地產這兩者之間的關系，獲得了幾個初步的結論：第一、城市化和房地產投資之間是一個很明顯的正向變化趨勢。第二、房地產市場的銷售規模和城市化率之間同樣存在密切的關系，同樣保持了一個正向的關系，但隨著城市化率的提高，銷售規模會因為短期的政策因素有波動性。第三、房價和城市化率之間有內在的關系。我們研究發現，房價隨著城市化率的上升在逐步提升。但由于一些短期的市場供求關系，短期的政策因素導致市場的這種波動性非常明顯。
城市化質量的提升對房地產來說，是一個非常正向的影響。表現一就是隨著城市化進程的加劇、城市數量的增加、城市規模的擴張，城市建設質量的提高等，城鎮住宅小區的大規模營建、商業用房需求增加，對房地產開發、房地產行業帶來了千載難逢的機遇。表現二、伴隨著舊城改造以及城市基礎設施的升級、城市空間形態的優化，會帶來一系列對房地產市場的有效需求，從過去十多年城市面貌的改變、城市住房市場需求的碰撞中可以深切感受到。表現三、隨著城市化質量的提升和城鎮居民生活水平的提高，改善型需求同樣表現出非常明顯的同步提升。這對房地產特別是住房市場需求來說形成了一個非常基礎性的、有力的支撐。
2000年我國城鎮人均住宅面積20平米，2007年人均住宅面積已達27平米，增幅33%。同期城市人均可支配收入增長1.6倍。如果扣除通脹因素，它的增長率遠遠高于住宅面積，所以城市化質量的提升，居民生活水平的提高，實際上帶來了持續的改善型需求。從這些方面我們都可以看到城市化質量的提升對于房地產帶來的正向影響。
盡管城市化質量的提升帶動了中國房地產業的發展，但存在的一些問題也應該引起我們的重視：首先，如何避免低水平的城市化、解決好半城市化、被城市化問題；其次，如何防止城市病；第三，如何調整城市結構。過去中國城市化的主戰場是東部沿海這些重點城市，特別是北上廣深，包括杭州這樣一些城市。未來或者下一輪的城市化，主戰場肯定會轉移到中西部中等城鎮，城市化的表現形態、市場的重心，主戰場毫無疑問會發生重要的變化。伴隨著這種變化，住房市場格局、市場重心同樣會發生明顯的重心轉移。第四，如何解決公共服務均等化。中國出現半城市化、被城市化，背后一個深刻的根源就是戶籍制度以及二元土地體制。這些因素嚴重制約了城市發展過程中基本公共資源如何均等化的問題。這不僅關乎城市化質量，更直接關系社會穩定與和諧。第五、如何提高城市的管理效能。城市化率不是越高越好，城市規模也不是越大越好，而應該與城市自身實際相結合。
莫劍榮：
力爭做中國二線城市最具競爭力的地產企業
保億集團董事長、總裁
中國國際城市化發展戰略研究委員會企業家委員會副主任
20歲的保億集團是中國城市化進程中一名年輕干將。20年來在中國城市變遷的大局中，保億能站在今天這樣一個講臺，背后有著為數眾多的保億人風雨兼程的支持。今天上臺講保億20年創業歷程，此時此刻心潮澎湃。20年前，保億的前身是華榮集團。上世紀90年代中期，它逐步從零售商發展成為大型家電集團企業，保億也隨之走向了全國，成為省內的行業龍頭。
20世紀初，當改革開放的浪潮風起云涌之時，中國城市化的速度達到世界其他國家城市速度的2倍，保億是一家追求品質生活的企業，力爭做中國二線城市最具競爭力的地產企業。保億接受時代的脈搏，以超常規的奔跑速度，投入到城市地產建設大軍中來，并提出將戰略的實施分為三步走：用五年時間完成長三角的布局，用十年時間擴張到全國三四線城市。如今的保億已經深耕全國八大城市，開發建設共計20多個品質樓盤，形成三大產業基地，五大產品體系，累計開發面積442萬平米，總資產近百億。
在保億“十二五”戰略規劃中，我們每年還要新進兩個城市，力爭在2015年實現15個城市發展目標，我們會將養老地產模式付諸實施，進而形成保億的產品特色。路越走越寬，不否認我們自己成長，源于保億的客觀理性，所以能清晰把握市場戰略導向，但我們也深知在品牌和知名度上，保億還有很長的路要走。
同時，我們也清醒地認識到，未來20年保億將以什么樣核心競爭力立足于市場，躋身到行業的前端。首先運營模式和苦練內功是營造競爭優勢，實踐可持續發展的個核心競爭力。二是建立卓越的內部管控體系和高速執行文化，使我們提升綜合實力，保億要走可持續發展，必須要實施品牌與社會公信力的建立，實現產品的精細化、特色化、優勢化，為社會發展作出積極奉獻。同時，保億也將始終立足城市發展的規律，要為所在的城市創造良好的環境，為外來居住的人們創造舒適的生活空間，為保億地產樹立起可持續發展的品牌
保億非常感謝一直支持的同仁，更忘不了保億的全體業主，在此之際我深深向各位表示感謝，我們將成立保億會，力求為業主創造更多的尊榮，保億的夢想在此啟航，信心的背后有精神的寄托，我們繼續聚精會神，向著中國城市化發展的目標前進，讓我們共同敞開心扉。
預祝本次論壇收獲豐碩，圓滿成功，預祝中國城市化發展欣欣向榮！
張俊：
城市化與保億置業的戰略選擇
保億集團執行總裁
中國國際城市化發展戰略研究委員會企業家委員
保億集團有限公司作為一家具有高度社會責任感的成長型企業，十分關注中國和世界城市化進程。目前西方發達國家城市化率已普遍達到80%左右，并呈現了三個特點，一是起步早，二是城市化水平高，三是出現了逆城市化現象。與之相應，中國城市化也有三個特點：一是城市化率普遍偏低，目前我國城市化率還不到50%，而世界城市化率平均水平已達到55%。二是城市規模和經濟規模不協調。東京的GDP占全日本GDP的18.6%左右，而北京和上海的GDP占全國的比重只有2.5%和4.6%。三是城市化水平差異較明顯。從中西北部和東部地區四個大區域城市化速度差異變化的趨勢來看，東部城市化率顯然高于中西部城市。目前，東部地區城市化率已經達到較高水平，城市化的速度開始減速。得益于西部大開發、中部崛起和東北振興戰略的實施，中西部和東北地區的經濟發展加速，帶動了這些地區城市化速度。根據城市化進程的規律來看，未來中西部城市化增長速度將最快。
在今年8月份保億啟動的對黃石、鄂州、襄陽、淄博等16個城市調研中，保億發現，這些城市的GDP和城市化率的關系還是存在較大的關系，一些城市中常住人口和戶籍人口出現了倒掛，常住人口低于戶籍人口。
對于中國城市化與房地產業之間的關系，我認為，房地產業是隨著城市化的進程應運而生不斷發展的。雖然目前關于房地產業地位的爭議愈演愈烈，但有一點可以肯定，在整個中國城市化大發展的背景之下，房地產仍然是推動中國經濟發展的重要力量。就像房地產和汽車產業曾經推動了美國發展幾十年，成為美國經濟最重要的兩個引擎之一。同時，在大力提倡城市化有質量的增長以實現可持續發展的今天，一定的土地價格和一個區域的公共設施的建設和城市化質量密切相關。因而，房地產也還承擔了財富二次分配的功能，這主要體現在個人財富向公共財政轉移。
對于任何一家集團公司來說，選擇何種主業作為集團主攻方向，往往會決定這個企業集團的興衰。保億作為一家成長型企業，將繼續把房地產業作為自己的主業，同時也將繼續堅持全國多城市多區域同步發展。在20年的發展歷程中，保億經過不斷學習、思考和總結，對未來已有了一些基本的戰略選擇：第一、保億將始終堅持做一家戰略引領型的企業。所謂戰略引領型，是指機遇、機會引領型。保億非常明確自己要到什么地方開發，將產品賣給誰。第二、保億將一如既往地緊跟國城市化發展大趨勢。保億在第二個五年發展規劃中已明確了自己的戰略定位：力爭成為全國二三線城市最具競爭力的房地產開發企業。
在這樣一個定位之下，保億把整個發展戰略布局區分成三大板塊，第一個板塊是東海沿線，第二個板塊是東西部地區，第三個板塊是環渤海沿線。東海沿線產業基地主要是考慮集團的總部所在地，而且目前已經在杭州、舟山、上海、寧波、臺州等地有了項目，下一步保億將要把這一區域做強；中西部地區是保億將來要做大的區域，目前已經進入了西安和重慶。而環渤海區域作為中國發達經濟區域，房地產市場規模大，土地供應量也比較大，而且它還國家區域經濟的中心，因而成了保億目前重點關注的區域，目前保億已進入了大連。
第三、保億將加快進入三四線城市的步伐。今年上半年保億已完成了對重點三四線城市的調研和梳理。
第四、保億堅持在項目選擇上略超前城市化，且堅持快速開發。保億拿地后將堅持快速開發，堅持不囤地，堅持通過周轉實現規模，實現企業的幾何基數的增長。
第五、保億關注到城市化背景下的老齡化問題，并將開發旅游老年地產。據統計，截止到2010年11月1號，我國老年人口為1.78億，占總人口的比重是13.26%，預計到2020年我國的老年人口將到2.48億。
國家已經進入了老齡化社會。同時，隨著城市化進程的加快，使得三口之家這種家庭模式逐漸成為家庭的主流，這對老齡化社會下的養老問題提出了很大挑戰，也為老年地產發展提供了歷史性的機遇。保億的第二個五年計劃已經將旅游老年地產納入了五大產品體系之一。
“雖然無法預知未來會發生怎樣的變化，但只要保億堅持或者堅守20年來的核心經驗和核心收獲，堅持做簡單不做復雜，做開放不做封閉，做責任不做暴利，只要保億順應產業的發展規律，努力走在前面，保億的明天會更美好！
嘉賓媒體互動
論壇現場，嘉賓們精彩的演講博得了陣陣掌聲，而綜合開發研究院主任研究員李津逵激情四溢、深入淺出的主持，讓原本有點嚴肅的話題變得輕松起來。其專業性又不乏通俗性的主持風格更是讓所有與會人士深深折服。由于中國城市化論壇強調發言權而不是話語權，因而在論壇即將結束之際，李津逵將話筒交給了臺下的聽眾，臺上臺下的互動將論壇現場氣氛推到了頂峰。
提問一：當下有房沒房的百姓都熱議和關心的問題是房價走勢，這一年來房價交易量出現很大萎縮，最近房價降幅也很大。也有人說，今年年底房價可能要大降。請問，房價有沒有可能降？幅度會不會大？
樊綱：如果調控政策有效的話，過熱程度比較高的地方會降得較多一點，過熱比較少的地方會跌得較低一點。但有些地方，比如說一些二三線、三四線城市是沒有泡沫的，可能也不需要跌多少。建議大家運用這些基本原理，分析各個地方、各個城市的房價問題。
陳國強：房價在未來半年或一年的走勢，求降的心理比較明顯，而中長期的五年或十年，房價依然會看好。房價走勢需要針對特定的城市、特定的區域，不能一概而論。像北京的房山、通州，特別是通州前期出現了過于快速地上漲，泡沫比較明顯，接下來會面臨擠泡沫的問題，這個區域的樓盤會面臨調價，調多少合適，要看是否能激活成交量來定。
牛鳳瑞：目前的樓市一直是量跌價滯這么一個基本態勢，什么時候下降我不敢說，因為交易量的下降意味著房價要下降，這是肯定的。對于房價什么時候降下來，能不能降下來，由于目前市場面臨的并不是一個絕對購買力的問題，而是一個持幣待購的問題，當房價下行到某些人的心理價位的時候就會有人出手，所謂抄底。交易量的這種上升必然會造成房價上升的推力，所以即使中國房價有下降，幅度也不會太大，下降的時間也不會太長。
提問二：現在有種觀點，房地產會綁架城市化。請問，各位專家是如何看待這個觀點的？
牛鳳瑞：中國喜歡用“綁架”這個詞，比如說房地產綁架經濟，剛才記者說房地產會不會綁架城市化，這是個根本不可能的問題。因為它不可能綁架城市化，反過來城市化也不會綁架房地產，本來這兩者的關系是相輔相成，用“綁架”這個詞把大家往錯誤的方向去判斷，就非常麻煩。
肖金成：房地產和城市化之間，實際上房地產是為城市化提供條件，農民進城了有房住，但是房地產是不能綁架城市化的，因為農民進城住房是要讓他們住得起房，并不是說一定要買得起房。所以只要他們能拿得出租金就夠了。另外，我也看到很多農民工進城了，三口人住30平米，并不是一定要注100平米或者更大，我也看到過一位浙江老板在北京當時的“浙江村”，三口人住了30平米，他說我在浙江農村有幾層樓。我覺得城市化只要能夠讓農民進得城來，能活下去，這對中國來講就是社會進步。
提問三：通過這次論壇了解到，保億在整體戰略進程中將以三四線城市為進軍與戰略擴張的目標，今年3月保億進入大連，請問莫總，保億進入大連是基于一個怎樣的戰略考慮？您能否談談保億產品的優勢特色、核心競爭力？對大連這個產品是怎樣定位的？對未來這個產品有怎樣的預期？謝謝。
莫劍榮：大連是我們公司長期發展戰略的需要，也是我們環渤海基地的需要。大連是一個副省會城市，我們想在大連有一個基地，特別是大連往北擴張之后，大連新區的成立，我想它有一個能集聚東三省的能力，這是別的城市無法可比的。我們在大連的項目可以說在于它的土地優勢，包括區域內的旅游度假區，這是一塊非常寶貴的土地。我們項目的容積率只有0.86，這樣的土地資源以后很難得到。既然在旅游度假區里打造，還是低密度的，所以，我們產品的定位比較高，我們現在內部是叫麗景系列的，外立面全部是石材干掛，包括排屋、別墅、普通公寓等，主要面對大連市、大連經濟技術開發區包括東三省的客群。
