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2025年03月14日
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房地產板塊股票受“難”
歷年9月都是開發商分享“金九”盛宴的日子，但今年眾多上市房企股價卻在綠城集團[簡介最新動態]“調查門”的影響下出現暴跌。據同花順統計，自9月22日媒體傳出涉及綠城[簡介 最新動態]的房地產信托產品遭遇調查以來，A股市場有21只地產股跌幅超過10%，保利地產[簡介最新動態]、金地集團、首開股份、華僑城[最新消息 價格 戶型 點評]均在其列，萬科跌幅也達8.89%。
在港上市的內地房地產股更是遭遇當頭棒喝。自9月22日至今，綠城中國累計跌幅達27.61%，恒大地產累計跌幅達14.29%，雅居樂地產累計跌幅為12.1%，碧桂園累計跌幅也有11.2%。這僅僅只是資金撤離地產股的表現之一。事實上，一個月以來，各路資金均在暗中陸續拋售房地產股。
有私募界人士甚至將綠城集團旗下房地產信托遭遇調查一事，稱為中國房地產市場的“雷曼事件”，各路資金開始看空房地產市場。就在地產股暴跌之際，全球最大私募股權公司黑石也首度撤資中國樓市。黑石集團將其在上海的Channel1購物中心95%的股權以14.6億元出售給新世界發展有限公司，交易將于11月完成。
就在綠城陷入“調查門”的同時，房地產信托市場的風險開始露出苗頭。近日有信托業內人士透露，近期京滬兩個郊區房地產信托項目，分別出現了還本付息墊資的情況。其中北京某項目由信托公司發行的結構化信托計劃，第一期利息支付就出現問題，最后由信托公司墊資；上海的一個信托項目需要清算兌付時，則通過一家資產管理公司融資，完成了兌付，并沒有召開展期或延緩支付的持有人表決會議，避免了波及普通投資者。
涉及綠城集團的房地產信托業務被調查一事，在房地產市場和資本市場一石激起千層浪。業內人士認為，這意味著房地產信托監管將趨嚴，曾經被房企視為“救命稻草”的信托融資渠道將收窄，房企可選擇的融資渠道大為減少。
有信托業內人士擔心，房地產信托業面臨系統性風險。如果按照上半年的房地產信托發行規模測算，一旦房地產信托發行陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。
房地產信托渠道受“傷”
對于綠城信托產品被調查一事，信托業內人士認為，一方面，銀監會針對綠城集團的信托融資事件進行調查，并不意味著監管部門認定綠城集團有問題，而僅僅是了解情況；另一方面，綠城集團乃至整個房地產行業負債率過高應引起重視。綠城集團是較早意識到信托資金價值的企業，信托公司主要幫其做杠桿、共進退。在目前的市場環境下，信托公司面臨剛性兌付風險。
綠城“調查門”重創了整個房地產信托融資渠道。平安信托內部人士告訴中國證券報記者，近期房地產信托發行監管愈來愈嚴，單個項目的信托計劃已經很難發行，目前發行的主要是包含多個項目的房地產基金信托計劃。
另有深圳一家信托公司人士表示，現在信托公司開始主推房地產基金信托計劃。這些新推的地產基金信托，表面上是成立基金投資于房地產企業股權，不是直接投向某個項目，但實際上跟房地產信托融資并無區別。不過，房地產基金信托意味著投資人將交納資金管理費、個人所得稅，將導致房企的實際融資成本水漲船高。
“現在我們基本上不做房地產信托了，因為監管部門要求一事一批，只有通過審批才能發行房地產信托計劃，但審批的時間很長。”上海某信托公司相關人士告訴中國證券報記者。某城商行相關人士也表示，上海銀監局已經窗口指導轄區內的銀行停止推介、銷售房地產信托產品。
信托產品投資者的情緒也受到明顯影響。據某第三方理財公司的客戶經理介紹，以往房地產信托產品信息一發給客戶，很快就會被認購一空。現在房地產信托產品的募集速度已有所下降。有些購買了房地產信托產品的客戶，由于擔心產品的風險，每個月還會詢問信托項目的運轉和收益情況。
用益信托工作室統計，從9月19日到9月25日一周內發行的產品中，融資規模最大的仍然是房地產信托，發行的7款產品共募集資金14.72億元，占總發行規模的50.41%，11.14%的超高平均預期收益也成為推動這周信托產品平均收益水平的主要動力。
業內人士分析，房地產信托收益率的不斷上升已經表明房地產的信托融資渠道受阻。上半年房地產信托發行規模為1670.1億元，收益率9.81%。而7月房地產信托收益率已經上升到10.38%。上周房地產信托的平均收益率已達11.14%。
有信托業內人士擔心，房地產信托面臨系統性風險。如果按照上半年的房地產信托發行規模測算，一旦房地產信托陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。更有業內人士擔憂，今年9月房地產的銀行貸款和信托融資處于基本停滯局面，房企之前的融資應該能應付到年底。如果融資環境繼續從緊，最壞的情況將出現在明年初，可能出現房地產全行業償付的問題。
開發商融資渠道受“堵”
房地產信托一度成為眾多房企的“救命稻草”，其監管愈發嚴格，使得房企即將面臨融資渠道全面受“堵”的困境。
今年以來，內地房企境外股權融資已遭遇重挫。德意志銀行亞洲區投資銀行部主席蔡洪平表示，上半年沒有一家房地產公司在香港上市，實屬罕見。
曾經被視為“香餑餑”的境外發債融資之路也被堵上，7月國家外管局下發通知，暫不受理境內房地產企業為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。世聯地產統計，僅今年上半年，內地地產商海外融資便超過千億，而2010年這一數字為60億。
廣發證券研究報告顯示，今年上半年房企已經“債臺高筑”，上市房企平均資產負債率為75.3%，創下近5年來的高點，A股上市房企整體負債總額達10921.43億元，同比上漲41.29%。“招保萬金”四家龍頭公司的負債總額較年初上漲63.38%，達到4541.15億元。
同策咨詢機構相關負責人表示，除了信托融資，今年以來房地產私募股權基金發展迅猛。今年一季度完成募集的25只可投資于中國大陸地區的PE中，房地產基金占5只，募集資金9.59億美元。目前以開發商為背景主要投資自有項目的房地產私募基金最為流行，如金地集團成立的穩盛投資基金管理公司，這種方式對于“求錢若渴”的房企意義最大。
在遭遇融資難題背景下，不少房企甚至瞄上了保障房融資。央行報告顯示，上半年保障房開發貸款累計新增908億元，比年初增長54.8%。業內人士分析，保障房融資大幅增加背后，除了保障房建設規模增大、資金量需求擴大之外，不排除一些房企以保障房融資為名，將所得資金“曲線”用于商品房建設，以解企業資金鏈之急。
世聯地產研究員衛旭華表示，今年以來，大型地產商向海外市場融資，而中小房企則主要依靠信托基金募集資金。地產商的債務結構已經改變，傳統的銀行貸款比例正在急劇縮小，而以高利率、循環借貸為特征的海外融資、信托債務大幅上升，這也預示著地產商的財務風險在加大。
